«Рынок недостроенных долгов. С чем девелоперы встречают возможную новую волну дефолтов <….> 2025 год для застройщиков может стать если не судьбоносным, то точно турбулентным. Ряд девелоперов как коммерческой недвижимости, так и жилой рискуют лишиться части своих проектов или вовсе уйти с рынка. В случае банкротства застройщиков жилья пострадать могут в том числе дольщики» — пишет Коммерсант. 

 

Отлично коллеги, пошли заголовки про грядущие дефолты застройщиков (рис 1). В самом начале года (30 января) писал: 

 

«Замедление льготной ипотеки идёт полным ходом. Мы это скоро увидим в отчётах и банков и девелоперов. Жду заголовки с стиле «всё пропало» <…> План не меняется: Будем ждать распродаж и брать хорошие активы со скидкой»

 

Скидки на девелоперов

Самолёт $SMLT / ПИК $PIKK / ЛСР $LSRG и Эталон $ETLN  за это время стали отличные ) но набирать их все равно ещё рано. Продолжаем ждать.

 

---

Я частный инвестор, автор телеграмм канала «Ричард Хэппи», Бесплатного курса по облигациям и стратегии автоследования «Рынок РФ» и «ОФЗ/Корпораты/Деньги». Написанное не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

( Читать дальше )

Обзор ЦБ «О развитии банковского сектора» за Август показывает нам много интересного.

— На льготные ипотечные программы приходится бОльшая половина выдач. (рис 1). При этом доля Семейной ипотеки выросла – до ~90%. Коллеги, это данные за Август от ЦБ.

Источник: www.cbr.ru/Collection/Collection/File/50658/razv_bs_24_08.pdf

Теперь прибавляем свежие данные о том, что совокупный лимит выдачи ипотеки был выбран банками почти на 92% (Альфа-Банк – 98,4%, РСХБ – 98,4%, Сбер $SBER – 96,9%, Росбанк – 91%, МКБ $CBOM – 92%, «Уралсиб» – 92,5%, об этом писал 19 сентября «Коммерсант»). ВТБ $VTBR увеличил первый взнос по «Семейной ипотеке» до 50,1% по тем же причинам (лимиты заканчиваются).

Мы делаем вывод, что если лимиты не увеличат, а заявлений таких нет, плюс на фоне борьбы с инфляцией и сложностей с наполнением бюджета (дешёвая нефть, крепкий рубль, Минфин не может много занимать) вероятность сильного увеличения лимитом небольшая.

( Читать дальше )

Общий нарратив на рынке по строительному сектору хорошо отражает скрин (рис 1) Смартлаба: «Продлевали льготную программу раньше, продлят и сейчас»





Продлить-то продлят, но на каких условиях и в какие будут доступны объёмы, тут многих участников рынка будет ждать сюрприз. В конце февраля обсуждали, что сокращение объёма льготной программы планируется Минфином кратное, т.е. в два-три раза (рис 2). ЦБ сокращение льготной программы тоже в свои планы уже заложил. (разбирали на наделе)



( Читать дальше )

ЦБ опубликовал резюме обсуждения ключевой ставки (далее КС) по итогам заседания которое было 26 апреля.

Как и говорилось на пресс-конференции ещё 26 Апреля ЦБ рассматривал два варианта:
• Сохранение КС на уровне 16% годовых.
• Повышение КС до 17% годовых.

Непонятно почему СМИ и блогеры преподносят эту информацию как что-то новое (рис 1). Пресс-конференцию ЦБ не смотрят коллеги? А зря )




У RGBI сегодня одно из самых сильных падений за один день. Сильней индекс падал только 15 марта (день выборов)

Интересно другое.
Один из основных аргументов за сохранение ключевой ставки на уровне 16%:

• Ряд факторов может поддержать процесс дезинфляции во второй половине года. В частности, сворачивание с июля программы безадресной льготной ипотеки. 

Т.е. ЦБ прямо говорит, что ждёт сворачивания безадресной льготной ипотеки. Т.е. не так как в конце 2022, когда ждали-ждали, что закончиться льготная ипотека, а потом продлили, расширили и в итоге ещё больше дали субсидий. Разбирали это в посте "Льготная ипотека была, есть и будет". Т.е. уже заложено в планах сворачивание. Само собой останется льготная семейная ипотека (Нацпроект «Демография» никуда не уходит), но пересмотр условий для более «адресной» программы это данность.

( Читать дальше )

Весь последний год постоянно вижу посты на Смартлабе которые очень подробно расписывают причины и обещают скорое банкротство девелоперам.

В свою очередь так же регулярно пишу, что всё не так уж и плохо у девелоперов:
В Феврале «Девелоперов поддержат»
В Январе  — «Больше субсидий для девелоперов»
В Декабре - «Льготная ипотека была, есть и будет» и т.д.

Динамика роста акций за последние полгода (после объявления частичной мобилизации) это наглядно подтверждает:

• Эталон $ETLN +43%
• Самолёт $SMLT +31%
• ПИК $PIKK +27%
• Индекс ММВБ +26%
• Группа ЛСР $LSRG +23%

Решил, что надо написать пост и объяснить самую основу — почему строительная отрасль будет одна из первых, кого будут спасать и поддерживать, а не отвлекаться на новостной шум Обсуждая хорошие результаты Эталона и т.п. Чтобы было очевидно большему количеству людей (особенно тем, кто ждёт массовых банкротств застройщиков и квадратный метр в Москве по 100.000 рублей), что стройку будут спасать даже если станет совсем плохо.

( Читать дальше )

Интересно, что теперь напишут адепты «Вот-Вот Лопнет Пузырь Недвижимости РФ»?

В чём суть? 
Путин поручил создать новые льготные программы ипотеки для молодежи: «Представить предложения по реализации дополнительных льготных ипотечных программ для молодежи, в том числе для молодых специалистов, молодых семей», — говорится в перечне поручений.

И что? 
Ещё одна мера поддержки для девелоперов. Как много раз уже обсуждали, ни о каком сокращении льготной ипотеки и речи быть не может ввиду ценности строительной отрасли для экономики РФ.

Подобных программ либо будет больше (как говорится и для пионера, и для пенсионера), либо они будут шире (больше разных категорий граждан), либо суммы будут увеличивать (условный мат капитал или субсидии от государства на покупку могут увеличить) и т.д.

При этом 2022 не стал катастрофой для строительной отрасли, падение было существенно меньше, чем в 2014 (разбирали на прошлой неделе)

( Читать дальше )