Смысл заголовка в конце.

Вот интересно, на Ютубе много блогеров-автоподборщиков, которых нанимает заказчик для борьбы с мошенниками и автохламом. А в недвижимости я таких что-то не встречал, зато существует куча агентов, очень мутных типажей, задача которых развести и впарить по максимуму. И все врут.

Во-первых, за каждым объявлением чаще всего стоит агент. Собственники напрямую не продают, с потенциальными покупателями не общаются, и времени нет и лапшу на уши вешать не умеют.

Враньё начинается с объявления. Врут по поводу метража, например, включая в него балкон. Паспорт квартиры, конечно же, мало кто выкладывает.
Можно пробить квартиру на сайте Росреестра и узнать её реальный метраж, но только при осмотре, когда вы узнаете номер.
Одновременно с метражом вы увидите кадастровую стоимость. Почему это важно? От этой суммы считается налог и из этой суммы можно примерно прикинуть ценник. По моим наблюдениям сумма во многих случаях очень даже приближена к рынку.

( Читать дальше )

Приветствую!

Продолжаю рассматривать дикий рынок недвижимости с точки зрения инвестора. В прошлом посте я указал самый рыночный параметр для оценки стоимости объекта — арендная ставка.

Сегодня я выделил ещё один параметр, прямо влияющий на ликвидность. Очевидно, что людей, готовых выложить 5-10 млн наликом очень мало. Поэтому около 70% жилья приобретается в ипотеку, а банку в залог нужен качественный актив, который сохранит стоимость на срок до 20 лет и который можно быстро скинуть в рынок по адекватной цене. Варианты «неспешно попродавать годика два» банку не годятся.

Итак, ипотеку скорее всего не одобрят:
— в подлежащих сносу по генплану домах, например здесь планируется строительство объекта инфраструктуры (дорога, метро, мост итп);
— ветхие и аварийные дома;
— в блочных и панельных домах;
— в доме под реконструкцию с переселением жильцов;
— в домах построенных до 1970 года;
— у некоторых банков более жесткие требования: здание не старше 30 лет;

( Читать дальше )

Несколько наблюдений из последнего о вещах, теряющих смысл. 

Предвижу серьезные изменения в цене на недвижимость, загородную недвижимость.

Если раньше любая дача чего-то стоила, то с новыми сборами и налогами многие объекты в СНТ окажутся никому не нужны. Ну, допустим, раньше содержание бабушка-дачи, полученной при советах, ничего не стоило. За электричество символические копейки и баллон газа. Бесплатная электричка. А теперь уже от нескольких людей слышу — сборы от 10 до 30 тыр в год на столбы, дороги, шлагбаумы какие-то итп. Плюс налог по кадастровой стоимости. Плюс поездки на эту дачу выливаются в круглую сумму. При том, что дома, построенные в СССР из того что было, уже почти сгнили и надо вкладывать в ремонт.



А ремонт дома — это зарыть минимум миллион в песок, потому что продать это в неликвидном месте будет невозможно. Потом посчитайте, сколько дней в году вы проводите на даче и разделите вложенную сумму.

( Читать дальше )

Моя любимая тема для споров с людьми старой экономики и псевдорантье. То есть с теми, кто последние 20 лет жил в парадигме «недвижимость всегда растёт». Особенно в Москве и Петербурге. И как правило эти люди не имеют ни малейшего представления о том, что происходило с рынком недвижимости в других странах десятки раз. Тут всё понятно, многие приватизировали советские квартиры бесплатно, что-то получили в наследство, какие-то помещения в бывшем НИИ тяпнули и успешно их сдавали в сырьевом цикле молодым, динамично развивающимся компаниям.

Голубая мечта обывателя «купить однушку/помещение и сдавать на пенсии» постепенно очерняется растущими расходами на содержание. А может случиться и такое, что придётся сдавать в ноль, за оплату ЖКУ. И что тогда будет с ценой квартиры, имеющей нулевую или даже отрицательную доходность?

А какова сейчас рыночная цена квартиры, попавшей в зону реновации в Москве? И самое главное какова её ликвидность? А что делать тому, кто недавно купил для себя? Квартира же это вечная ценность, должна быть своя, а не съёмная. Слышали выражение «скитаться по съёмным квартирам»? А если вы не сможете оплачивать счета за свою, долго она будет вашей? А если ваши соседи перестанут платить за ЖКУ и дом накопит долг? Почему-то никто не задумывается о таких рисках.

( Читать дальше )