Недавно снова пересекся и пообщался со своим старым приятелем Антоном, который пошел на довольно серьезную авантюру, и продал свое единственное жилье (двухкомнатную квартиру), ради постройки большого частного дома в двух этажах, на более чем 200 квадратных метров.

Как я уже и рассказывал ранее, план Антона был — на деньги от продажи квартиры, за сезон выстроить двухэтажный дом (с привлечением сельской ипотеки), отделать минимально необходимые помещения, и переехать в дом до нового 2025 года, со своей семьей, а также с родителями супруги (всего 6 человек). Затем продать квартиру родителей супруги, погасить сельскую ипотеку, а остальные средства пустить на окончательную отделку дома, мебель, технику и тому подобное.

План, конечно, немного авантюрный и рискованный, но при планируемом бюджете в 18 миллионов рублей (свою двушку продали за 8, трешку родителей надеялись продать за 10), вполне реализуемый.

Однако, получилось увы не по плану. Сделали проект, нашли застройщика (по рекомендации!!!), отдали ему на строительство 3,5 миллиона и всё…

Коллега из нашего скромного инвестиционного чата попросил устроить коллективное обсуждение его инвестиционной дилеммы. Суть проблемы расписана выше, но по большому счёту всё сводится к вопросу — стоит ли дальше сидеть в акциях и грустить, или закрыть глаза на убытки, закрыть позиции, а деньги вложить в недвижимость.

Если перефразировать, то для меня этот вопрос звучит примерно так: стоит ли закрыть акции, которые находятся на историческом минимуме, и взять недвижимость, которая находится на исторических максимумах. Ответ, конечно же нет! Но есть нюансы, и их много.

Первое, я наверное ангажирован, сам нахожусь в акциях (в том числе), мне нравится фондовый рынок, нравится в нем разбираться, нравится владеть долями в компаниях и получать от них дивиденды. На мой взгляд, инвестиции на фондовом рынке — это высшая ступень того, к чему может (и наверное даже должен) придти простой человек в капиталистическом обществе. Именно по этому, вот уже восемь лет я наблюдаю и изучаю эту сферу.

Знаю, что тема выбора уменьшения срока или суммы платежа, при досрочном погашении ипотеки, очень неоднозначная, противоречивая, и вызывает массу споров. Также, почти уверен, что никого, скорее всего, не переубежу, но как человек уже закрывший три ипотеки, и имеющий в активе ещё две, постараюсь изложить свою точку зрения максимально просто и понятно. А дальше уже дело ваше как действовать. Я это всё когда то понял на уровне интуиции, так что надеюсь и вам смогу доходчиво передать эти мысли. В тексте не будет ни сложных формул, ни таблиц тридцатилетних расчетов в эксель, лишь мои размышления на тему выгодности одного из сценариев.

Итак, при прочих равных, всегда правильнее и выгоднее будет при досрочном погашении, уменьшать сумму платежа.

Это аксиома, и построена она том, что каждый месяц вы сокращаете свои пассивы, а вдобавок, бонусом, увеличиваете активы. Проще говоря, допустим, у вас есть постоянный доход, например 70000 рублей. Платеж по ипотеке 20000 рублей, свободных средств на жизнь, сбережения и прочее остается 50000 рублей.

Попалась интересная статистика по выданным ипотекам в 2024 году, которую собрали специалисты аналитического отдела «ДомРФ». Если коротко, то падение выдачи ипотек нарастает, что в общем-то ожидаемо и логично (именно к этому и стремиться ЦБ). Падение год к году за 11 месяцев уже составило 33%. А впереди ещё декабрь, где традиционно заключается очень много сделок, но видимо не в этом году...

За последний месяц, самое жесткое падение пришлось на рыночную ипотеку, которая упала почти вдвое, как по количеству, так и по объёму (оно и не мудрено — рыночная ставка по ипотеке ~29%).
Выдача жилищных кредитов по рыночным программам с начала года сократилась на 53–54% — до 469 тыс. ипотек на 1,3 трлн руб.

Выдача льготной ипотеки снизилась за месяц на 12% по количеству и на 14% по объему. В ноябре выдано 33 тыс. льготных кредитов на 187 млрд руб (90% из которых по программе семейной ипотеки — 29 тыс. жилищных кредитов на 166 млрд руб).
Выдача жилищных кредитов по льготным программам с начала года сократилось на 28%, а объем — на 23%. По итогам 11 месяцев 2024 года всего выдано 595 тыс. льготных ипотечных кредитов на 3,2 трлн руб.

Как я уже писал, долги я очень сильно не люблю. Если откровенно, то не люблю брать в долг, как, в принципе, и давать. Ситуации когда мне это было необходимо, возникали наверное несколько раз в жизни, когда просто забывал кошелек, или когда необходимо было перехватить какую то сумму, чтобы воспользоваться возможностью сегодня, а деньги возможно снять только завтра. В общем, долги для меня это нонсенс, и я в лепешку расшибусь, чтобы их закрыть и вздохнуть свободно.

Но при этом у меня долги по двум ипотекам, и я их абсолютно не гашу досрочно вот уже минимум 3 года. Не смотря на то, что мне это было трудно психологически, потому что «переплачу банку дохуалиард процентов», «куплю банку ещё две квартиры», я в «кредитном рабстве» и всё такое.
Просто в текущей ситуации так мне выгоднее. Каждый не отправленный на досрочное гашение ипотеки рубль, дает мне процентами в 4 раза больше, чем отнимают процентами банк.

Итак, когда стоит, а когда не стоит гасить ипотеку досрочно.
Есть три классических случая: проценты по ипотеке больше процентов по условному вкладу в банке, проценты равны, и проценты по ипотеке ниже, чем банковский вклад.

И ещё отдельным постом вынесу мысли про кредиты, в частности ипотечные. Многие называют их рабством, кабалой и ругают на чём свет стоит. На мой взгляд ипотечный кредит — это лишь инструмент. Кредитное плечо, за которое, разумеется, есть своя плата, и который добавляет риск.

Инструмент не бывает хорошим и плохим, это применяющие его люди дают ему окраску. Всё мы знаем много страшных историй ипотечников, у которых что-то пошло не так. Но также есть кратно больше случаев грамотного и удачного применения ипотеки, где люди стали счастливыми обладателями собственного, или инвестиционного жилья.

Скажу откровенно, я крайне не люблю долги, кредиты, кредитные карты итп. И когда впервые пришлось взять ипотеку, на первую комнату в двушке, я фактически наступил себе на горло. Но иного выхода у нас тогда не было. Ну разве что, всю жизнь жить в съемном жилье.

Моя история, в какой-то степени, это ошибка выжившего. Но все же, кроме самой первой ипотеки, я старался, и стараюсь, действовать очень и очень осторожно, и не обвешиваться долгами как новогодняя ёлка.

Флиппинг и ипотечное рабство часть 2

Итак, продолжим вечер удивительных историй.

Старую двухкомнатную квартиру сдали вначале посуточно, но потом после одного сильного факапа и долгих простоев, поняли, что локация для туристов не самая удачная, и сдали квартиру помесячно. Квартира была хорошим подспорьем, перекрывая нам платеж по новой ипотеке и даже давая небольшой доход. Разумеется, в таких условиях, ипотеку за купленную для себя трешку, мы стали очень активно гасить, параллельно накапливая жирок.

За время сдачи квартиры сменилось трое квартирантов (первые, вторые, третьи) и мы бы наверное сдавали бы квартиру и дальше, но доходность в 7-8% показалась весьма скромной (тогда это было на уровне банковского вклада). Кроме того, как я уже писал, квартира была в старом немецком доме, и хотя она нам и нравилась в своё время, было понимание, что квадратные метры иногда имеет смысл обновлять. К тому же, было желание ещё раз попробовать себя в посуточной аренде.

В общем, двухкомнатную квартиру выставили на продажу, и как следствие, соответственно, продали.

Продолжим вечер удивительных историй.

Итак, около 14 лет назад я был гол как сокол, с фигой в кармане, без своего жилья и сильных перспектив к решению проблем.

Мы с супругой недавно расписались, и у нас был новорожденный ребенок на руках. Я работал в бюджетной организации, и мы оба учились на вечернем на вышке (платно).

Именно в этот период мы взяли свою первую ипотеку на комнату в двухкомнатной квартире, в старом немецком доме.

Мы посчитали, что лучше платить за то, что впоследствии может стать своим, чем просто всю жизнь снимать жилье.

Уже не помню, сколько были платеж и проценты по ипотеке, но жилось нам в то время довольно тяжело. Экономить приходилось буквально на всем. А количество моих работ доходило до трёх. Днём обычная пятидневка в бюджетной организации, вечером охранял кафе и залы игровых автоматов, в оставшееся свободное время развозил заказы интернет магазина (домой, порой, появлялся только чтобы поесть и упасть без сил спать).

Тем не менее, мы даже в это не простое для нас время, умудрялись что-то откладывать. В последствии, я ещё и умудрился полностью по кругу сделать ремонт в комнате, которой мы жили. Утром в выходные, жена забирала дочь и уезжала к маме, а я сдвигал все наши пожитки в один край комнаты, а в другом обдирал обои, грунтовал, шпаклевал, шкурил, делал двухуровневый подвесной потолок.

https://t.me/dividendo/1325

В Москве появились просторные студии 8,8 кВ.м., всего за 4300000 рублей.
488636 рублей /м2.
На её фоне, даже моя скромная студия в 20 м2 выглядит шикарными апартаментами.

Можно было бы сказать, что во всем виновата высокая ставка ЦБ, но совершенно очевидно, что данные «скворечники» начали строить в Москве ещё задолго до ужесточения денежно-кредитной политики, и отмены льготного кредитования. А теперь с такой ставкой, даже они по карману далеко не всем.

На мой взгляд, именно вожделенные «дешевые» ипотечные кредиты сыграли с населением злую шутку. В условиях, когда жилья всё ещё недостаточно, а с рычагом ипотеки, купить его смог почти каждый мало-мальски работающий человек. Логичным результатом стало взвинчивание цен застройщиками.

Возможно сейчас, после долгого противостояния ЦБ с банкирами/застройщиками, пузырь в недвижимости удастся немного сдуть. Однако, надеяться на сильное снижение цен, всё ещё не приходится. Возможно, они на какое-то время просто перестанут расти, возможно чуть скорректируются. Возможно крупные девелоперы будут точечно проводить какие то акции неслыханной щедрости.

Несмотря на все ухищрения, продажи нового жилья в третьем квартале ГК Самолет казалось бы провалились.

Новые продажи 3к24, г/г:
✔️ м2: -45%
✔️ в рублях: -37%
✔️ доля ипотеки: 74% (87% в 3к23) -13%
С другой стороны, после ажиотажного «запрыгивания в последний вагон» во втором квартале текущего года, по другому наверное и быть не могло.

Продажи конечно сильно уменьшились, но при этом доля ипотеки всё ещё составляет 74%. Это к вопросу: «кто будет брать жилье с такими ставками и таким ежемесячным платежом».

Самым интересным, конечно будет 4 квартал. Там влияние нынешней ставки ЦБ, раскроется уже практически в полном объёме. Так что посмотрим.

За Самолетом наблюдать интереснее всего, поскольку у него самый большой долг. Если другие застройщики накопили жирок, и могут долго на нем коптить, то Самолет должен начать что-то предпринимать одним из первых.

Посмотрим. Пока снижения цен и панических распродаж жилья со стороны застройщиков не наблюдается 😎🍿

28.10.2024 Станислав Райт — Русский Инвестор