Ипотека на 30 лет с платежом N тыс. рублей — рабство?
Сразу сделаю ремарку, что речь идет об объекте под сдачу в аренду, а не для личного проживания. Либо если вы планируете проживать по стоимости рыночной ставки аренды и делать переучет.

Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Стоимость меблировки 400 тыс.
Коэффициент-дефлятор 9%

С одной стороны есть потаенный страх, что все 30 лет придется сокращать свое потребление на 52 тыс., с другой план, что платежи по аренде будут перекрывать платежи по ипотеки звучит надежно как швейцарские часы.

Построил график денежного потока, который необходимо будет компенсировать из своего кармана. В него попал не только платеж по ипотеки, но и налог и ЖКХ, после передачи ключей, поэтому без арендатора необходимо будет обеспечивать выплату ~55-60 к в месяц.

Однако, возьмем среднюю от потока платежей в следующие 12 месяцев и получаем интересную картину. Весь ипотечный срок можно разделить на 3 временных отрезка:

( Читать дальше )

1 октября, значит пора доставать зонт и подводить итоги сентября! Ежемесячно я пишу отчет о том, что произошло по финансам и другим моментам. Напоминаю: я начал копить на квартиру в Сочи в июле 2021. 27 месяцев позади. Погнали!

 

Инвестиции

Итак, главная часть отчета. У меня 4 брокера (Альфа, Тинькофф, ВТБ и БКС), 1 депозит и 1 краудлендинг, из которого я выхожу. Депозит на 3 года, без пополнений, ставка 12% с учетом капитализации. ИИС (индивидуальный инвестиционный счет — что это) в этом году пополнил на 400 000 у основного брокера, там же есть самый большой мой БС (брокерский счет). Все БС считаются суммарно в один для отчёта — биржевой. Вот такие показатели зафиксированы 1 месяц назад:

Было на 1 сентября 2 517 705 ₽:

• Депозит: 994 490 ₽
• Биржевой: 1 523 215 ₽

Скачал третий сезон Ведьмака и получил промокод на 100 000 рублей. Естественно, все деньги решил проинвестировать. 95к закинул на основной БС, а пятёрку — на БС, куда покупаю китайские акции.

( Читать дальше )

Итак, что у нас произошло в этом году:

1. Полгода рубль падал, а индекс Мосбиржи пропорционально переоценивался. В долларах ничего не выросло, но в рублях получилось мощное ралли.
2. Когда курс подошел к 100, в ЦБ раздался звонок.
3. ЦБ в панике поднял ставку.
4. Рубль остановился и посмотрел на ЦБ как на ***.
5. ЦБ снова поднял ставку.
6. Рубль вальяжно пошел обесцениваться дальше.

Что в этой истории мне, как простому инвестору / спекулянту, понятно:

1. Рубль – кот.
2. Кто-то выводит из страны даже не деньги, а деньжища.
3. ЦБ не может не знать, кто и куда.
4. Значит эти деньги — кого надо деньги.
5. Значит, у ЦБ нет возможности повлиять на ситуацию.
6. Но, поскольку от него требуют удерживать курс, ЦБ продолжит бомбить Воронеж и держать высокие ставки.

С такими ставками экономика долго не протянет. С другой стороны, Эльвира Сахипзадовна тот еще боевой хомячок, и просто так удавку не отпустит, а это значит, что пора хеджироваться.

Хеджироваться опционами в такой ситуации мало смысла, т.к. все идет не к резкому обвалу, а к медленному сползанию, поэтому логичнее просто добавить в портфель шорты фьючей на какой-нибудь мусор.

( Читать дальше )

Я долго думал на что мне стоит потратить дивиденды Сбербанка, которые были выплачены весной 2023 года, но решение нашлось само собой. Моя сестра праздновала свадьбу в Париже, а такое мероприятие я не мог пропустить. Пришлось заниматься изготовлением визы. 

Анкету я заполнил сам без посторонней помощи, вот здесь всё подробно расписано(не реклама) https://www.tourister.ru/world/europe/france/tips/7108

На букинге сделал бесплатную бронь отеля, для этого достаточно виртуальной зарубежной карты. Затем попытался самостоятельно записаться в визовый центр Франции, но ничего не получилось.

( Читать дальше )

Когда я пришел в сферу инвестирования, капитал был очень небольшим, мой первый серьезный взнос составил всего 40 тыс. руб. в 2016 году. С этого все и началось.

По мере роста портфеля, появляется огромное количество искушений. Когда накапливаются первые 100 тыс. руб. начинаешь думать, а может плюнуть на все и купить хороший телефон, который давно хотел… Когда капитал превышает 1 млн. руб. начинаешь задумываться про новый автомобиль… Потом квартира, дом… Нужно бороться с такими соблазнами.

❓ Но, в 2022 году не выдержал и я… Но, в моем случае подход был чисто математический. Зачем покупать квартиру за наличку сразу, когда есть возможность взять средства в ипотеку под относительно низкий процент?

❗️В РФ есть приятный бонус, что ставка по кредиту/ипотеке фиксируется на весь срок, у кого-то это 10 лет, у кого-то 30 лет, как у меня. В западных странах такого нет, например. Зная высокую волатильность инфляции в РФ этим можно пользоваться.

🧮 Я посчитал, что средняя инфляция за последние 10 лет находилась на уровне 7%. Таким образом, если получится взять ипотеку под более низкую ставку, то это хорошее вложение. Если вы живете в РФ и тратите деньги тоже в РФ.

( Читать дальше )

Для начала сам рейтинг в виде графика. Для сопоставимости все денежные массы пересчитаны в долларовом эквиваленте.

График 1. Общий рейтинг денежных масс стран и валютных зон

   

Первая четвёрка заметно отличается от остальных стран.

На первом месте Китай, денежная масса которого составляет почти 40 трлн в долларовом эквиваленте (39,8 трлн, если быть точным).

На втором месте США: 20,9 трлн.

На третьем месте Еврозона: 13,7 трлн в долларовом эквиваленте. Денежная масса отдельных стран Еврозоны (Германии, Франции, Италии, Испании, Нидерландов, Бельгии) тоже присутствует в рейтинге и выделена голубым цветом. Но надо понимать, что это часть общей денежной массы Еврозоны).

На четвертом месте Япония: 8,8 трлн в долларовом эквиваленте. Стоит обратить внимание на то, что Япония по этому показателю третья в мире (см. далее график 2), если учитывать только отдельные страны и не учитывать группы стран (Еврозона).

Следующая по порядку страна, Великобритания, отличается от группы лидеров очень сильно. Её денежная масса ($3,9 трлн) более чем в два раза меньше японской.

( Читать дальше )

​​▫️ Зачем?

Если есть желание купить облигации, чтобы зафиксировать текущую доходность, но сложно определиться что покупать, ведь надо сравнить разные выпуски между собой, с разными сроками и разной доходностью. А ещё ЦБ может ставку повысить, тогда цена облигаций упадёт. А как сильно упадёт у разных выпусков? Что выбирать, чтобы уменьшить риски? А если ЦБ не повысит, а понизить решит ставку, какие облигации больше вырастут в цене? Со всеми этими вопросами поможет как раз дюрация

▫️ Определение

Дюрация — это время, за которое инвестор возвращает обратно свои инвестиции (Обычная дюрация или Дюрация Маколея). 

Ещё дюрация позволяет оценить (приблизительно) зависимость рыночной цены от изменения процентной ставки (Модифицированная Дюрация) 

▫️ Как пользоваться?

Данный пост служит для знакомства с дюрацией, поэтому перегружать формулами не буду. Найти их можно в той же Вики. Сам я использую и вам рекомендую пользоваться расчётами доходности от МосБиржи $MOEX

Возьмём для примера два выпуска ОФЗ-ПД. Один с погашением через 1,5 месяца, другой почти через 13 лет $SU25084RMFS3 и $SU26240RMFS0 соответственно

( Читать дальше )

   

Все инвесторы знают или слышали понятие "акции первого эшелона" или "акции третьего эшелона". В этой статье я решил более подробно осветить тему эшелонов (уровней листинга) акций российского фондового рынка и объяснить, как бумаги попадают в тот или другой эшелон, а так же, чем они отличаются друг от друга.

Начну с определения самого слова «эшелон» — это французское слово, в переводе означает «лестница».
В русском языке это слово имеет два значения: эшелоном называют состав поезда, либо форму расположения войск.
На фондовом рынке существует уровни листинга, их 3. По сути, это и есть эшелоны, только листинг — более профессиональный термин, а эшелон — народный.

В последнее время на нашем фондовом рынке стали появляться так называемые «ракеты» в акциях 2 и 3 эшелона, бумаги некоторых компаний росли на сотни процентов за пару месяцев и даже дней, например:

  

( Читать дальше )

Когда несколько недель назад корейцы сделали сенсационное заявление о новом чудо-материале – ученые по всему миру наперегонки ринулись его проверять. И знаете, кто победил в этой гонке? Анимешница из Твиттера, которая буквально за сутки синтезировала эту вундервафлю прямо у себя на кухне, используя обычный советский… (извините, но всё так!)


Героиня статьи ухмыляется как бы в ответ всем хейтерам из Твиттера

Если вы пропустили весь хайп начала августа про «новый сверхпроводник от корейских ученых» – то устраивайтесь поудобнее, сейчас мы вам всё объясним. Накал эпичности этой истории местами просто зашкаливает, но сначала придется немного погрузиться в предысторию вопроса.

Эта статья написана в соавторстве с Михаилом Коробко – квантовым физиком из Университета Гамбурга. Как обычно в таких случаях, Миша здесь отвечает за научную канву повествования, а я – за кринжовые мемы. Поехали!

Зачем вообще нужна эта ваша сверхпроводимость

( Читать дальше )

Всем привет! 

Хоть я уже давно вышел на работу, но все же решил поделиться впечатлениями от отдыха в Крыму в этом году.

Крым для меня это особое место, туда я приезжал практически каждый год (пропустил только 4 года из своих 34-х лет), а бывало и по 3 раза в год, когда был студентом и времени свободного было много, причины следующие:

1. Родственники живут в Крыму!
2. Мое здоровье в детстве заставило родителей отправлять меня туда чаще, чем возможно им хотелось;
3. Когда уже был студентом — будущая жена жила в Крыму и я приезжал часто к ней;
4. Ну а как закончил свои институты и начал работать — приезжали к родителям жены повидать их;
5. Ну а самая главная причина — Я ЛЮБЛЮ КРЫМ!

В 2023г. я уже отдыхал в Ялте — отличный получился отпуск в супер отеле, лучше отеля пока я в России не встречал, да и не хочется ездить в другие, одни разочарования.

Но главное обстановка была спокойная — без проблем проехали Крымский мост и 2 недели пребывания на Крымском полуострове прошли тихо и спокойно, поэтому и летом решили снова поехать, но только уже к родственникам.

( Читать дальше )