недвижимость

Здравствуйте, товарищи!

Если наконец льготная ипотека и, как следствие рынок недвиги, свернутся, то куда перенаправятся эти деньги? На депозиты, на фондовый рынок или ещё куда-нибудь? Куда подадутся тамошние спекулянты? Там же колоссальные деньги.

Какие есть мысли?

В рамках диверсификации и развития в настоящий момент времени смотрю на вариант приобрести студию под сдачу, в удобной локации в Москве.

Конечно, удобная локация — понятие относительное и в целом есть зависимость от бюджета. Пока планка по стоимости студии с отделкой до 9млн. Более менее под такие критерии проходит только ПИК.

Во вторник посетил 5 ЖК, что бы почувствовать на себе атмосферу локации. Наснимал видео, но пока монтировать большого желания нет, снимал в основном для личных нужд. В тексте тоже есть что рассказать.

Посетил:
🔹Второй Нагатинский
🔹Первый Дубровский
🔹Волжский парк
🔹Михайловский парк
🔹Перовское 2

Это неполный список потенциальных жк, но на все за один день не успеть.

🏗Второй Нагатинский
Метро: Нагатинская (20 мин)/Коломенская (15мин)
Цена: 7900
Ключи: 2кв25

Пришел пешком от Нагатинской. Пешеходные зоны до метро широкие, хорошие, чистить будут. Однако, из-за наличия пром-зоны с этой стороны, пришлось долго обходить. Путь от метро занял 23 минуты. Если промку снесут, то от Нагатинской напрямую будет 15 минут.

Эльвира Набиуллина на форуме в Сочи сегодня (29 сент 2023):

«В ипотеке мы видим признаки перегрева. Ипотека растет темпами, если брать 12 месяцев, 30%. Это высокие темпы [...] Здесь, конечно, нас беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынке жилья»

На самом деле, это не всё, с чем я сегодня к вам пришёл. Вчера в документ «Основные направления единой государственной денежно-кредитной политики на 2024 год и период 2025 и 2026 годов» добавили очень важную врезку про проблемы, которые создала программа льготной ипотеки для экономики всей страны. Там 4 страницы мелкого сложного текста — если хотите, почитайте (врезка №9, стр. 108-112).

Вот ключевые тезисы:

▪️ Общий объем кредитов по «нерыночной» ставке составляет более 11 трлн рублей, что превышает 7% ВВП. Льготные ипотеки — это почти 60% от всех субсидируемых кредитов в экономике или около 6,3 трлн рублей (+6 трлн рублей всего за три года).

▪️ Спустя многие годы, о разовом стимулирующем эффекте от этих кредитов никто уже не вспомнит, а огромная нагрузка на бюджет — останется.

«Инвестировать — значит расстаться с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем», такое незамысловатое определение дает инвестициям лауреат Нобелевской премии Уильям Шарп.

Когда вы захотите инвестировать (расстаться с деньгами) и купить что-то нужное, то сразу подумайте, а как вы будете это продавать обратно?

В инвестициях нужно учитывать такое понятие как «Ликвидность». Что это такое? Это то как быстро и безболезненно вы сможете выйти из актива в деньги. Максимальной ликвидностью обладают сами деньги. В нашем случае, рубли.

Валюта чуть менее ликвидна. Вам нужно поменять одни бумажки на другие (вы никогда не находили это занятие странным?)), это займет время и подгрызет комиссию. В этой операции обмена рублей, например, на доллары и обратно, вы познакомитесь с понятием спреда. Разницы между покупкой и продажей. На табло банка вы увидите, что покупают они доллар по 88, а продают по 99. Обмен валюты занимает время и забирает комиссию на спреде.

Можно купить квартиру в Москве за 20 млн. И сдавать ее за 80 тыс. В регионах стоимость недвижимости меньше, но аренда составит те же ~4-5%. Еще нужно заплатить налоги (13%, лучше не рисковать) и оставить про запас на амортизацию и мелкий ремонт. 

Можно зарегистрироваться как самозанятый, но реальная доходность все равно останется неизменной… 

Рубль упал > 50% сейчас… и если недвижимость в $ будет окупаться 10 лет? А если больше? 

При всем при этом у богатых людей недвижимости (коммерческой, жилой) 70-99%. Меня всегда интересовал вопрос, а почему? Привычка? Безопасность? Уже нет желания активно управлять капиталом и так проще, в чем причина? Думаю их много, но интересно узнать все…

Приблизительно 2 месяца погружаюсь в рынок недвижимости с целью приобретения объекта в Москве-Подмосковье. Водных очень много, поэтому под одни цели смотрел и студии, под другие евро-трешки.

Что поменялось за эти 2 месяца? Вторичный рынок вышел из чата. В августе банки давали ипотечную рыночную ставку 10%, сейчас 16%. При этом льготные ставки остались примерно на тех же уровнях 6-8%.

Из чего складывается доходность объекта? — Доход от аренды, с поправкой на амортизацию и рост курсовой стоимости, все это за вычетом процентов по ипотеки. Так же стоит учитывать, что платеж ипотечный фиксированный, а арендная ставка, через 10 лет все же на сколько-то в рублях, но приумножится.

При рыночной ставке 10%, в целом еще можно было выбирать между вторичным и новостройками. В старой Москве, жилых (не апарты) новостроек не так много, поэтому при общих равных, если нужна локация, имело смысл взять с небольшой премией вторичку. Даже может с одинаковыми финансовыми затратами, но условно дом 1980 года, против новостройки в соседнем районе.