Инвестиции в недвижимость

Информация получена исключительно из открытых источников.

🏢Фонд инвестирует в строящийся жилой комплекс Luzhniki Collection в Москве.

📁Ниже я разбил полученную информацию по пунктам, каждую из которых прокомментировал.

1) Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.

Только вот в ближайшее время цены могут быть под давлением из-за целого ряда негативных факторов: рецессии в мировой экономике, снижения доходов населения, роста безработицы, оттока за границу платежеспособного населения, локального падения спроса после панических покупок недвижимости в начале 2022 года и т.д.

2) Планируемый срок проекта — 5 лет (декабрь 2022 года — декабрь 2027 года). Потенциальная доходность инвестиций за указанный срок 50—70%.

То есть в грубом подсчете это всего лишь 10-14% годовых (как то немного в текущих реалиях).

При этом Тинькофф в своей же стратегии ссылается на данные Агенства элитной недвижимости Whitewill, по заявлению которых разница между ценой премиальной новостройки на котловане и готовым домом может составлять 30% и выше.

( Читать дальше )

Сбeриндeкc выдaл фaктичecкиe (укaзaнныe в дoгoвoрaх купли-прoдaжи) цeны cдeлoк c пeрвичкoй и втoричкoй зa Апрeль. Дaвaйтe взглянeм нa них, чтoбы пoнимaть, кaкиe cкидки прocить у прoдaвцoв. Еcтecтвeннo, cмoтрeть будeм цeны в нacтoящих дeньгaх, oтрaжaющиe рeaльную цeннocть квaртир. Нaчнeм co вceй Рoccии.

Фaктичecкиe цeны рoccийcких квaртир в зoлoтe зa 12 мecяцeв



Тeкущиe цeны:

Пeрвичкa: 22.1 грaмм / кв.м.
Втoричкa 15.3 грaмм / кв.м.

К coжaлeнию, cрeднecтaтиcтичecкaя квaртирa в Рoccии пocтeпeннo умeньшaeт кaпитaл ee влaдeльцa:

Зa 1 мecяц пeрвичкa -1.6%, втoричкa -1.6%
Зa 12 мecяцeв пeрвичкa -14%, втoричкa -16%
Зa 60 мecяцeв пeрвичкa -14%, втoричкa -29%

Цeны cдeлoк c пeрвичкoй вышe цeн cдeлoк co втoричкoй нa 44%.

Цeны cдeлoк c пeрвичкoй нижe цeн в oбъявлeниях нa 6.6%.
Нa втoричкe рaзницa cocтaвляeт тe жe 6.6%.

Фaктичecкиe цeны мocкoвcких квaртир в зoлoтe зa 12 мecяцeв



( Читать дальше )

в 1950 году
Средняя цена дома — 7500
Среднегодовой доход семьи — 2700.
Таким образом, коэффициент приобретения равен 2,77.


в 1984 году
Средняя цена дома — 76 000.
Среднегодовой доход семьи — 52 000
Значит коэффициент приобретения равен 1,4.


в 2024 году
Средняя цена дома — 750 000.
Среднегодовой доход семьи — 72 000
Таким образом, коэффициент приобретения равен 10,41.


То есть поколение, купившее дом в 1984 году, жило ровно в 10 раз лучше, чем поколение, желающее купить недвижимость в 2024 году, или нынешнее поколение в 10 раз хуже, чем их родители...


Вот в принципе и все что нужно знать об уровне жизни на западе....

Продал однушку внутри МКАД, в экономе, в кирпичном доме из 1970-х, цена до 10 млн.

Купила для собственного проживания пара из небогатого региона, возраст 50+

Первоначальный взнос более 50%. Ипотека Сбера под 18%

Деньги на первоначальный взнос -  продали два объекта недвижимости в регионе (второй куплен за выплату по ранению на СВО, которая 3 млн).

Выводы: часть выплат по СВО оседает на рынке недвижимости Москвы, поддерживает цены и где-то толкает их вверх. 

t.me/mosstart/230

 

Газпром начинает распродавать свою недвижимость в Москве с целью переехать в Питер.

С учетом завершения переезда компаний Группы «Газпром» в Санкт-Петербург ПАО «Газпром» сообщает о намерении реализовать комплекс недвижимого имущества в Москве.

К реализации запланированы следующие объекты:

— офисные здания на ул. Строителей, д. 8, к. 1 и на ул. Новочеремушкинская, д. 65;
— нежилые помещения первого этажа в жилом доме на ул. Новочеремушкинская, д. 71/32;
— нежилые помещения офисного назначения на 1, 2, 4 этажах в здании БЦ «Даниловский дом» на Новоданиловской наб., 4А;
— производственно-техническая база на ул. Обручева, вл. 27, корп. 2-5;
— имущественный комплекс автостоянки на 96 машино-мест на ул. Каховка, д. 30;
— санаторно-курортный комплекс «Империал Парк отель & Спа» в поселении Первомайское, д. Рогозинино.

PS дивы то надо из чего-то платить

РОССИЯ-ГАЗПРОМ-ОФИСЫ-ПРОДАЖА
08.05.2024 17:02:53

Газпром с учетом завершения переезда в Петербург продает офисные здания и СПА-комплекс в Москве

Москва. 8 мая. ИНТЕРФАКС — «Газпром» (MOEX: GAZP) с учетом завершения переезда компаний Группы «Газпром» в Санкт-Петербург сообщил о намерении реализовать комплекс недвижимого имущества в Москве.
Так, к реализации запланированы следующие объекты: офисные здания на ул. Строителей, д. 8, к. 1 и на ул. Новочеремушкинская, д. 65; нежилые помещения первого этажа в жилом доме на ул. Новочеремушкинская, д. 71/32; нежилые помещения офисного назначения на 1, 2, 4 этажах в здании БЦ «Даниловский дом» на Новоданиловской наб., 4А; производственно-техническая база на ул. Обручева, вл. 27, корп. 2-5; имущественный комплекс автостоянки на 96 машино-мест на ул. Каховка, д. 30; санаторно-курортный комплекс «Империал Парк отель & Спа» в поселении Первомайское, д. Рогозинино.

MOEX$#&: GAZP

Рост товарных запасов импортеров стимулировал дополнительный спрос на склады, что позволило аналитикам пересмотреть ранее сделанный прогноз относительно средних ставок аренды площадей в логопарках. Теперь они могут увеличиться по итогам 2024 года на 16,2%, что вдвое больше, чем ожидалось ранее. Старт новых проектов для девелоперов все еще выглядит нерентабельным из-за высокой ключевой ставки ЦБ. Похожая ситуация и на офисном рынке, хотя стоимость аренды здесь растет медленнее — в среднем на 4% в год.

Подробнее — в материале «Ъ».

Строители продают форварды на квартиры.
Деньги за форвард идут в условный Сбер.
Строитель берет кредит у Сбера и на этот кредит строит.
По мере достройки маржа с форварда перечисляется строителю😊

Высокая инфляция и высокие ставки по логике должны создавать негативные условия (но еще не шторм):
Форвард ты уже продал, а себестоимость и расходы продолжают расти по мере того, как объект достраивается.
Маржа сокращается.

Объем «спотовой» выручки например у Самолета всего 3%.

Если спрос на недвижку обрушится (например отмена льготных программ), как минимум в течение 12 месяцев строитель продержится на плаву за счет достройки объектов и исполнения форвардов. Соответственно если провал продаж у строителя случится например в 2024 году, то это найдет свое основное отражение только в результатах 2025 года.

Но когда обрушится спрос?

( Читать дальше )

Пocлe cуббoтнeй cвoдки нoвocтeй и вocкрecнoгo oбзoрa, пришлo врeмя взглянуть нa мoнитoринг прeдлoжeния нeдвижимocти в Мocквe. Смoтрим крacивыe грaфики:


Зa прoшeдшую нeдeлю, прeдлoжeниe прoдaвцoв пoдрocлo нa oбoих caйтaх. Этo рaдуeт. А вoт прeдлoжeниe рaнтьe нaoбoрoт — cнизилocь:



( Читать дальше )

Традиционный прогноз от Ильдара Борисовича («Этажи»):

• Рынок ипотеки начал сдуваться. Красные риелторы ожидают, что выдача ипотечных кредитов в апреле будет на 30% меньше, чем в апреле прошлого года

• Дно в структуре сделок пробила вторичка, т.к. ее доля достигла рекордно низкого уровня (-40%). В третьем квартале то же самое ждет рынок новостроек (-20-25% от сегодняшних объемов)

• Объем предложения растет быстрыми темпами, поэтому в третьем квартале рынок столкнется даже не с «ножницами», а с «пассатижами» (сленг «Этажи»)

• Резкое сокращение спроса на новостройки и потребность застройщиков в продажах заставят их снижать цены. При этом май и июнь по продажам будут «шикарные» из-за ажиотажа

• В третьем и четвертом кварталах оживет вторичное жилье из-за увеличения предложения по разумным ценам, и перетока спроса с новостроек. Продолжится развитие загородной недвижимости, уверенно будет расти коммерческая недвижимость

• В 2025 году рынок ждет активный рост

( Читать дальше )