Инвестиции в недвижимость

#28 за неделю 15-21 апреля

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов. По воскресеньям — саммари всей недели

---

📈Акции

Разобрали «сколько корова дает молока». Недвижимость, кстати, чувствует себя отлично и вместе с рентой выходит на первое место.

Если золото, недвижимость, акции, среднерискованные облигации дают ± равную доходность 11-14%, то почему не выбрать диверсифицированный портфель❓

Наш выбор сейчас — облигации👍, которые дают существенно выше средней исторической доходности, но и инфляция (нет, не росстатовская, а реальная) — рекордная

Пока Павел Дуров собирает коллекцию стульев и рефлексирует из-за баклажанов, лёжа в ледяной ванне, рубль не смог обвалиться, биткоин отхалвился, ОФЗ пошли вверх, как и недвижка. Всё больше дивидендов и новых выпусков облигаций, готовится к IPO МТС Банк, а я пополнил портфель новыми активами и рассказал о самом интересном, что произошло за неделю.

Это традиционный еженедельный дайджест, который выходит в моём телеграм-канале, на который приглашаю обязательно подписаться, чтобы ничего не пропускать, там много интересного.

Рубль слабел на неделе, но в итоге даже слегка укрепился. Курс изменился с 93,43 до 93,15 рубля за доллар, хотя и вызвал небольшую панику. Возможно, скоро будут предприняты и другие штурмы, более серьёзные.

Но попытка засчитана. Рано или поздно рубль может сказать всем «пока», на этот случай не лишнем будет иметь в портфеле юаневые и замещающие облигации. Впрочем, акции экспортёров тоже решают.

Вопрос к знатокам. Поговаривают что ай ти иптеку могут свернуть. Если так- возникает идея- не купить ли по ай тишной ипотеке,  что бы зафиксировать спред между стоимостью ипотеки и инфляцией. Думаю- имеет ли это смысл на горизонте 5 лет
+ В случае инфляции длительной и высокой выигрыш
— цены уже высокие довольно (относительно покупательной способности).  И есть спред существенные между первичкой и вторичной из за льготных программ.  Ну и для покупки за налик мне выгодней были бы апартаменты.
— Готов взять объект недорогой-  а на первичке это или апартаменты (не подходят под программу) либо дальние би-би-бип с домами в поле, без инфраструктуры и  главное -с длительным временем добивания до работы и до центра.  Не знаю будут они также расти хорошо как рос квадратным метр в прошлые годы.  И в цело
м не уверен что готов долгосрочно оставаться в СПБ- люди хорошие, культурный досуг замечателен, но погода так себе. Поэтому рассматриваю варианты что бы можно было и сдавать и продать.

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов😉

--

Недвижимость всегда растет. В комментариях к подобным статьям идет дискуссия лишь о валюте, сроках, типах жилья, и т.д.

По мотивам поста Кейс инвестора. Аренда паркинга (smart-lab.ru)

Ситуация следующая есть 2 парковочных места, на них ставлю 2 машины, аренда в месяц за обе парковки 14т.р.
В продаже цена за 2 парковки 5 000 000 рублей — вот мне предлагают купить
5 000 0000 рублей лежит в фонде денежного рынка — в месяц примерно +60 000 прибавляется!
Вот уже пол года думаю, надо оно мне или нет, г. Краснодар

Товарищ спрашивает, имеет ли смысл покупать в Краснодаре место для паркинга для сдачи его в аренду. Стоимость: 1 400 000 рублей.

Выглядит это пустое плачущее место так:

Застройщик мамой клянется, что место уйдет скоро. Это действительно так, кто-то его купит. Но, с точки зрения инвестирования и денежного потока, считаю, что это вложение того не стоит (иначе, почему его продают)). Почему такая корова не нужна самому?

1 400 000 даже при ставке по вкладу в 10% будет давать каждый месяц дохода в 10 тысяч рублей. За такую цену парковочное место в этом доме не сдается!!! Даже за 8000 рублей жильцы жлобятся, не снимают. 

Можно возразить, что парковочное место вырастет в цене. Но до скольки оно может вырасти? Даже деревья не растут до небес, а тут подвальное помещение.

Арифметика инвестирования простая. Считайте, сколько даст вклад в банке и сравнивайте доходность.

P.S.
А вы как думаете? Нужно брать это место?

Хочу поделиться историей про уменьшение налогов с продажи имущества

Знакомый покупал участок, но доки по покупке не сохранил. Но, зато собирал аккуратно все документы по расходам на строительство дома (чеки, накладные и т.д.). Подходящих чеков собрал на 1,5 млн.

Продал дом раньше 3-х лет за 2 млн. и участок за 1 млн. (по документам).

Кадастровая стоимость дома на момент продажи была 3 млн. Налоговики насчитали налог от 70% стоимости кадастра.

3 млн*70%= 2,1 * 13% = 273 тыс. к оплате.

Спецы по налогам придумали как уйти в ноль и еще на возврат попросить у ФНС.

Доходы от продажи распределили между знакомым и его женой. На супругу упал доход от продажи участка на 1 млн. Ей применили стандартный имущественный вычет на 1 млн. Налог к оплате ноль.

Доход от продажи дома ушел на мужа.

Доход 2,1 млн — 1,5 (расходы на строительство) = 600 000 под налог.

600 000 *13%= 78 000 к оплате НДФЛ. НО, супруг работает и имеет право на имущественный вычет при строительстве ДОМА – на сумму 260 000 руб. применили вычет – 1,5млн *13% = 195 000 к возврату.