Коммерческая недвижимость

За последние два года рынок коммерческой недвижимости перевернулся «с ног на голову», время «вертолётных» денег закончилось и приходит отрезвление. Рынок Сан-Франциско всего за несколько лет превратился из одного из самых популярных офисных рынков в США с уровнем вакантных площадей в 7% в 2019 году и одними из самых высоких арендных ставок в США, в никому не нужный, полумертвый. Около 33% всех офисных площадей сейчас выставлены на продажу – хуже даже, чем в Хьюстоне, который в течение многих лет был худшим рынком офисных помещений в США.

Нил Калланан из Bloomberg подчеркнул: "Крах коммерческой недвижимости(CRE), разворачивающийся в США, является естественным следствием количественного смягчения, который вытеснил инвесторов из более безопасных активов, таких как облигации, в альтернативные фонды, такие как частные инвестиции, торговые центры и склады". Количественного смягчения на 5 триллионов долларов, это больше чем за весь предыдущий период существования ФРС.

Журналист написал заметку под названием «Крах CRE является частью цены глобального количественного смягчения» после последних слухов о CRE, связанных с потерями по кредитам, наращиванием резервов и сокращением дивидендов, объявленных New York Community Bancorp, региональным банком с высоким риском кредитования многоквартирных домов и CRE по всему Нью-Йорку.

( Читать дальше )

Основной обвал цен на недвижимость 15–20 лет назад начался с рынка жилой недвижимости.

На этот раз рынок коммерческой недвижимости, взял на себя инициативу. Вот некоторые недавние заголовки:

[«Звезда Shark Tank Star»] говорит, что предстоящий крах недвижимости приведет к «хаосу» – Yahoo Finance, 30 января
Убытки коммерческой недвижимости бьют по банкам на трех континентах (Wall Street Journal, 1 февраля)
Готовимся к «расплате» за коммерческую недвижимость – Reuters, 2 февраля
Какими бы тяжелыми ни были ситуации на рынке коммерческой недвижимости, похоже, что «расплата» находится только на ранних стадиях.

Когда вы просматриваете этот график и комментарии к февральскому Elliott Wave Financial Forecast, имейте в виду, что прогресс на рынке принимает форму пяти волн. Как только эти пять волн завершатся, наступит коррекция:



( Читать дальше )

В США приостановлены торги акциями банка New York Community Bancorp (NYCB). Это связано с тем, что в ходе сегодняшних торгов ценные бумаги кредитной организации упали еще на 42%, пишет New York Post со ссылкой на источники.

finance.rambler.ru/business/52389984-aktsii-amerikanskogo-banka-nycb-ruhnuli-na-42/

Согласно отчету IBC Real Estate, с января по февраль 2024 года инвесторы потратили на приобретение коммерческой недвижимости 64 млрд рублей, что является самым низким показателем за последние три года. В этот период инвестиции упали на 18 млрд рублей по сравнению с январем и февралем 2023 года. Уменьшение вложений в объекты коммерческой недвижимости также подтверждают другие консультанты, но с разными цифрами из-за различной методологии подсчета.

Эксперты указывают на ряд причин этого снижения, включая высокую стоимость кредитов после повышения ставки рефинансирования до 16%. Такие условия приводят к тому, что компании пересматривают свою стратегию и откладывают приобретение активов. Тем не менее, некоторые утверждают, что это временное явление, и ожидают завершения нескольких крупных сделок в ближайшее время.

По данным IBC Real Estate, основные инвестиции приходятся на офисы, склады и земельные участки, сделки в этих сегментах составляют около 75% от общего объема. Несмотря на текущее снижение, некоторые эксперты ожидают некоторого восстановления инвестиций к концу года, но суммы вложений всё равно будут значительно ниже, чем в прошлом году.

( Читать дальше )

Сектор коммерческой недвижимости в США переживает тяжелые времена. С весны 2022 года, периода, когда ФРС начала повышать ставку рефинансирования, индекс цен на офисные и складские помещения оказался в отрицательной зоне, упав на 11%. Такого никогда не происходило прежде. В предыдущие периоды роста ставок цены в этой отрасли могли расти, могли стагнировать или даже немного снижаться, но никогда еще их падение не было двузначным.

Частично это объясняется особенно резким повышением ставок, но здесь в игре не только циклический, но и структурный фактор. А именно резкое сокращение присутствия работников в офисе, оформившееся еще в период пандемии. С тех пор некоторые компании вернули сотрудников, другие перешли на гибридный режим, третьи разрешили значительной части персонала работать удаленно, а четвертые вообще сделали ставку на аутсорсинг.

Кроме того, по сектору ударили трудности компаний хай-тека. С 2022 года отрасль находится в затяжном кризисе, успех сопутствует только сильнейшим игрокам.

( Читать дальше )

Рыночная стоимость коммерческой недвижимости в Москве, особенно на первых этажах жилых домов, привлекающих различные объекты инфраструктуры, в последнее время стала объектом внимания инвесторов и аналитиков. Согласно отчету компании Simple Estate, за прошедший год наблюдалось снижение стоимости арендуемых помещений на 3% до 454 000 руб. за квадратный метр. Однако цены на пустые коммерческие помещения в новостройках за этот же период выросли на 7,3%, достигнув уровня в 439 000 руб. за квадратный метр, что является самым высоким показателем за последние полтора года.

Эксперты отмечают, что в некоторых случаях цены на коммерческую недвижимость в новостройках даже превышают цены на аналогичные площади в готовых объектах. По данным консультантов, цены на пустые помещения в новых жилых домах в центре Москвы начинаются от 400 000 руб. за квадратный метр и могут достигать даже 2 миллионов рублей за квадратный метр, в то время как цены на готовые помещения в старых объектах в этом же районе начинаются с 300 000 руб. за квадратный метр.

( Читать дальше )

Увеличение убытков ведущих банков в США, Европе и Азии стало предметом беспокойства, усилив опасения относительно будущего рынка коммерческой недвижимости. Новые финансовые отчеты от таких игроков, как New York Community Bancorp, Deutsche Bank и Aozora Bank, указывают на проблемы в этом секторе, зависящем от уровня заполняемости и процентных ставок.

С началом пандемии стоимость коммерческой недвижимости начала падать из-за изменений в рабочих форматах, включая гибридную работу, и увеличенного перехода к удаленной работе. Сложности также добавляют быстро растущие процентные ставки в мире, делая сложнее для заемщиков получение финансирования.

Инвестор Барри Штернлихт предупреждает о возможных убытках в размере более трлн долларов на рынке офисной недвижимости, что может стать источником дефолтов, затрагивающих банки и финансовые институты.

Сегодня региональный банк New York Community Bancorp сообщил о крупных убытках, связанных с кредитами по коммерческой недвижимости. Deutsche Bank и Aozora Bank также предупредили о возможных рисках, связанных с их деятельностью в области недвижимости в США.

( Читать дальше )

Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ.

Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.

Другие фонды, про которые я уже писал:

• Рентный доход (РД) от ВТБ
• Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера
• Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал
• Атриум

Что внутри и почему только для квалов?

Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем).

В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.

( Читать дальше )

Арендую с двумя партнерами офисное помещение (50 кв м) на окраине областного города.  
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая. 

Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.

В чем  может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность -  10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.

Вчера на ночь глядя смотрел на Авито объекты коммерческой недвижимости.

До 12 ночи смотрел, сбил режим сна. Но было интересно 😉

Нашёл несколько интересных помещений под следующую схему:

Покупка в ипотеку с первоначальным взносом + деление + заседание арендаторами + продажа как ГАБ.
Срок: 1 год.

Продолжение в моем Телеграмм: t.me/aziuzginov/3114