Недвижимость

Обсудили эту тему в беседе на радио, где я озвучил тезисы, которые уже не раз звучали в этом блоге.

Если кратко, льготная ипотека, нацеленная на то, чтобы сэкономить нам деньги, в итоге просто перемещает их из наших карманов в карманы застройщиков. Сейчас, когда этот эффект в полной мере реализовался, это ощущают и сами застройщики, не могущие продать построенное.

Мой Телеграм-канал

Доброе утро, всем привет!

Ситуация с ценами на отечественном рынке недвижимости по результатам апреля 2023

Онлайн-платформа по подбору жилой и коммерческой недвижимости отчиталась за 1 квартал

ЦИАН

МСар = ₽36 млрд

Р/Е = 55

📊Итоги

— выручка: ₽2,4 млрд (+39%);

— EBITDA: ₽353 млн (рост в 5 раз);

— чистая прибыль: ₽211 млн (рост в 3 раза).

📈Бумаги ЦИАН (CIAN) растут на 2%.

🚀Да, действительно, выручка подросла. Однако прибыль, по мнению наших аналитиков, остается небольшой. Причем ее половина идет от валютной переоценки денежных средств на балансе компании.

🔸Данные по сегментам ЦИАН раскрывает в годовых пресс-релизах, поэтому о причинах роста можно говорить только обобщенно. Так, повлияли рост тарифов на услуги платформы, запуск монетизации в новых регионах и рост аудитории.

🔸Месячная аудитория сайта выросла до 19 млн, тогда как в 4 квартале прошлого года она падала до 17 млн человек. Тогда сказалась мобилизация и неуверенность людей в будущем. Соответственно, многие решили отложить покупку квартир.

🔸Компании удалось оптимизировать затраты, нарастить выручку, но при этом сохранить аудиторию, что очень хорошо. Однако не забывайте, что редомициляцию ЦИАН еще не провел, так что риски инвестирования в бумаги предприятия остаются. 

Наибольшее снижение зафиксировано в Подмосковье — на 40% до 79,9 млрд руб. В Санкт-Петербурге показатель снизился на 32%, до 91,1 млрд руб., в Ленинградской области — на 29%, до 25,9 млрд руб., в Москве — на 25%, до 297,9 млрд руб.

Почему это плохо?
Выручка застройщиков напрямую зависит от количества и объемов продаж и сигнализирует о печальном состоянии рынка. Продажи в свою очередь упали по следующим причинам:
1. В начале СВО россияне торопились вкладывать деньги в покупку новостроек, боясь потерять средства от обесценивания валюты. Соответственно, те, кто был готов купить, и у кого были деньги, уже купили, обеспечив тем самым локальную перекупленность и скачок цен.
2. Поскольку обесценивание рубля быстро сменилось его укреплением, купившие жилье мало того, что сделали это концентрированно в узкий промежуток времени, так еще и в целом сделали это с переплатой из-за спешки, создав тем самым всплеск, который усилил дальнейший рыночный спад.
3. Правительство в 2022 году начало массово застраивать пустыри и промзоны, тем самым увеличивая предложение. Это усилило и без того высокую затоваренность рынка.

#Evergrande

По оценкам HSBC в китайском секторе высокодоходной недвижимости в 2023 году дефолты составят 10,1 млрд долларов против рекордных 63,7 млрд долларов в 2022 году. Начиная с протестов собственников против застопорившихся проектов и бойкота ипотеки, Китай пытался обеспечить рост предварительных продаж, при которой подписывается контракт с покупателем, после чего первоначальный взнос и ипотечный кредит поступают на депозитный счет. В то время как застройщики могут получить доступ к деньгам только после завершения строительства, некоторые из них используют такие депозиты для других целей и приостанавливают проекты. В связи с этим местные органы власти в настоящее время ужесточили контроль за предпродажами и перекрыли доступ к этим депозитным счетам.

Это привело к тому, что такие компании, как KWG, сослались на отсутствие доступа к своим депозитным счетам из-за неспособности погасить задолженность по своим облигациям, что в конечном итоге привело к дефолту по местным облигациям. HSBC отмечает, что кредитные риски в настоящее время остаются высокими, в частности, для компаний China SCE и Central China Real Estate.

Увидел тренд — купил