Недвижимость

Нет, это не первоапрельская шутка — питерский девелопер Глоракс действительно предлагает рынку очередной фикс с «вкусным» купоном. Только что компания успешно погасила свой выпуск 1Р1, который я держал на своем ИИС с самого размещения.

За последние 1,5 года это уже 5-й обстоятельный разбор Глоракс и его облигаций от меня. Давайте пробежимся и посмотрим, как можно зафиксировать длинную доходность в интересных строительных облигах.

💼Ранее делал обзоры на новые выпуски Селигдар, Сэтл, Р_Вижн, Инарктика, ФосАгро, Аптека_36.6, РУСАЛ, МСБ_Лизинг, СИБУР, Норникель, Биннофарм, СТМ, Аэрофьюэлз, Полипласт.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏘️А теперь — двинули смотреть на новый выпуск Глоракса!

🏗️Эмитент: АО «Глоракс»

Глоракс (GloraX) — быстрорастущий девелопер из Петербурга, входит в ТОП-3 застройщиков СПб. За 9 лет компания построила более 20 объектов в Москве, Питере и Нижнем Новгороде. Глоракс также закрепляется в других регионах, в частности собирается возвести несколько жилых проектов общей площадью не менее 500 тыс. м2 в Казани.

Доброго времени суток. У меня есть очень маленький и уже практически семейный бизнес по аренде квартир, за которым присматривает моя мама. В этом месяце ему будет 3 года. Подведу промежуточные итоги, расскажу, что за объекты, как ищу жильцов, поделюсь практическим опытом и некоторыми хитростями.

Начну с того, что обе квартиры покупал за свои. Они не достались от деда, не были даны по соц программе или еще каким-либо образом приобретены. Двушку 51 кв/м в 4-этажной сталинке купил за наличку и какое-то время в ней жил, а потом начал сдавать. А однушку 36 кв/м в 9-ти этажке брал в ипотеку конкретно под сдачу в аренду. Ипотеку еще не погасил (осталось 500 тыщ). Такие деньги у меня есть на руках, но так как ипотеку брал под 11%, а вклад дает 20%, гасить не спешу, вношу минимальный платеж.

Сами объекты покупал на центральных улицах города. Район и расположение квартиры — это фундаментально более сильный фактор для арендной квартиры нежели ремонт. Со временем ремонт убьется, а район останется навсегда.

Финансовый ландшафт 2025 года продолжает испытывать сектор недвижимости на прочность. Решение ЦБ РФ оставить ключевую ставку на отметке 21%, хотя и ожидаемое рынком, сохраняет высокую нагрузку на бизнес. Однако регулятор намекнул на завершение цикла ужесточения, что добавляет осторожного оптимизма. Замедление инфляции, снижение кредитной активности и обнуление инфляционных ожиданий граждан до минимума за последние полгода формируют новую реальность. В фокусе — девелоперы, чьи стратегии адаптации стали эталоном для отрасли.  

Тренды-2025: от экспансии к осторожному маневрированию.  

Пока аналитики ждут отчетности игроков, уже очевидны три ключевых вектора их действий:  

1. Смещение в регионы — выбор локаций с господдержкой и платежеспособным спросом вместо перегретых столичных рынков.  

2. Льготы как драйвер — акцент на проектах с особыми условиями (МИП, КРТ), позволяющих нивелировать риски.  

3. Работа с портфелем — заморозка новых стартов, оптимизация текущих активов для быстрого оборота капитала.  

Весенний сезон облигаций застройщиков официально объявляется открытым! Стартовала его Брусника, а за ней стройными рядами подтягиваются остальные. Выдержав эффектную паузу ровно в 1 год, питерский Сэтл Групп размещает новый выпуск 002Р-04. Давайте-ка качественно «прожарим» и его.

💼Я уже 7 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски Р_Вижн, Инарктика, ФосАгро, Аптека_36.6, РУСАЛ, МСБ_Лизинг, СИБУР, Норникель, Биннофарм, СТМ, Аэрофьюэлз, Полипласт, Интерлизинг, Брусника, Черкизово.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏘️А теперь — двинули смотреть на новый выпуск Сэтл Групп!

🏗️Эмитент: ООО «Сэтл Групп»

🏢Setl Group — крупный девелоперский холдинг, который работает с 1994 г., т.е. уже больше 30 лет. За это время компания построила и сдала более 350 жилых домов и более 60 социальных объектов. Основные регионы присутствия — СПб и Лен. область (естественно), а также Калининградская обл.

Сервис по поиску и продаже недвижимости «Самолет плюс» готовится к проведению IPO в 2026 году. Об этом в интервью РБК сообщила генеральный директор группы «Самолет» Анна Акиньшина. Компания продолжает подготовительные мероприятия, однако окончательное решение о выходе на рынок будет зависеть от ситуации на рынке капитала. Ранее председатель совета директоров «Самолет Плюс» Дмитрий Волков утверждал, что выход на биржу может состояться в конце 2025 года — начале 2026 года при благоприятной рыночной конъюнктуре.

Компания уже провела пре-IPO в 2024 году, привлечя 825 млн рублей и получив оценку в 21 млрд рублей. Эти средства были направлены на развитие цифровых продуктов, расширение платформы новостроек и масштабирование сети. В 2024 году агенты сети «Самолет Плюс» совершили 96 тыс. сделок, что на 1% больше по сравнению с 2023 годом, несмотря на снижение общего рынка из-за высоких ипотечных ставок.

Компания также продемонстрировала рост выручки в 6,7 раз по сравнению с 2023 годом, достигнув 7,9 млрд рублей. При этом основной долг был значительно сокращен с почти 10 млрд до 0,8 млрд рублей. В результате «Самолет Плюс» вышел на операционную безубыточность.

На лям в 2007 можно было купить ~30 квадратов бетона(при средней ~30к рублей)
А на 5.8млн можно купить сегодня лишь ~25 квадратов бетона.(при средней ~225к)
(по некой средней по больнице в СПб)

Сельская ипотека! Будет, но не всем.

Минсельхоз «в целях сохранения кадрового потенциала на сельских территориях» подготовил новую версию Решения № 22-67386-00396-Р по сельской ипотеке.
Изменения:
В 2025 году льготные ипотечные кредиты будут выдаваться только тем россиянам, которые соответствуют одному из условий:
— Работают по трудовому договору (основное место работы) в течение 5 лет с момента заключения кредитного договора:
– в сфере агропромышленного комплекса.
– в социальной сфере на сельских территориях.
– в организации, подведомственной Минсельхозу, Федеральному агентству по рыболовству, Федеральной службе по ветеринарному и фитосанитарному надзору.
– в уполномоченных в области ветеринарии исполнительных органах субъектов Российской Федерации и подведомственных им организациях.– в органах местного самоуправления на сельских территориях.

ИП в сфере агропромышленного комплекса в течение 5 лет с момента заключения кредитного договора.
Участник СВО или его супруга/ вдова, не вступившая в повторный брак.

Копить — это точно выгодно?

Опять афтары начали писать, что ипотека зло и лучше на квартиру накопить.
Такое пишут похоже те, кто ничего не копил и ничего еще не покупал. По наивности пишут.

Призывают копить под 20% на депозите, а пока снимать арендное жилье.

Ну, что ж, начинаем считать и разбирать ошибки такого подхода.

1. Ошибка:

У нас в задачке человек должен копить деньги на покупку квартиры и одновременно аренду платить за другую квартиру. Ибо жить ему пока негде — своей то квартиры нет.

А НАФИГА платить аренду? Это разве не скрытые проценты?
В таком случае, ипотека под 6% — явно меньшее зло, чем аренда чужого жилья, пока копишь.

2. Ошибка:

Банк платит проценты только на уже накопленную малую сумму на депозите.
А вот инфляция действует на всю стоимость квартиры сразу.

Поясняю: пока вы накопите первый миллион (под 20%) за первые 3 года,
цена квартиры увеличится на треть при самом радужном раскладе, при плохом раскладе цена квартиры вырастет в 2-3 раза.

Главные новости недели:

Новости отрасли:

🔍 В феврале доля льготной ипотеки в структуре выдачи кредитов по объему выданных средств выросла в 1,5 раза и почти достигла 90%. Льготные ипотечные программы позволяют поддерживать спрос на жилье, что положительно сказывается и на продажах девелоперов, включая GloraX.

Подробнее: https://realty.rbc.ru/news/67e1428d9a79477afbbb7799

🔍 Несмотря на отмену массовой льготной ипотеки в прошлом году, продажи новостроек в городах-миллионниках выросли на 14,4%, а цены — на 13,2%, благодаря адаптации застройщиков к текущим условиям на рынке через рассрочки и сохранение семейной ипотеки. Текущий рост продаж контрастирует с негативными прогнозами, которые участники рынка делали летом 2024 года.

⚡️ 31 марта в 18:00 наш вице-президент по работе с публичными рынками Петр Крючков в прямом эфире вместе с инвестбанкиром и основателем проекта bitkogan Евгением Коганом обсудят состояние рынка облигаций, перспективы и цели нашего нового выпуска 001P-04, а также текущую ситуацию на рынке жилья.

Кратко напомним о параметрах нового выпуска:

📌 Планируемый объем размещения: не менее 1 млрд руб.

📌 Номинал: 1 000 руб.

📌 Срок обращения: 3 года (1 080 дней)

📌 Оферта: нет

📌 Амортизация: нет

📌 Купонный период: 30 дней

📌 Ставка купона: не выше 25,5% годовых (доходность до 28,7% годовых)

📌 Дата букбилдинга: 4 апреля с 11:00 до 15:00 МСК

📌 Дата размещения: 9 апреля

📌 Доступно для неквалифицированных инвесторов

❗️ Подать заявку можно до 4 апреля.

Ссылку на эфир опубликуем в понедельник, следите за новостями!

Есть вопросы по выпуску – задавайте их на эфире или пишите в комментариях.