инвестиции в недвижимость

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. По просьбам трудящихся вернулся к предыдущему формату таблиц, в котором отражается динамика цен за текущий месяц и за три предыдущих года. Такой формат оказался самым удобным.

Сегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

     

( Читать дальше )

Бытует мнение, что льготная ипотека привела к образованию пузыря на рынке недвижимости.

Порядка 80 – 90% всех сделок на первичном рынке финансируются за счёт программы льготной ипотеки, которую продлили до 1 июля 2024 года, повысив ставку с 7 до 8% годовых.

С момента введения льготной программы в 2020 году цены на недвижимости выросли на 50 – 150% в зависимости от региона.

Так есть ли пузырь на рынке жилья?

Для ответа на данный вопрос я посчитал коэффициенты доступности жилья и пришел к определенным выводам.

Вводные:
* Среднестатистическая семья из 3 человек
* Средняя зарплата в городе СПб.
* Средняя ставка по ипотеке.
* Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
* Стоимость жилья в городе СПб.
* Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.


Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

( Читать дальше )

Я не просто так вчера спрашивал у вас о том, что такое траншевая Ипотека.

Дело в том, что накопал интересное инвестиционное предложение на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Когда-то в теперь уже далёком 2020 году я был в северной столице и изучал там деление квартир на студии, разбирался в предложениях по инвестированию в недвижимость, записывал интервью с специалистом в этой отрасли.

Теперь пришло время вновь посмотреть на тот рынок внимательно.

Суть в том, что один из надёжных застройщиков СПб и «Сбербанк» запустили программу траншевой ипотеки.

Условия программы «Ипотека траншами»:

1️⃣Первый транш составляет 15% от суммы кредита и выдается при заключении сделки о покупке квартиры.

2️⃣ Второй транш — остаток ипотечных средств — будет перечислен банком за месяц до ввода объекта в эксплуатацию.

Ставки при оформлении траншевой ипотеки следующие:
 
📍8% по программе господдержки ипотеки;
📍6% в рамках семейной ипотеки;
📍5% по IT-ипотеке.

Срок кредита до 30 лет.
 
Максимальная сумма кредита по программам господдержки и семейной ипотеки — 12 млн рублей, по IT-ипотеке — 18 млн рублей.

( Читать дальше )

В четверг, 19 октября, в 17:00 по мск проведу прямой эфир на тему зарубежной недвижимости.

Приглашённый спикер: Александр Шарапов — международный девелопер, владелец недвижимости по всему миру, первым поверил в формат отелей и коливингов кондо-формата и запустил такие в Петербурге, Москве и Дубае.

Вместе обсудим тему вложений в квадратные метры за пределами России.

Для ориентира выбрали 3 направления:
— Грузию;
— ОАЭ (Дубай);
— Португалию.

Но вполне можем и не ограничиваться вышеперечисленными странами. Будет вопрос/запрос от вас, обсудим.

Эфир будет открытый, поэтому смело можете участвовать, а также заранее присылать свои вопросы Александру в комментариях к этому посту. Так встреча пройдёт динамичнее.

Ссылка на эфирную комнату ниже ⬇️
t.me/aziuzginov?livestream

📈 В 2020 году была запущена программа льготной ипотеки, которая резко увеличила спрос на жилую недвижимость. Это привело к значительному росту цен на новостройки. По данным индекса московской недвижимость от Домклик #MREDC, цены с начала 2020 года по сегодняшний день выросли примерно на 55%. С тех пор только ленивый не говорит о пузыре. Так ли это на самом деле? Попробуем сегодня разобраться.

📊 Сам индекс московской недвижимости имеет почти 7-летнюю историю и мы можем проанализировать динамику цен с начала 2017 года, что сегодня и сделаем. Но перед началом анализа следует разобраться, что вообще влияет на ценообразование, чтобы можно было однозначно сказать, что там «пузырь».

Итак, что оказывает существенное влияние на конечную цену нашей квартиры (кроме города, локации, транспортной доступности и т.п.):

✔️ Спрос и предложение на рынке. Чем выше спрос, тем дороже квадратные метры, это очевидно.
✔️ Стоимость стройматериалов, включая импортные составляющие. Данная статья расходов зависит в том числе от курса доллара.

( Читать дальше )

Банки расширяют кредитование покупки нежилых помещений в жилых домах и комплексах. Если раньше большинство таких кредитов оформлялось как ипотечные, со страхованием и залогом, то теперь банки переходят к выдаче POS-кредитов на приобретение машино-мест, кладовок и прочих подсобных помещений. Оформление их проще, но и ставки выше ипотечных.

Подробнее — в материале «Ъ».

До сих пор наблюдаемый рост спроса на квартиры в новостройках привел к тому, что цены на крупнейших региональных рынках России за месяц увеличились на 2,4%.

Но активность потребителей постепенно начинает снижаться, констатируют аналитики. В дальнейшем это может стать причиной роста объема экспозиции и сдерживания средних цен.

@kommersant

t.me/kommersant/57378

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. Сегодня рублевые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

     

( Читать дальше )

17 августа 1998 года, дефолт. Студент Бауманки чудом умудрился забрать свои $3500 из Альфа Банка. Еще несколько дней назад это было всего лишь 21000 рублей, но все быстро меняется. Студент был из Белгородской области и он знал один нюанс. Пока в Москве цены на квартиры считали в долларах, в его регионе уже перешли на рубли. Студент продает доллары (количество рублей выросло в несколько раз) и покупает двушку у себя в регионе. Цены в рублях там не успели измениться. В 1999 году еще одна сделка — бабуля, владелец хрущевки в Москве, хотела переехать к родственникам в Белгородскую область. В то время еще практиковались обмены. Многим казалось, что это безопаснее, чем продавать квартиру, возить наличку, прятать ее от бандитов, покупать квартиру, В итоге студент поменял двушку в регионе на однушку в Москве. Потом будет много другой недвижимости, но это первая московская квартира до сих пор сдается (с моей помощью). Сейчас дом ждет реновацию. Вот она, на фото.

Осень 2014 года. После многолетнего коридора 29-33 руб за доллар, курс начал меняться на глазах.

( Читать дальше )