инвестиции в недвижимость

Способность россиян покупать жилье оценили.
В России 5% людей могут купить жильё сразу (на собственные средства) и 10% с привлечением ипотеки.

Платежеспособность россиян Алексей Зубец в беседе с радиостанцией «Говорит Москва».

Эксперт считает, что такая ситуация сложилась на фоне экономической неопределенности в стране, а также из-за политики Центробанка, который ужесточает условия займов из-за риска убытков.

«Центральному банку не нравятся игры в ипотеку с нулевой ставкой, которая на самом деле не нулевая, а гораздо выше — просто надбавка спрятана в цене квартиры.
Плюс ЦБ РФ заинтересовались группами, которые хотят взять ипотеку без первоначального взноса.
Понятно, что люди, которые не могут вложить там 10-30 процентов от ипотеки сразу, в зоне риска и у них просто может не хватить денег
для обслуживания ипотеки.

С уважением,
Олег.

Аналитики компании Метриум сообщили, что скидки на новостройки бизнес-класса в Москве достигают 35%, в массовом сегменте средняя скидка — 19%. Средний дисконт по всему рынку составляет 6%, отмечают аналитики.

Источник: 1prime.ru/development/20230620/840880304.html

После пары постов про недвижимость где показывал, что облигации дают купонный доход в два раза больше чем аренда, что золото дорожает быстрей, что в обоих случаях со сдачей недвижимости в аренду больше головняка чем с золотом и/или облигациями.  

Получил и в личку сообщения, и под постами на разных площадках, что это я от незнания и без опыта не могу на недвижимости нормально заработать, а только «вот эти вот 5-6% в год». А кто надо зарабатывает (было пару предложений вложиться). А если я напишу, что в недвижимость тоже инвестирую много лет, так это я всё придумал. Пруфов то нет.

Что ж, пора сорвать покровы, разберём один из моих кейсов инвестирования в недвижимость в Санкт-Петербурге и как можно купить недвижимость со скидкой и главное у кого

Покупаем у государства со скидкой

В насыщенным на события 2022 рынок недвижимости кидало из стороны в сторону. Сначала на объявлении спецоперации в Феврале, позже на объявление частичной мобилизации в Сентябре. И если в начале года многие хотели запрыгнуть в уходящий поезд и выкупали с рынка всё быстро. Тогда, если помните, курс $USDRUB штурмовал 120 рублей и многим недвижимость казалась отличным вариантом сохранить деньги.

( Читать дальше )

отбросим для чистоты всю недвигу постройки скажем до 2014 года, ну просто так) будем считать что с этого времени общество явно осознало расслоение и пропасть стала почти непреодолимой.
так вот все новые ЖК почему то все равно имеют в своем наборе:
— студии — для студентов и под сдачу -> тишина в подъезде, чистота и проч условия жизни окружающих ставятся под ?
— 1к. кв — смотри пункт выше. плюя еще может семьи, тогда тишина тем более под ?
— 2к. кв — меньше под сдачу, более ответственные жильцы — они здесь надолго, может даже съемщики также надолго -> может быть тишина и чистота
— 3к. кв и больше — здесь конечно есть варианты и под барель и под обзагу гастерам. Но вот если ЖК не муравейник от ЛСР и проч, то обладатели таких дворцов имеют и авто бизнес-класса и выше

так вот в одном ЖК в одном месте собрана вся эта разношортица. чел на мерене считает что у него есть свое место для парковки и блочит студента на солярисе. Студент в отместку приглашает на вписку весь поток и устраивает ад в ночи всему дому

( Читать дальше )

Всем привет. Обратил внимание на припавший «Парус-Логистика» и решил, что молча прикупить его будет слишком скучно. После чего плодотворно пообщался с Олегом Смирновым, business development менеджером Паруса. Принёс некоторые тезисы для тех, кто также, как и я, страдает от отсутствия широты выбора приемлемых фондов после самовыпиливания ПНК.

➡ УК ведёт с ЦБ переговоры на предмет того, что фонды с 30-50% кредитного плеча в своём составе не являются более рискованными, чем другие предложения на рынке. И, соответственно, было бы неплохо выводить их без требований к статусу квалифицированного инвестора. Но когда будут подвижки — неизвестно. Выпускать без кредитного плеча совсем — пока не планируется, так как нужно много собственных средств для стартовой «загрузки» фонда перед распродажей паёв в рынок.

➡ Парус-Логистика в данный момент стоит в стакане за 980 рублей, потому что недавно проведена очередная плановая эмиссия паёв, замещающая кредитное плечо, на которое фонд был выпущен. Сейчас осталось паёв примерно на 200 миллионов рублей из 800, сметают их быстро. Ещё на 700 миллионов будет конечная эмиссия в июле, после чего продажа завершится. Соответственно, если кому интересно входить, то удачные моменты — примерно сейчас, а потом через месяц. Пост не проплачен, просто факт — потом подзадерут. Я себе зачерпнул.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. Для квалов есть Парус, который и по цене пая, и по доходности смотрится довольно интересно, но у меня такого статуса нет, а потребность с точки зрения стратегии есть — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.

 

Я в своём канале (подписывайтесь, кстати) рассказывал уже про некоторые фонды, смотрел на Атриум, Активо, ПНК (которого больше нет). Пришло время пересматривать состав своего портфеля.

На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас изнедвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (СФН, дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ).

( Читать дальше )

Коллеги, решил опубликовать перечень лучших на мой взгляд рыночных практик, на которые стоит обращать внимание при выборе ЗПИФ недвижимости.

* Ежемесячная выплата дохода;
* УК публикует финансовую модель фонда, прогнозирует будущие дивиденды, известен порядок и сроки индексации аренды;
* Срок доверительного управления 15 лет (с момента создания фонда);
* Инвестор заранее знает конечный перечень объектов фонда;
* УК не занимается спекулятивными сделками;
* УК не ограничивается формальной отчетностью, публикует наглядные материалы;
* Индикативная текущая дивидендная доходность в диапазоне +1/-1% пункт относительно доходности 10+ летних ОФЗ (актуально на момент написания поста);
* УК не проводит допэмиссию паев под будущие покупки новых объектов;
* Желательно фонд торгуется на бирже;
* Желательно первичное размещение паев осуществляется через биржу (не биржевое размещение практически ВСЕГДА сопровождается сильно завышенной ценой реализации).


В этом перечне собраны только те характеристики, которые реально существуют на рынке.

( Читать дальше )

These Are the World’s 20 Most Expensive Cities for Expats in 2023 

7 июня 2023 г. в 04:24 GMT+3

Это 20 самых дорогих мест для жизни экспатов в мире (в скобках указан рейтинг 2022 года):

1. Нью-Йорк, США (рейтинг 2022: 2)
2. Гонконг, Китай (1)
3. Женева, Швейцария (3)
4. Лондон, Великобритания (4)
5. Сингапур (13)
6. Цюрих, Швейцария (7)
7. Сан-Франциско, США (11)
8. Тель-Авив, Израиль (6)
9. Сеул, Южная Корея (10)
10. Токио, Япония (5)
11. Берн, Швейцария (16)
12. Дубай, ОАЭ (23)
13. Шанхай, Китай (8)
14. Гуанчжоу, Китай (9)
15. Лос-Анджелес, США (21)
16. Шэньчжэнь, Китай (12)
17. Пекин, Китай (14)
18. Копенгаген, Дания (18)
19. Абу-Даби, ОАЭ (22)
20. Чикаго, США (25) 
21. ...
22. ...
23. ...
24. ...
25. Москва, Россия (62)
26. ...
27. ...
28. ...
29. ...
30. ... 
31. Тайбей, Тайвань (20)

Согласно новому исследованию, Нью-Йорк обогнал Гонконг как самый дорогой город в мире для жизни эмигрантов, в то время как стремительный рост арендной платы привел к тому, что Сингапур попал в пятерку лучших. 

Стремительный рост инфляции и рост стоимости жилья были названы причинами, по которым Нью-Йорк возглавил рейтинг стоимости жизни ECA International на 2023 год, в то время как Женева и Лондон остались на третьем и четвертом местах.

( Читать дальше )