инвестиции в недвижимость

Средняя стоимость вторичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам мая составила 126,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись за месяц на 0,7%. Такие данные приводят эксперты «ЦИАН.Аналитики», напоминая, что аналогичная динамика была характерна для последних нескольких месяцев. Согласно данным «Этажей», средняя стоимость вторички в России в целом сейчас составляет 112,6 тыс. руб. за кв. м. За месяц этот показатель вырос на 0,6%, за год — на 3,7%. Средняя стоимость квартиры — 4,3 млн руб., добавляют в «Авито Недвижимости». За месяц этот показатель не поменялся, а годовой прирост составил 10,3%.

www.kommersant.ru/doc/6026605

P.S. Без обид, просто читаю регулярные обзоры из Топ 24 смарта и жду обвала бетонного пузыря :)

Приквел к заметке: Как финансовая грамотность «мешает» жить

Богатство и бедность, достаток и нехватка, определяются, в том числе, простейшей финансовой грамотностью. Рассмотрю ее на примере владения гаражом. Все истории реальные из моей жизни.

Случай № 1
Человек купил гараж, чтобы сдавать его в аренду. Стоимость гаража — 1 миллион рублей, за аренду получает 5000 в месяц. В год это 60 000 или 6% годовых. Много ли это?

Если текущая ставка по вкладу 8% и она сохранится дальше, а цена гаража не будет расти выше миллиона, то с миллиона рублей на вкладе можно получать 80 000 рублей в год, что на 20 тысяч больше, чем связываться с арендой.

Смысла покупать и сдавать гараж нет.

Случай № 2
Человек сдает гараж за 1500 в месяц. Ему предлагают продать гараж за 600 000 рублей, он отказывается, потому что арендный поток идет. Опять считаем, что при ставке 8% с 600 000 рублей он в год получал бы 48 000 рублей или 4000 рублей каждый месяц! Что явно больше, чем 1500 рублей, которые он получает. В данном случае, ему, или поднимать ставку по аренде, или продать гараж.

Золото и недвижимость исторически были (и скорей всего будут) двумя самыми популярными способами сохранить свои деньги.

  Про арендные платежи (пассивный доход) и более выгодные и менее время затратные варианты подробно разбирали в посте: «Купонный доход от облигаций в два раза выше чем от сдачи недвижимости в аренду». В этот раз сравним, что в РФ быстрее дорожает Золото или Недвижимость, а также чем владеть дешевле, а в случае необходимости продать быстрее  

Примеры в посте будут по Санкт-Петербургу, если у вас другой город, к примеру Москва, Сочи, а может быть Белгород, то данные по стоимости квадратного метра будут отличаться. А брать среднюю по стране, это как средняя температура по больнице — интересная, но, по большей части, бесполезная метрика

Дополнительный доход

Плюс недвижимости, что вы можете получать дополнительный доход во время владения недвижимостью, если сдаёте её в аренду. Доходность от сдачи недвижимости в районе 5% годовых. Для этого правда придётся вложить деньги и время в ремонт/мебель/технику. К студии/однушке это добавит ещё расходов около 10% от стоимости покупки (вжух и 2 года прибыли ушли на один ремонт и обстановку). Плюс мелкие расходы денег и времени когда меняются арендаторы.

Благодаря коррекции золота, в Мае золотой ценник российских квартир в 20 самых живых регионах подрос на +0.9%. До этого ценник стремительно падал 7 месяцев подряд. За последние 5 лет ценник менялся так:

Среднее значение за 5 лет = 24.3 грамма за метр. Примечательно, что в Мае золотой ценник вышел аккурат на это значение.

Куда дальше?

Скорее, вниз, чем вверх. За это говорят четыре фактора: зарплаты в золоте не растут, поголовье покупателей не растет, воровать и вывозить меньше не стали, а строят много. По данным Росстата, долгосрочная динамика объемов ввода и выбытия жилья выглядит так:

Мы продолжаем следить за рынком первичной недвижимости. В этой статье более подробно рассмотрим рынок ипотеки, а также выясним, продолжают ли цены на первичном рынке подавать сигналы к восстановлению.

Ипотека остается одним из ключевых факторов спроса.

Ипотека продолжает быть драйвером рынка недвижимости и основным источником спроса, поддерживающим продажи девелоперов. По данным ДОМ.РФ, в 1 кв. 2023 г. около 80% ДДУ было заключено с помощью ипотеки. Для рынка Москвы апрель 2023 года стал рекордным по количеству заключенных ипотечных договоров, которое достигло 11,6 тыс. шт. (+1% м/м). 

В апреле объем выданных ИЖК сохранился на высоком уровне.

Объем выданных ИЖК за апрель по всей стране снизился на 0,6% м/м, до 566 млрд руб. Сравнение г/г нерелевантно из-за низких выдач после начала СВО, но апрельский объем остается на высоком уровне (4-й по показателям месяц с начала действия программы льготной ипотеки в 2020 году). Ожидаемо доля программ с господдержкой составила 50% от всех выдач в апреле (-2 п.п. м/м).

Навеяно постом про ПИФы: 🎪 Перспективы недвижимости и ее место в инвестиционных портфелях

Прямые инвестиции в недвижимость доходнее ПИФов недвижимости. К такому тезису пришёл на основании логики и рационального мышления. 

1. Чем больше элементов в системе, тем менее стабильнее она.
ПИФы это посредники между инвестором недвижимость и продавцом (арендодателем). Чем больше посредников между покупателем и продавцом недвижимости или услуги в виде аренды, тем меньше доходность конечного инвестора. Потому что посредники берут комиссии за свои услуги. 

2. Качество управления ПИФами не влияет на доходность.
Услуги ПИФов можно поделить на два вида:

• Секьюритизация. Есть вера в то, что клерки владеют большим набором инструментов для проверки недвижимости, поэтому объекты в ПИФах надёжные. Это не верно. Кризис недвижимости в 2008-2009 годах показал, что сотрудники банков специально смешивали ипотеки с разным уровнем риска по невозврату. 
• Упрощение владения. Купить ПИФ можно в один клик. Недвижимость — нет. Но те кто покупал квартиру знает, что необходимо встретиться с продавьцами, осмотреть объект, сравнить объект, внести задаток, подготовить деньги.

ПИФ (паевой инвестиционный фонд) — это коллективная инвестиция.

Это обособленное имущество ( практически любое, вплоть до Цифровых Финансовых Активов ЦФА),
переданное в доверительное управление пайщиками (учредителями) Управляющей Компании (УК),
по-английски Управление активами asset management.

ПИФы бывают открытыми (можно погасить пай в любое время, например,
как в ОПИФ АРОМАТ Наши акции),
интервальными (можно погасить в определенное время),
закрытыми (нельзя погасить до определенного времени).

Отличие продажи пифа от погашения, что в первом случае это не приведет к уменьшению активов фонда (СЧА).

УК «Гамма Групп» (https://investfunds.ru/funds/?qual-off=on&cmp=90-4zsow) планирует создать фонд, например, который будет инвестировать в утилитарные цифровые права (УЦП) t.me/investfundsru/2437.

Согласно отчету компании Allsopp & Allsopp продажи недвижимости в Дубае в апреле 2023 году упали на 33%, а объемы транзакций — на 18% по сравнению с мартом того же года. Это произошло впервые с декабря 2022 года. После этого отчета некоторые инвесторы обеспокоились тем, что рост закончился — их опасения подогревали и некоторые СМИ. Объясняем, почему, глобальный рост дубайского рынка недвижимости еще не закончился, и это была лишь коррекция.

В чем причина спада?
Спад был вызван несколькими внешними факторами, прежде всего окончанием священного мусульманского месяца Рамадан и праздником Ураза-Байрам. Мало того, что многие верующие в принципе не были расположены к решению деловых вопросов в эти дни, так и банально на апрель выпало меньше рабочих часов, чем на март.

То есть рост продолжится?
Он уже продолжился — еще не окончившийся май (41 млрд дирхам на 13,489 сделок) уже значительно обогнал апрель (37,5 млрд дирхам на 9604 сделки) по количеству и объему транзакций. Это свидетельствуют о быстром возвращении к уровням начала 2023 года.