инвестиции в недвижимость

В первой серии мы разобрали, как образовался ипотечный пузырь. Ознакомиться можно по ссылке.

Теперь разберём, как этот пузырь лопнул и какие последствия за этим последовали.

Лето 2007 года

Экономический рост был устойчивым, рынок ценных бумаг достиг новых исторических высот.

Перед ФРС стояла дилемма, проводить ли ужесточение ДКП (повышать процентную ставку) для борьбы с инфляцией или стимулировать экономику из-за первых проблем на рынке недвижимости.

Продажи новых домов продолжали снижаться.

Всё больше заёмщиков пропускали выплаты по ипотечным платежам.

В начале августа 2007 года ипотечный рынок стал рушиться.

Банк BNP Paribas, крупнейший во Франции 9 августа заморозил инвестиции на сумму 2,2 млрд долларов в трёх своих фондах, поскольку его позиции в американских ипотечных кредитах привели к убыткам.

Банки Европы с большой осторожностью стали кредитовать друг друга, что вынудило Европейский центральный банк (ЕЦБ) залить в систему 156 млрд евро для поддержания ликвидности.

( Читать дальше )

Не так давно группа Самолёт провела исследование по рынку московской недвижимости. С 2016 года средняя площадь продаваемых квартир в Москве снизилась почти на 20% -с 59,4 до 50,3 кв.м.

В некоторых жилых комплексах доля студий перевалила за 50%, превращая жилые комплексы в некое осовремененное подобие перенаселённой общаги. 

И если раньше пробки в Метро, и на дорогах встречали за пределами дома, то сегодня пробка у лифта (как собственно и его ожидания пока он соберет всех по всем этажам, и это при том что работает несколько лифтов что по причине нещадной эксплуатации уже не столь же естественное явление как ранее)уже становится обыденностью.

Но и это ещё не всё!

По статистике многокомнатных квартир  в московских новостройках строится на уровне статистической погрешности-0,3% .

На долю однокомнатных квартир и студий приходится почти две третьих предложения. С двухкомнатными квартирами формально попроще-25,7% предложения.

Вот только современная «евродвушка» которая вроде как и двушка, но по факту-это разновидность однокомнатной квартиры где нормально только одному-двум людям.  

( Читать дальше )

В силу того, что в моём районе представлены 3 класса (то есть кроме элитного) жилой недвижимости в том или ином виде, район находится не у МКАД, не рядом с вокзалами, не рядом с промзоной, прямо в районе есть речные вокзалы и музей-заповедник, а не просто какой-то неухоженный парк/сквер с алкашами и быдлом, а по всем 3-м удалённым углам района теперь есть по станции метро для удобства — можно по нему судить в целом о средней температуре по больнице (в Москве) по нашему району.

 

Конечно, существуют всякие там Некрасовки, Бирюлёва, Алтуфьева, Щелковские и прочие, как и Курские или Остоженки, но речь не о них сейчас. Во множественном числе названы скорее как имена нарицательные, а не названия районов, улиц или метро.

 

Что я могу сказать.

 

Если Вы думаете, что в районе типа нашего (ЕГО ЛОКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ — ВЫШЕ) можно что-то купить с существенным дисконтом, то это только в 3 случаях:

1) человек не просто валит из этой страны без очевидных перспектив, а валит с

( Читать дальше )

1981 год, мне год, отец мультимиллионер в СССР строит парабельский газопровод, будущий Северный Поток 1/2, Турецкий Поток, Сила Сибири, газ всё оттуда, из Парабели, занят приписками в стоимости стройки, свои бригады сварщиков, бабло раскидывает чемоданами с вертолета, бухает и трахает красивых и не очень женщин, мать его прогоняет.

1984 год, мне 4 года, умирает бабушка, мы жили в её доме, через обман моей мамы и её сестер родной дед получает дом в наследство и выгоняет нас на улицу.

1984-1988 чужие семьи чужие квартиры чужие люди, главная задача поесть и обогреться.

1988 мать встречает воина- афганца и сходится исключительно по расчету, что ему дадут квартиру. Тот когда пьет становится зверем и бьет мать так, что она в итоге становится инвалидом на всю жизнь.

1989 рождается брат

1990 рождается сестра

1990 весна, мать попадает в больницу, дети в дом малютки, сестра там осенью умирает. Брата осенью забрали домой.

1994, мне 14, появляется отец с инфо — сынок, ты сын миллионера, твоя мать сволочь, пошли ко мне жить, отца прогнал.

( Читать дальше )

С начала этого года меня захватила идея по организации теплого и лампового ПИФа коммерческой недвижимости. За все спасибо @Финансовому Архитектору. Начитался его обзоров на ПИФы. А я вот сам в коммерческую недвижимость умею и могу и чужие ПИФы мне не нужны. Я постоянно в рынке. И видя какие % платят ПИФы банков — хочется смеяться. Так понимаю, там зарабатывает кто угодно, но только не владельцы паев. Сам я сдаю коммерческую недвижимость. Беру что-то убогое, делаю за недорого что-то красивое и сдаю дорого. Сейчас стал видеть очень интересные варианты. Но это надо покупать прям здесь и сейчас, имея много свободных денег. Чего практически нет. Так я и подошел к идее организовать какой-то фонд. Опросил друзей: интересны ли им такие вложения? Оказалось — да, интересны. Сходу нарисовалась сумма 30-50 млн. руб. В целом этого достаточно для оборотки, так как планирую использовать кредитное плечо, но возникли организационные вопросы. Ниже раскрою тему и, возможно, кто-то поделится знаниями, опытом как все сделать лучшем виде.

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. Сегодня фантиковые (рублевые) ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик выглядят так:

( Читать дальше )

Спрос на программу льготной ипотеки для IT-сотрудников оказался ниже ожиданий Минцифры, сообщили “Ъ” участники рынка, банки и застройщики. Они отмечают сложность получения кредита. Кроме того, ряд IT-компаний развивают собственные ипотечные программы. Застройщики рассчитывают на лучшее, отмечая, что «программа пока не набрала популярность». Банкиры подтверждают, что число заявок, упавшее осенью и зимой, начинает расти.

Подробнее – в материале «Ъ»

СПБ. Чёрная речка. Апартаменты. Так себе расположение, но в центре цены в космосе (студия рядом с работой 8 млн ((  ). Причём цена с ипотекой у них на 700 тыс меньше чем без ипотеки. 3% -ставка явно ниже инфляции. И Долг со временем должен сгорать. Чую где то должен быть подвох- слишком уж сладко. Кто то может пояснить?

Цены на недвижку выросли значительно, вместе с ипотекой ее стимулирует и спекулятивный спрос, по типу парковки денег с целью дальнейшей перепродажи через сравнительно небольшой срок. Это может стать причиной обвала цен, но вот интересно каков процент тех кто купил квартиру или дом исключительно со спекулятивными целями? 

Тему топика взял отсюда: Почитал очередное обсуждение на счёт падение недвижки (smart-lab.ru)

А у меня как раз есть калькулятор по данной теме...
Ниже график, показывающий разницу между годовой инфляцией (красная линия) и изменением стоимости недвижимости по результатам конкретного года — зеленая линия. Инфляция взята официальная, цена недвиги -  индекс IRN. Все в процентах.
Желтые столбики суммируют инфляцию и рост (падение) стоимости кв метра, показывая реальную доходность. Если на графике желтый столбик внизу: реальная стоимость недвижимости отрицательная, если вверх: соответственно положительная.
Что тут интересно? Если смотреть с 2000 года, то ДА — реальная стоимость недвиги обогнала инфляцию. А вот, если взять посткризисные времена с 2009 года, то простое суммирование желтых столбиков даст минус 13.8%. Т.е при всем том росте, что случился за 2020-2021 год, реальная стоимость московского квадратного метра за 13 лет потеряла почти 14%. Сложные проценты дадут еще более серьезные убытки.  

( Читать дальше )