недвижимостЬ

Давно не писал про мои любимые гаражи. Но особенно и повода не представлялось. А тут так совпало, что освободилось, практически одновременно, сразу два. Один только что опять сдал, так что расскажу по горячим следам.

Этот гараж я купил в августе 2014 года у приятного пожилого дедушки — военного моряка, преподававшего в БВМИ, за 90000 рублей. Помню, что тогда ещё немного колебался, стоит ли брать так дорого. Сейчас отдал бы его минимум за 350к, и то, подумал бы.

Обычный стандартный гараж с ямой, в которой время от времени появляется вода. На момент покупки, ничего особенно делать нужно не было, кроме собственно — ямы, и малость уставших, проржавевших местами до дыр, ворот.

Собственно, я ничего там и не делал, все эти годы. Распродал некоторые оставленные вещи (на чем вернул около 10к), вывез инструмент и барахло (часть у меня до сих пор хранится🙈). Выставил объявление, и сразу же сдал гараж, как есть. А потом ещё и ещё, и каждый раз всё дороже и дороже.

Последние много лет, с 2019 года, его снимали пару «мебельщиков» из МЧС, собиравших там мебель под заказ, в свободное от службы время. Год назад поднял им аренду, а в воскресенье они съехали — решили пока поставить свои шабашки на паузу.

( Читать дальше )

Обзор от 28.04.2025

В пятницу смотрели отчетность Самолета и сходили на звонок с CFO. Учитывая загрузку, болеющих коллег, и скорые праздники, сам отчет разберем чуть позже. Но не можем пройти мимо нового продукта, который уже вызвал дискуссии у многих специалистов. Тем более, что сбор заявок заканчивается завтра (интересно, сколько же миллиардов соберут).

В блогах по недвижимости прям целая волна дискуссий пролетела. Хотя ПИФы с квартирами это не что-то новое, много кто практиковал из компаний. Например, ГК «МонАрх», паковал свой ЖК в ПИФы и потом еще несколько лет продавал дорожающие метры. Но тут интересно, что в процессе еще участвует аренда. Но пойдем по порядку — как хотят зарабатывать и на чем именно.

Модель заработка в ПИФе:

Классика таких продуктов — это REIT, в США очень популярный продукт. Мы в 2020 году торговали такой — NYMT (New York Mortgage Trust), в РФ в индустриальной недвижимости на слуху Рентал ПРО. А тут вот история с жилой недвижимостью. Купили — сдаем — продаем — покупаем следующее, схема проста. В процессе идут выплаты пайщикам, а за управление берется комиссия.

( Читать дальше )

 

▫️Капитализация: 77,7 млрд ₽ / 1261,5₽ за акцию
▫️Выручка 2024: 339 млрд ₽ (+32,4% г/г)
▫️скор. EBITDA 2024: 109,2 млрд ₽ (+19,4% г/г)
▫️Чистая прибыль 2024: 8,2 млрд ₽ (-68,7% г/г)
▫️скор. Чистая прибыль 2024:1 млрд ₽ (-96,3% г/г)
▫️P/E: 77,7

❗️ Несмотря на то, что выручка хорошо растёт, даже несмотря на ситуацию в отрасли, 2п2024 закончилось убытком в 4 млрд р на уровне скор. чистой прибыли.

👆 Хотя, и по выручки во2п2024 было существенно замедление до 168,2 млрд р (+8,7% г/г). В 2025м году всё однозначно будет хуже, прибыли я бы точно не ждал. Себестоимость и коммерческие расходы растут быстрее выручки и только в динамике административных расходов есть некоторое улучшение.

❌ В 2024г компания выкупила на баланс 1229 тыс. акций на общую сумму 4,4 млрд рублей (примерно 3557 рублей за акцию), но при этом продала 3363 тыс. акций на 11,1 млрд рублей (т. е. около 3301 рублей за акцию).

❌ С учетом проектного финансирования и остатков средств на счетах эскроу,чистый долг Самолёта на конец 2024г составил 291,2 млрд. Учитывая то, что восстановление рынка будет в лучшем случае уже в 2026м году, долг очень большой.

( Читать дальше )

Сдал сегодня свою студию 23кв на м.Нижегородская за 55к. Арендатор нашелся за 12 часов. На след день подписали договор. Сняла одна девушка. 

 

( Читать дальше )

Делать ремонт в купленной новостройке — относительно простая задача. Если купил студию под сдачу, то тоже ничего сложного. Единственное, когда их несколько, то ремонты становятся ежегодным занятием. Но это всё ок — часть рабочего процесса.

А вот когда делаешь ремонт в квартире в которой сам живёшь, то получаешь сразу два бонусных квеста ещё до старта:

— Переехать в арендное жильё.
Т.е. платишь аренду + комиссия агенту + залог за арендную кв. + коммуналку + ипотеку за свою + коммуналку за свою + сам переезд. И всё это не только деньги, но и куча потраченного времени.

— Сделать демонтаж старой отделки и вывезти мусор (ещё плюс расходы и время).

И вот только потом можно начать делать сам ремонт.

У меня получилось так: ремонт ещё не начался, а четверть миллиона уже потрачена 😔 (как сейчас всё выглядит на фото ниже)

Отдельный момент: многие, кто рассуждает о покупке квартиры «для сдачи», часто забывают заложить в расчёты полноценный ремонт.

А ремонт может легко «съесть» год-полтора потенциальной аренды. И это без учёта времени, нервов и постоянных мелких расходов.

( Читать дальше )

Посмотрела отчет дом.рф по продажам новостроек в 1 квартале 2025 года. После большой просадки в январе, продажи подросли, но год к году они все равно упали. Не буду писать много слов, лучше покажу картинку, по ней все наглядно видно, но...



Получается, что объем продаж в 2025 году слегка снизился относительно прошлого года, но если открывать операционные отчеты застройщиков, то заметно, что дела идут очень по-разному:
👆 ЛСР продала в 1 квартале 2025 года 146 тысяч квадратных метров на 41 миллиард рублей, для сравнения в 4 квартале показатели были: 117 тысяч квадратных метров, но 48 миллиардов рублей. У компании упали продажи в Москве, поэтому мы видим падение цены контрактом при росте объема проданных квадратных метров в других регионах;
👆 Эталон продал на 22% больше квадратных метров и стоимость контракта выросла примерно на те же 22%.


( Читать дальше )

УК Парус Управление активами запустил новый фонд под названием «Парус-Красноярск». Данный фонд управляет складской недвижимостью — двумя корпусами, расположенными в Красноярском крае. Склады сданы OZON и СберЛогистике. Уже по традиции УК заключила долгосрочный договор аренды с возможностью индексации в зависимости от изменения ИПЦ. И как всегда у Паруса мы видим огромное кредитное плечо — 68%, поэтому данный фонд подходит только для квалифицированных инвесторов. Причем ставка по договору плавающая, определяется она как КС+3,3%!!! По мере того как фонд будет продавать новые паи, он будет сокращать долговую нагрузку и за счет этого должен улучшиться его финансовый результат.
На сайте Паруса уже появился примерный график дивидендных выплат. При заявленной стоимости 900 рублей, инвесторов ждет дивидендная доходность 12% годовых до вычета НДФЛ. И дальше инвесторам разве что остается надеяться, что ключевая ставка будет падать, а размер выплаты расти. Но Парус индексирует выплату раз в год, поэтому ждать придется долго.

( Читать дальше )

Главные новости недели:

• GloraX представил финансовые результаты за 2024 год: продемонстрировали рекордный рост и финансовую устойчивость. Выручка и чистая прибыль выросли в 2,4 раза – до 32,6 млрд и 1,2 млрд рублей соответственно, EBITDA составила 10,3 млрд (рост в 2,5 раза), рентабельность по EBITDA достигла 32%! Такие результаты – итог последовательной реализации нашей стратегии и строгого контроля за операционными и финансовыми процессами.
• Завершаем сделку по приобретению девелопера «Жилкапинвест» — одного из крупнейших игроков на рынке недвижимости Дальневосточного федерального округа (ДФО). Потенциальное приобретение «Жилкапинвеста» — Еще один шаг в достижении плана по выходу в 3-5 регионов в 2025 году, а также отличная возможность для роста бизнеса и увеличения объемов строительства.

Новости отрасли:

🔍 Центральный Банк принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 21%. В регуляторе отметили, что инфляция продолжает снижаться, хотя и остается высокой.

( Читать дальше )

Мы достигли договоренностей о приобретении одного из крупнейших девелоперов Приморского края — группы компаний «Жилкапинвест». Сделка находится на финальной стадии и завершится, согласно планам, в мае 2025 года.

Ранее в феврале мы анонсировали фокус на неорганический рост — и это первая сделка, которую можем официально представить.

При успешном закрытии сделки GloraX получит весь бизнес «Жилкапинвест»:

• Портфель проектов на различных стадиях реализации во Владивостоке и Приморском крае – 239 тыс. кв. м,
• В том числе объекты на этапе строительства – 137 тыс. кв. м,
• Управляющая компания и другие активы.

Портфель GloraX увеличится на 5% до 5,3 млн кв. м, а объем текущего строительства – на 43% до 453 тыс. кв. м. Это позволит нам существенно усилить наши позиции по объемам строительства в рейтинге ЕРЗ.

Дальний Восток — стратегически важное направление развития.Регион демонстрирует устойчивый экономический рост и активно привлекает инвестиции. Дополнительным драйвером выступает программа льготной дальневосточной ипотеки, которая позволяет поддерживать активный спрос и делает покупку жилья более доступной для жителей региона. Владивосток — ключевой логистический центр для торговли со странами Азии и точка притяжения девелоперского интереса.

( Читать дальше )

Согласно собственному веб-сайту Rexford Industrial Realty, компания является крупнейшим чисто промышленным REIT в США. Однако ее рыночная капитализация сократилась всего до ~$8B после падения акций на 60%+ за последние три года. Однако этот большой медвежий рынок не соответствует фундаментальному развитию Rexford, поскольку продажи и средства от операций здорово растут. Можем ли мы ожидать, что ее медвежий рынок наконец скоро закончится? Приведенный ниже график волн Эллиотта дает нам основания так считать.
Дневной график Rexford Industrial показывает, что падение с более чем $84 в апреле 2022 года явно является корректирующим. Просто невозможно рассматривать его как импульсную структуру. Он выглядит как двойной зигзаг (W)-(X)-(Y) с простыми зигзагами ABC в волнах (W) и (Y) и треугольником ABCDE в волне (X). Тренд до апреля 2022 года был явно бычьим, поэтому имеет смысл возобновить его после завершения этой коррекции. Мы не занимаемся тем, что выискиваем вершины и дна, и новый минимум в волне C (Y) нельзя исключать.

( Читать дальше )