недвижимостЬ

Начало: как я работал риелтором.

После просмотра видео, выложенного Тимофеем, где хулиус втирает про покупку новостройки с 70% готовности, оставил свой коммент и пошел доедать доширак. И пока жевал эту отраву, подумал, что это бред, покупать такое жилье. Решил написать пост: как я работал риелтором. Писал все, что в голову лезло в тот момент. Даже пару прикольных комментов оставили тута и здеся. ;-) Так как букАв стало много, решил разбить пост на три части, но были просьбы написать о схемах разводки риелторами. Пришлось вносить коррективы. Наверное, этим постом не ограничусь. Но прежде, чем расскажу о схемах, расскажу о самих риелторах. Постараюсь писать просто и буду проводить сравнения с трейдингом.

Рынок недвиги можно сравнить с биржей. Где в роли биржи выступает АН (агентство недвижимости), а в роли брокера – риелтор. Ну а трейдеры – это покупатели и продавцы. Соответственно СК (строительная компания) – это организация, «выпустившая акции». Когда трейдер покупает акцию, у него есть несколько вариантов: купить по цене, выставленной в стакане или купить по рынку. Второй вариант, как правило хуже. Так и с недвижимостью. Либо берешь то, что есть, либо ждешь вариант лучше. Но есть и подводные камни. Например, брокер никогда не будет говорить, что интрадей – зло. Ведь это его хлеб. Чем чаще трейдеры совершают сделки, тем больше комисов брокер возьмет. Так же и с риелторами. Они тоже жрать хотят…

( Читать дальше )

Продолжаю отслеживать ситуацию на рынке Московской недвижимости. 
Начало smart-lab.ru/blog/226883.php

Прошло 3 месяца и можно оценить ситуацию вновь. 

1. Цены в долларах сложились в 2 раза и не отскочили.  У продавцов не получилось пересчитать старую цену в долларах по новому курсу, так как рублевая цена находилась выше покупательской способности населения.  
Анекдоты про обмен бабушкиной однушки в Бутово на квартиру в Майами — больше не актуальны. 

2. Спрос начал падать, так как упала покупательская способность населения. Инфляция давит на цены в магазинах, но не на квартиры. Так как это не товар первой необходимости.

3. Ипотека парализована. Правительство субсидирует ипотеку под 12-13% только на новостройки.  Вторичный рынок это 45% ипотечных сделок.   

4. 2015г — ввод прогрессивного налога на недвижимость. Начнется рост предложений по элитке и инвестиционных квартир.

( Читать дальше )

Не видать нам дешевой недвижки.

С 18 марта 2015 года Сбербанк начинает принимать заявки на продукт «Ипотека с государственной поддержкой» и продолжит до 31.12.2015 (включительно). Продукт запускается на следующих основных условиях: ставка до и после регистрации ипотеки – не более 12% годовых в рублях, минимальный первоначальный взнос – 20%, максимальный срок кредита – 30 лет. Максимальная сумма кредита по данному предложению составит 8 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области, для других регионов 3 млн руб. При этом жилье приобретается у юридических лиц в объектах, которые строятся или построены в рамках 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. В рамках данной программы государственной поддержки Сбербанк планирует выдать 200 млрд руб. до 1 марта 2016 года. По кредитам Сбербанка для физических лиц отсутствуют какие-либо комиссии. «Государственная поддержка ипотечного кредитования – важная мера, которая позволит сохранить доступность приобретения жилья клиентами Сбербанка и поддержать строительную отрасль в целом», – комментирует директор департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталья Алымова.

источник 

Чтобы понять динамику цен на недвижимость, нужно самому плотно заниматься этим вопросом. Аналитика от агентств недвижимости мало помогает, ибо это сторона заинтересованная. Объявления на сайтах больше отражают ожидания продавцов, чем реальную картину спроса и величину скидки на реальных сделках. Простые сотрудники агентств тоже часто плохо мониторят ситуацию, хватаясь то за один объект, то другой. К счастью квартирный вопрос решен, но супруга достает вопросами об инвестициях в недвижимость. Психологически конечно покупать квартиру проще, чем например акции, которые существуют в виде электронных записей- их не потрогать и не сдать в аренду.
Решил зайти с другой стороны и поговорил со знакомыми руководителями кредитных подразделений в филиалах крупнейших банков. В моем регионе с населением чуть более 600 тыс. работают несколько местных крупных и несколько иногородних строительных компаний. Банкиры поведали, что у них запрет на кредитование строителей, автодилеров, лизинговых компаний и т.д.  По их словам один из крупнейших строителей заморозил часть объектов и сократил 30% рабочих, а другой в предбанкротном состоянии. У иногородних периодически останавливается работа на объектах под разными предлогами. Косвенно это говорит о проблемах со сбытом по текущим ценам, а значит цены в рублях будут сползать под собственным весом и обстоятельствами у продавцов. Все, как на фондовом рынке, когда биды покупателей значительно ниже. Обвала цен не жду, но на 30% вниз от текущих они вполне могут сходить.
На рынке аренды ситуация похоже еще хуже. Знакомая пытается сдать трешку в течение 2-х месяцев, но ни одного звонка. Какие есть наблюдения из других регионов?

Во фрацузских Каннах проходит крупнейшая мировая выставка недвижимости MIPIM. Площадка, на которой в прошлом году стоял московский павильон, в этом году пустует — никто другой из 20 тысяч участников не посмел занять ее.

Однако инвесторы, которых интересует бизнес в российской столице, находят московских представителей и во Дворце фестивалей, в помещениях где они расположилась в этот раз. И залы во время проходящих там сессий по-прежнему так полны, что не остается свободных мест.

— Нас уже знают, — не удивляется этому министр правительства Москвы, руководитель департамента внешнеэкономических и международных связей Сергей Черемин. — Ведь в 2013-году у столицы России был пик по привлечению инвестиций из- за рубежа — 100 млрд долларов, причем половина из них были прямыми. Неслучайно Всемирный банк и Международный форум в Давосе подняли ее в рейтинге привлекательности для зарубежных инвестиций сразу на 10 позиций — с 62 на 52 место. В течение двух первых кварталов 2014-го года произошел рост еще на 16 млрд от ранее достигнутых показателей, а потом на фоне новой политической ситуации начался спад. Но мы переживем и это, как переживали и прежние кризисы. А потому мы здесь — по-прежнему открыты для взаимодействия с мировым сообществом. 

Переговоры, состоявшиеся в течение двух первых дней в московских залах, показывают: инвесторы действительно готовы работать в российской столице и в новых условиях. «Бизнес, как река, течет-течет и обязательно найдет для себя новую дорогу», — так образно охарактеризовал новую реальность один из них. Как выяснилось, многие уже присмотрели для себя новые сегменты на столичном рынке. «Нет спроса на офисы и денег у покупателей на элитное жилье? Мы готовы строить малые квартиры — площадью квадратов 20, — говорили участники дискуссий. — Это тренд, характерный для всего мира». А еще, по их мнению, в Москве нетронутая целина — строительство частных домов престарелых и студенческих общежитий. Сергей Колчин, представитель английской компании поинтересовался, что думают московские власти об участии частника в модернизации старого жилья и переустройстве чердачных помещений. Он считает, что это может быть также огромным потенциалом для бизнеса. «Нет проблем, программа капремонта многоквартирных домов, недавно утвержденная правительством Москвы, вступила в действие, и буквально в ближайшее время москвичи начнут подбирать себе операторов, которым доверят приводить в порядок свое жилье, — сказал в ответ председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. — Включайтесь в конкурсы и выигрывайте подряды», — посоветовал он. А вот с переустройством чердачных помещений, на его взгляд,  ситуация сложнее. Опыт такой есть, но он показывает, что обслуживание оборудованных там квартир становится проблематичным, а сам процесс надстройки — мучительным для жителей дома, почему, собственно, этот метод и не получил поддержки в городе.

( Читать дальше )

Китайцы печатают люксус виллы на 3D принтере. 

 

Всего за два дня китайский предприниматель печатает на трехмерном принтере трёхэтажные люксус виллы. Принтер 10 метров шириной и 150 метров длиной печатает строительные детали из вторсырья, перемолотого строительного мусора. Таким образом сокращаются затраты и время на строительство.

Возможность печатать дома всего год назад была лишь в теории, ученый южного калифорнийского университета показал прототип в 2014 году.
Несколько месяцев позже китайская фирма Winsun объявила что может напечатать десять домов за один день. За эти месяцы фирма смогла не только воплотить идею в жизнь но и создать на этом вполне доходный бизнес. Между делом с конвейера один за другим уходят готовые дома. В январе 2015 года это были уже трехэтажные виллы площадью 1100 квадратных метров и пятиэтажный дом на несколько семей.

Из дюзы принтера выходит каменистое тесто из перемолотого строительного мусора, которое изобретатель называет „Crazy Magic Stone", эти «чернила» кроме строительного мусора содержат еще стекловолокно, сталь, цемент, и связующее вещество, для высыхания требуется 24 часа. Напечатанные стены внутри пустые, что позволяет экономить материал. За один месяц 8 человек могут построить виллу ценой 105000 фунтов. Традиционным способом требуется 30 человек и 3 месяца работы.

( Читать дальше )

Предполагаю движение недвижимости вниз