пик сз

Перспективы развития строительного бизнеса и рынка ипотек в 2024 году.

Последнее время регулятор всё больше и больше отмечает риск пузыря в рынке недвижимости. Дело не в том, что цены на жилье сильно выросли, хотя это тоже так, а в том, что на текущий момент пузырем является огромный спрос покупателей и безостановочный рост нового строительства.

Эскроу-счета сделали всё дело, на текущий момент строительные компании не могут позволить себе пользоваться денежными средствами клиентов до тех пор, пока не будет достроен объект, а поэтому им приходится получать проектное финансирование под обеспечение эскроу, конечно, под процент. Весь этот процент перетекает в стоимость жилья.

Если в начале 2020 года, когда ставки начали понижать, ипотеки брали «хорошие» клиенты, то на сегодняшний день берут те, долговая нагрузка которых приближается к 80%.

Что такое 80% долговой нагрузки? Это иметь кредитов в месяц на 80 тысяч рублей при зарплате в 100.

Помимо прочего, очевидно, что такие клиенты не располагают большим количеством средств для внесения на первоначальный взнос, ведь в ином случае, они бы просто погасили свои действующие кредиты, но этого не происходит, а по итогу мы получаем, что 50% ипотек выдано клиентам, кредитная нагрузка которых превышает 80% от доходов, а их первоначальный взнос до 20% от стоимости жилья.

Предложение на вторичном рынке жилья в России на начало декабря 2023 г. составило 651 680 квартир, согласно подсчетам риэлторской компании «Этажи». По словам ее представителя, это один из самых низких показателей как минимум за последние два года. К примеру, в декабре 2022 г. на продажу было выставлено 788 533 квартиры, а годом ранее – 843 926 квартир. Снижение предложения в готовых домах подтверждают и другие опрошенные «Ведомостями» эксперты. По словам генерального директора портала «Мир квартир» Павла Луценко, этот показатель год к году снизился на 19,8% – с 1,3 млн до 1,08 млн.

Разница в абсолютных цифрах объясняется тем, что «Мир квартир» учитывает квартиры еще и в маленьких городах. Руководитель отдела аналитики группы «Самолет» Олеся Дзюба отмечает, что предложение на вторичном рынке начало снижаться еще осенью этого года – тогда число выставленных на продажу квартир снизилось на 30% год к году. Сейчас этот тренд продолжается по всей стране. Только по Москве число лотов за год уменьшилось на 20% (до 40 000 объектов), говорит основатель «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова. А с учетом Московской области падение составило и вовсе 50%, добавляет Дзюба.

Цены на жилую недвижимость постепенно начнут снижаться на фоне сокращения государственных субсидий и уменьшения доступности ипотеки, считает президент — председатель правления Сбербанка Герман Греф.

«Цены на жилье, правда, они повышаются. Опять-таки это связано с тем, что сегодня более 70% ипотеки — это субсидируемая ипотека со стороны государства. Как только субсидии будут сокращены, а они постепенно сокращаются, то и цены будут постепенно падать», — сообщил Греф в интервью телеканалу «Россия 24».

 «Так быть не должно, и надо продолжить постепенный выход из этой истории. Ведь до 2020 года, то есть до старта массовой льготной ипотеки, доля господдержки в выдачах не превышала 20%», — уточнил Данилов.

Девелоперам будет трудно в следующем году — это популярный тезис, который всплывает ежегодно. В рамках этой заметки постараюсь опровергнуть или подтвердить его. Также наглядно постараюсь подсветить некоторые нюансы деятельности компаний, из-за которых такие утверждения всплывают и возникает путаница. 

Увеличение требования по первоначальному взносу до 30% и уравнивание максимального размера льготного ипотечного кредита до RUB 6 млн для всех регионов окажут давление на продажи застройщиков, но в меньшей степени затронет застройщиков с высокой долей в массмаркете — ПИК, Самолет и Эталон.