ЗПИФы недвижимости

История с частичным погашением ЗПИФ с заблокированными активами получила продолжение. Вкратце, в начале 2025 г. целый ряд управляющих компаний отчитались о том, что им удалось продать часть заблокированных иностранных активов, и они готовы погасить часть паев держателям фондов. Появились детали этой процедуры, и там очень странные дела творятся.

Вопиющий случай произошёл с погашением 88% паёв ЗПИФ «Лидеры технологий» от УК Восток-Запад. Паевые фонды к этой управляющей компании перешли от небезызвестных Фридом Финанс — и помнится, были заявления, мол, всё в порядке, надёжные партнёры, движуха формальная, делаем это, чтобы увести казахстанскую компанию из-под риска санкций.

А дальше следите за руками:

▪️ У компании выпущено 64,3 тысячи паев фонда. Торги паями прекращены в день, когда на СПБ Биржу были наложены санкции (ноябрь 2023), а до этого торговались с дисконтом, т.к. часть активов в фонде была заблокирована. Тем не менее, на данный момент по рыночной стоимости паи должны оцениваться примерно в 4000₽ за штуку (2000₽ цена в начале февраля 2022, Nasdaq 100 в рублях +100% за 3 года). То есть по рыночным ценам это порядка 250 млн ₽.

В 2024 году активы рыночных ЗПИФов, специализирующихся на недвижимости, увеличились на рекордные 154 млрд рублей, достигнув 477 млрд рублей. Это вдвое больше прироста по сравнению с 2023 годом и лучший показатель за всю историю таких фондов. Прирост обеспечен как переоценкой активов, так и притоком новых средств.

Основной рост произошел в фондах, доступных только квалифицированным инвесторам. Их активы увеличились на 1,5 раза, до 278,5 млрд руб., составив 58,4% от общего объема рынка. В то время как фонды для неквалифицированных инвесторов показали рост на 38%, с активами в 198,6 млрд руб.

Чистые инвестиции в такие ЗПИФы составили почти 120 млрд руб., что на 67% больше, чем в 2023 году. Несмотря на высокие ставки по вкладам и жесткую денежно-кредитную политику, недвижимость остается привлекательным защитным активом. Рост ставок аренды и стоимости коммерческой недвижимости, особенно складов, способствует высокой доходности.

В 2024 году было сформировано восемь новых фондов, и еще два находятся в стадии формирования. Однако, сложность работы с большим числом частных инвесторов сдерживает выход новых управляющих компаний в этот сегмент.

За 8 лет опыта «непрофессионального» инвестора довелось опробовать некоторое количество инструментов и активов и сложить о них личное мнение. Одним из активов был ЗПИФ Недвижимости АКТИВО

Как все начиналось

Наслушавшись и насмотревшись умных людей, пришла идея заняться диверсификацией по классам активов, в частности за счет недвижимости, да не простых, а приносящих пассивный доход. К тому моменту у меня уже были паи ПНК Рентал, которыми я вполне был доволен, и я решил разнообразить «рацион».

Ранее, до 2022 года, я этим также пробовал заниматься, покупая фонды REIT через Interactive Brokers, но времена поменялись, и возможности для имеющих российский паспорт сильно сократились.

Одним из вариантов были фонды недвижимости ЗПИФ Активо.
На тот момент была возможность приобрести один из существующих фондов на вторичном рынке или вложиться во вновь создаваемый, коим был Активо-18. Это был торгово-развлекательный центр «Малина» в центре Рязани.

Крупный торговый центр в самом центровом месте Рязани с хорошей проходимостью сулил хорошие доходы от арендных поступлений. Управляющая компания обещала доходность в районе 12% до вычета налогов, и на тот момент это было вполне неплохо.

Приветствую, дорогие друзья. Пришло время обновить взгляд на фонд коммерческой недвижимости «Современный 7» (ранее — «Современный арендный бизнес 7»).

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.

Основные характеристики и прогнозы

Фонд завершил размещение паев, так как смог привлечь необходимую сумму денег. Характеристики фонда на дату последней отчетности (ноябрь 2024):

• 106 млрд руб. — стоимость всех активов (СЧА 105 млрд);
• 78,6% активов (83+ млрд руб.) — складская недвижимость;
• 20,7% активов (22 млрд руб.) — депозиты и счета в банках;
• <1% — дебиторская задолженность.

• 14 логистических комплексов в различных регионах России;
• 1,1 млн кв. метров — совокупная площадь объектов;
• 74,8 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость;
• 48,1 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость для инвестора по биржевой цене пая 75 000 рублей (на 03.01.2025).

Парус-Логистика

В состав фонда включен складской комплекс в Подмосковье стоимостью 8,3 млрд рублей, якорный арендатор компания FM Logistic, с которым заключен нерасторгаемый долгосрочный договор аренды с индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год. Это был самый недооцененный на рынке объект складской недвижимости со стоимостью 33 795 рублей за квадратный метр. Ожидаемо, УК перезаключила договор с арендатором на новых условиях, индексация денежных выплат в 2025 году для инвесторов составит 48% (привет всем, кто спрашивал зачем я добавляю в портфель фонды Парус, а не длинные ОФЗ или короткие вклады).

Владислав, я понимаю, но Вы уверены, что вероятные ковенанты кредитного договора проходят по той же статье? У меня просто большие сомнения в...

Вадим Рахаев,

Расходы на обслуживание кредита проходят дополнительно по отдельной статье и на приведенные расчеты не влияют.

Владислав, часть плеча по плавающей ставке. Возможны ковенанты по кредитному договору. Например, обязательство резервировать под скачок КС н...

Parusa наполнит ветром? Хотелось бы перевести в публичную плоскость вопросы, которые я дважды задавал УК PARUS Asset Management и оба раза бы...

🗓 В октябре приобрел фонд Парус-НОРД от управляющей компании(УК) PARUS Asset Management. Пару дней назад получил первый доход от этого фонда. Давайте разбираться как это работает.

❔ Это собственно кто?
Парус-Норд — это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), доступный к покупке/продаже на бирже. Такой фонд используется для коллективных инвестиций, когда участники (пайщики) вкладывают свои деньги в какой-то заранее определенный набор активов. Пайщики фонда Норд инвестируют в Логистический комплекс Nordway, который находится на территории посёлка Шушары, в Санкт-Петербурге. Комплекс построен в 2012г, состоит из четырех корпусов общей площадью 108тыс квадратных метров. На сайте УК указаны следующие арендаторы: Лудинг, Faberlic, Невская Палитра, Rossko, Сорож-Логистик. С ними УК заключила гибкие договоры аренды сроком 3−5 лет с ежегодной индексацией арендной ставки.

💸 Доход пайщика состоит из двух частей:
1️⃣ Арендный поток: Прогнозная стоимость одного пая, по мнению УК, в момент дополнительного выпуска паев составляет 1100 ₽.

🏗 Мы часто рассуждаем с вами про рынок жилой недвижимости, где застройщики после отмены льготной ипотеки оказались в очень сложном положении, и порой совершенно незаслуженно забываем про складскую недвижимость, где сейчас сложилась уникальная ситуация, когда даже при высоких ставках на этом рынке наблюдается острый дефицит площадей, что уже сейчас привело к образованию очередей среди потенциальных арендаторов и резкому росту арендных ставок.

💼 Инвестирование в коммерческую недвижимость для нас возможно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), ставшие в последнее время весьма значимым сегментом на российском рынке коллективных инвестиций:

Стоит отметить, что именно складская недвижимость лучше всех себя чувствует в последние годы, и сейчас попробую объяснить почему. Пандемия COVID-19 негативно сказалась на гостиничной недвижимости, начало СВО привело к проблемам в торговых центрах (из-за массового ухода западных брендов), а отмена льготной ипотеки спровоцировала существенный спад на рынке жилья. В то время как складская недвижимость демонстрирует устойчивый рост, во многом благодаря активному развитию онлайн-торговли и логистики. Онлайн-ритейлеры и логистические компании год от года наращивают свои бизнесы, а потому постоянно увеличивают объёмы своих складских площадей.

Дорогие друзья, приветствую. После публикации серии статей по фондам недвижимости Парус, обратил внимание, что многие инвесторы сравнивают фонды между собой, пытаясь понять, какой лучше, при этом не до конца понимая, во что вкладывают. Но чтобы не разочароваться в полученном результате, крайне важно понимать, что мы покупаем.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

И так, я разделил бы все ЗПИФ недвижимости, на три базовые стратегии:

• Cреднесрочные спекуляции,
• Инвестиции в оборот недвижимости,
• Cобственно сами долгосрочные инвестиции в недвижимость.

Почему имеет смысл именно такое разделение? Потому что каждому из этих подходов соответствует свой профиль специфических рисков, понимая которые, инвестор может выбрать подходящий инструмент или их сбалансированную комбинацию, а может и вовсе отказаться от вложений. Далее разберем все три стратегии подробнее.

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Двинцев.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

В состав фонда включен одноименный бизнес-центр «Двинцев», расположенный в г. Москва, 48% капитала фонда приходится на кредит в размере ~4,2 млрд рублей, процентная ставка переменная, рассчитывается по формуле КС +2%, срок кредита — до 3 квартала 2027 года.

• Cреднесрочные спекуляции,
• Инвестиции в оборот недвижимости,
• Cобственно сами долгосрочные инвестиции в недвижимость.

ЗПИФ и ваша пенсия — инвестиции в будущее

С возрастом все чаще встает вопрос о том, как обеспечить себе комфортную старость. Традиционные пенсионные накопления не всегда способны создать достойный уровень жизни, а инфляция неумолимо подтачивает реальную стоимость сбережений. В таких условиях все больше людей обращают внимание на альтернативные инструменты инвестирования, в том числе ЗПИФы (Закрытые паевые инвестиционные фонды).

Как накопить на достойную пенсию и почему ЗПИФ стоит рассматривать как одну из возможностей накопления капитала, читайте в нашей статье.

Накопить на достойную пенсию — задача, требующая планирования, дисциплины и правильно выбранных инструментов. 

Какие шаги помогут достичь этой цели:

1. Финансовая стратегия

Будущие расходы. Нужно предусмотреть сумму, которая будет добавкой к государственной пенсии. Для этого придется определить уровень комфорта и будущих расходов в преклонном возрасте.

По итогам третьего квартала 2024 года активы розничных ЗПИФов увеличились на 12,5% до 446,4 млрд руб., лишь немного уступая показателю второго квартала и значительно превышая результаты прошлого года (7%). Инвесторы продолжают активно вкладываться в складскую недвижимость, которая демонстрирует доходность выше депозитов.

Основной прирост активов обеспечили фонды для квалифицированных инвесторов, которые выросли на 16%, достигнув 257,7 млрд руб. Новый фонд УК ПНК добавил 23 млрд руб. к своим активам. В то же время активы фондов для неквалифицированных инвесторов выросли менее чем на 8%, до 188,7 млрд руб., что является самым низким показателем с 2019 года.

Средняя максимальная ставка по банковским вкладам составила 18,7% годовых, тогда как внутренняя ставка доходности ПИФов складской недвижимости достигала до 27% годовых. В условиях высоких ставок складская недвижимость показала рост стоимости на 14,6%, до 255,4 млрд руб. В торговой недвижимости рост составил 2,6%, а в жилой — 6,3%. Однако офисные ЗПИФы показали спад на 10%, до 40,3 млрд руб.