Коллеги,
В мае 2022 года я заинтересовался инвестициям в коммерческую недвижимость через ЗПИФ. 

Каково было мое удивление, когда я обнаружил, что во всем рунете практически невозможно найти качественные обзоры на фонды недвижимости. Это побудило меня всерьез засесть за изучение отчетности фондов. Так же я решил делиться результатами исследований на смартлабе.

Свою первую статью по ЗПИФ-Н я опубликовал в августе 2022, в дальнейшем обзоры я делал неспеша, по мере желания и наличия свободного времени. Прошло примерно пол года, и похоже, что на сегодняшний день мне удалось в своем блоге собрать пусть и скромную, но все же крупнейшую в рунете базу по обзору фондов коммерческой недвижимости.

Думаю, это хороший повод, чтобы еще раз поделиться со всеми читателями своими статьями:


Фонды от Альфа-Капитал:

• Альфа-Капитал Арендный поток 1 (ежемесячные выплаты)
• Альфа-Капитал Арендный поток 2 (ежеквартальные выплаты)

Фонды от ВТБ:

• Рентный доход ПРО от Сбережения+ (ВТБ) (ежеквартальные выплаты)

( Читать дальше )

Инвестиционные операции

В феврале 2023 получил дивиденды только от фондов коммерческой недвижимости. Размер пока скромный, но все равно приятно, в связи с неблагоприятными обстоятельствами, пока что вложил полученные дивиденды в ОФЗ. Возможно, в течение марта произведу реинвестирование в недвижимость, буду действовать по обстоятельствам. Так же рынок дал возможность выгодно обменять подорожавшие префы Татнефти на обыкновенные акции.




( Читать дальше )

*** Общие характеристики ***



Источники информации:

• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/reds/
• www.tinkoff.ru/invest/research/etf/luzhniki/
• www.tinkoffcapital.ru/documents/mutual_funds/

*** Ожидаемая доходность ***

Дивидендные выплаты у фондов отсутствуют, монетизация ожидается за счет роста стоимости актива и выплаты дохода пайщикам после продажи квартир, составляющих имущество фонда:

• 40-60% за 4 года для фонда «REDS»
• 50-70% за 5 лет для фонда «Лужники»

Цитирую Тинькофф:

***
Потенциальная доходность инвестиций в ЖК Luzhniki Collection может составить 50—70% за пять лет. Такую доходность прогнозируют аналитики Тинькофф Инвестиций с учетом уникальной локации, исторического роста цен [1] на недвижимость за счет строительной готовности, инфляции и других факторов.
Источник

( Читать дальше )

Коллеги, хотелось бы обратить внимание на главные тезисы выступления президента 21.02.2023, которым СМИ незаслуженно не уделили внимания, но которые являются очень важными для каждого инвестора в России.

1. Никакого СССР 2.0, мобилизационной экономики, массовых национализацией, попыток «разогнать ВВП» за счет эмиссии и прочих невероятно вредных вредностей, к которым призывают некоторые то ли глубоко некомпетентные, то ли купленные спикеры, не будет. Власть в очередной раз подчеркивает, что ориентирована на рыночную экономику. И это просто отличный сигнал.

Так, уже в марте прошлого года был запущен пакет мер по поддержке бизнеса и экономики на общую сумму порядка триллиона рублей. Я хочу обратить внимание: это не эмиссионная политика, нет-нет, всё у нас на прочной рыночной базе делается.

Вы знаете, есть такое устойчивое выражение: пушки вместо масла. Оборона страны, конечно, важнейший приоритет, но, решая стратегические задачи в этой сфере,

( Читать дальше )

Коллеги, до этого я писал только о ЗПИФ недвижимости, которые торгуются на Московской бирже. Однако, прорабатывая вопрос диверсификации инфраструктурных рисков (то есть что бы не быть завязанным только на инфраструктуру Московской биржи), я решил изучить фонды, торгуемые вне биржевой инфраструктуры.

Наиболее известные фонды недвижимости, не торгуемые на бирже — это фонды от Aktivo. 

Справка
Aktivo — это компания-посредник, которая организует:

• Подбор объекта инвестирования
• Подбор управляющей компании, которая будет обслуживать ЗПИФ
• Привлечение инвесторов в ЗПИФ
• Вторичный оборот паев, созданных при посредничестве Aktivo
• Прочее взаимодействие с инвесторами

И мне удалось провести небольшой анализ всех фондов от Aktivo сразу, кроме нового фонда «Активо девятнадцать», по которому у меня еще не достаточно информации. 

( Читать дальше )

Январь 2023 был щедр на получение всевозможных дивидендов, что позволило сделать новые инвестиции. УК Парус перевел все свои фонды недвижимости на стратегию lvl up, о чем я писал отдельно. На этом фоне я решил переложиться из замещающих облигаций ПИК в фонды недвижимости, воспользовавшись распродажами во время дополнительной эмиссии паев. Стратегически недвижимость в портфеле для меня более приоритетна, чем облигации.



( Читать дальше )

*** Общие характеристики ***

Наименование: Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «РД»
УК аффилирована с банком: ВТБ
Страница фонда: ссылка
СЧА на пай: 111 680,24 ₽
Рыночная цена пая на 27.01.2023: 99 860 ₽
СЧА фонда:  7,04 млрд ₽
Возможна доп. эмиссия: да, возможно увеличение фонда в ~8,7 раз
Договор доверительного управления: до 17.12.2027, фонд прекращает существование после окончания договора доверительного управления (пункт 5, положения № 126 правил доверительного управления), но собрание пайщиков может принять решение о пролонгации договора ДУ
Выплата дивидендов: Раз в 3 месяца
Для квалифицированных инвесторов: Нет
Комиссии фонда (% годовых): 

• 1,5% от СЧА до 01.11.2023
• 2,0% от СЧА с 01.11.2023
• 2,5% от СЧА — доступный для установления предел вознаграждения УК (риск!)

( Читать дальше )

Коллеги, наконец УК «Парус» анонсировала размеры дивидендных выплат в фондах коммерческой недвижимости «Парус-ОЗН» и «Парус-Нордвей», после перехода к стратегии Level UP.


*** Короткая справка ***

В ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» используется привлеченный в банке кредит для покупки недвижимости. Далее за счет привлечения денег пайщиков кредит досрочно погашается, а пайщики ежемесячно получают доход от аренды.

Подробную механику я уже разбирал на примере фонда "Парус-СБЛ".

*** Стратегия Level UP ***

Стоимость кредита во всех трех фондах ниже отношения арендного потока к стоимости объекта недвижимости. Из-за этого возникает ситуация, что досрочное погашение кредита становится менее выгодным, чем его сохранение. Управляющая компания приняла решение на несколько лет приостановить досрочные выплаты по кредитам, зафиксировав размер кредитного плеча в следующих объемах:

( Читать дальше )

В таблице перечень фондов недвижимости в периметре моего мониторинга. Перечень параметров к сравнению будет расширяться. Разработка рейтинга откладывается, так как вес параметров неоднозначен, возможно, в нем вообще нет смысла и достаточно мониторить и сравнивать между собой фонды по ключевым характеристикам.





На текущем этапе таблицу нельзя использовать как однозначное руководство по принятию инвестиционных решений. Нет универсально хороших и универсально плохих фондов. Повышенная доходность может являться индикатором повышенных рисков, как например по фонду Сбер Арендный бизнес история выплат демонстрирует нестабильный денежный поток, а высокая стоимость пая затрудняет быструю продажу без дисконта.

Напротив, ежемесячные стабильные выплаты, низкая стоимость пая и прозрачные условия создают премию к СЧА, как в фонде от ПНК, но и здесь ждет риск — в случае продажи имущества фондом, стоимость сделки будет вероятнее всего исходить из оценки имущества независимым оценщиком, а инвестор при покупки паев с премией может потерять часть денег.

Отдельно стоит обращать внимание на возможность доп. эмиссии фондом, это «окно» для недобросовестных практик, когда фонд сначала привлекает деньги на депозиты как фонды от аффилированных с банками УК, не забывая взимать полную комиссию, а когда-нибудь потом покупают объекты недвижимости, что приводит к серьезному рыночному дисконту к СЧА, который мы можем наблюдать в таблице. Разумеется, на этапе первичного размещения нельзя покупать паи, если объект уже не приобретен в состав фонда, но на вторичном рынке может открыться возможность купить актив с перспективами роста выплат, но и рисками неэффективного поведения УК.


*** Предупреждение ***

! Информация не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией!
! Таблица сравнений ориентируется только на важные для меня параметры!

Коллеги, с 09.01.2023 для большинства работающих по найму людей начинается первая рабочая неделя года. Так же, для большинства людей карьера — главный источник формирования частного инвестиционного капитала.

Например, для меня денежные потоки от инвестиций и заработной платы выглядят следующим образом:




Совершенно очевидно, что для меня и таких как я, на текущем участке жизни рациональнее всего сосредоточиться на росте трудового дохода. Что не отменяет того, что однажды инвестиционный доход обгонит зарплату (целевой сценарий).

Ранее я публиковал статью о том, сколько нужно работать для построения карьеры, статья написана на основе реального исследования, проводимого моей командой. Но объем выполняемой работы, пусть даже полезной — не единственный драйвер карьерного роста. Но я подготовил перечень ключевых по моему опыту драйверов карьерного роста:

( Читать дальше )