Михаил Новокрещёнов, это не верно. В фондах типа 3 положительная переоценка обеспечивается рынком по мере роста / появления ожиданий роста денежного потока. Эту прибыль можно забрать через продажу паев.

Алексей Московский район СПб, 1. Да. Но есть риск, что по какой-то причине заказчик откажется от объекта. Полюбому там есть штрафные санкции за это и компенсации / банковские гарантии. И все же этот риск характерен именно для оборотной стратегии.

Михаил Гайлит, у Атриум ликвидность низкая, арендный поток плюс минус на одном уровне много лет. Это торговая недвижимость. Надо оценивать перспективы, конечно: есть ли дисконт к рыночной, есть ли перспективы у ТЦ в условиях роста интернет-торговли (основной драйвер складов — интернет коммерция). 

Михаил Гайлит, рентный доход сроком до декабря 2027, не знаю как на ваш, в моей системе координат — это короткий срок.
САБ7 до конца марта 2031, в моей системе это «средний срок». Недвигу по окончанию фонда вероятнее всего продадут. ~20% активов фонда на депозитах (в будущем это может быть плохо для размера выплат). Дисконт цены пая к рыночной стоимрсти активов имеется. Для среднесрочных спекуляций вроде как и не плохо. Не инвестиционная рекомендация, сугубо частное мнение.

Михаил Гайлит, приветствую! Зависит от того, хотите долго держать паи и получать ренту или купить для спекуляций.

Penguin, информация со страницы фонда

Михаил Новокрещёнов, «раскрытие стоимости» не равно «достижение цены пая размера СЧА на пай». Речь о том, что с момента приобретения вырастит денежный поток.

Dmitry_Ch, Парус-Дмитров не торгуется на бирже, там очень узкий круг пайщиков (каких надо пайщиков) и очень низкие ставки, которые пересмотрят до конца года. В двинцев запасы кеша 650 млн+, но мне он тоже не нравится.

Дмитрий, в случае с rental pro инвестор вкладывается в оборот недвижимости. Ну представьте, что вы инвестируете в квартиры на этапе котлована для последующей перепродажи, а пока ищите покупателя, сдаете квартиру в аренду (понятно, если сразу после ее постройки не успели продать, котлован в аренду не сдадите). У вас нет цели держать квартиры для долгосрочной аренды, вы их держите ровно столько, сколько нужно для поиска покупателя и перепродажи. Понимаете разницу? Совсем на пальцах: я был бы очень рад, если бы ЦОД был в моем портфеле неограниченное время, но его продали, чтобы инвестировать в следующие проекты, их тоже продадут. Это именно что инвестиции в оборот активов, а не в его владение с целью долгосрочного удержания.

arndey, по РД глянул все доки, да, они и правда хорошо выросли по части раскрытия информации, даже полезную аналитику добавили, жирный плюсик им. Еще бы договор ДУ до 2035+, эхх...

По СБЛ и правда анонса не было, только в марте в ТГ загадочно писали, что «с некоторыми» арендаторами ведут переговоры. Но в СБЛ низкая ликвидность, а Парус-Макс закупил их на 40+ млн. СБЛ и раньше рос до 1200+, больше года назад точно.

По Лог ведут переговоры о досрочном перезаключении, было в видео. Обновленную модель с учетом снижения кредита обещали не позднее ноября опубликовать. 

Если будет интересно, я на этой неделе в блоге писал про Лог и СБЛ.

arndey, но поймите меня правильно. Я не хочу сказать, что только Парус достоен места в портфеле, я только хочу массового применения лучших практик:
— отчетность не только как обязаловка по закону, но понятным языком для инвестора не реже раза в месяц;
— долгосрочные ДУ;
— публикация фин моделей;
— ежемесячные выплаты;
— эффективное привлечение денег (а не вот это «дайте нам денег, однажды что-то купим")
— больше продуктов для инвесторов, а не спекулянтов
— нормальная клиентская поддержка в разных каналах;
— публикация инвест стратегий и долгосрочных намерений (мы что-нибудь купим для сдачи в аренду и/или перепродажи — это не стратегия)

arndey, вы сравниваете отчетность фонда для квалов и не квалов, без учета накладываемых законодательством обязательств и ограничений. Впрочем, для банковской УК раскрытие информации действительно на достойном уровне. Но до Паруса все равно очень далеко и по объему и по качеству подачи и тем более по качеству коммуникации. А если вы решите все же сравнить сопоставимые фонды для квалов vs для квалов, то все совсем встанет на свои места.

Дмитрий, тут надо учитывать, что паи Парус-Озн УК распродала по 6300. И не корректно ассоциировать прибыль девелопера с доходом пайщиков, фонд и девелопер — независимые лица. По комментам вижу, что люди плохо представляют во что вкладывают, покупая рентал про.

Рентал про — это не про владение недвигой через фонд, это про инвестиции в оборот недвижимости со стадии строительства, с принятием всех специфических рисков.

Penguin, раскрытие информации ни у кого не идеально. Но если сравнивать с конкурентами, то даже сравнивать нечего, у конкурентов эмитация раскрытия vs энциклопедический справочник. Это просто факт:) и это печально, что рынок пока еще столь незрелый, что только одна УК хоть как-то старается работать.

Penguin, это не является специфическим риском Парус с одной стороны, с другой стороны структура вознаграждения и владения взаимоувязывает интересы пайщиков и УК.

Если все же конфликт интересов УК и пайщиков вы расцениваете как неприемлимый, то стоит ли вам вообще интересоваться фондами:)

DDav, а точно стоит выбирать между/между? Есть еще вариант иметь диверсифицированный портфель. Главное, что мне не нравится в фондах от банковских УК:
— короткий горизонт ДУ
— непонятно, будут продлять ДУ или нет
— крайне низкая культура раскрытия информации
— почти гарантированный убыток, если инвестировать на этапе размещения паев

Лично я хочу долго и понятно владеть объектом. Но я — не весь рынок, кому-то ОК принудительно лишиться своей недвиги в обмен на предположительно справедливую компенсацию через несколько лет. Мне вот не ОК.

Penguin, если вы хотите обозначить какой-то конкретный риск, который считаете значимым — напишите. А вот это «между мной и ...» есть интересы УК, брокера, биржи, правительства, это все философия.

Владимир С., я думаю, что во-первых надо отдавать себе отчет во что инвестируешь. Rental pro продали ЦОД, ну и вот какие прям сейчас активы в фонде, много там недвижимости?) Попробуйте поискать… я в моменте не нашел, может мало старался.

Во-вторых, ставка уедет когда вниз, фонд продолжит фондировать девелопера под 11-13% или уже под более выгодные условия? Ну вот если фонд создавался как инструмент дешевого фондирования, а не как бизнес по управлению недвижимостью.

В-третьих, это квази-кредитование еще и имеет в себе сразу и риски девелопера и риски объекта, который может быть не сдан в эксплуатацию, но риск этот вы принимаете на себя не с премией к ставке безриска, а с дисконтом.

Penguin, скажем так, мы к раскрытию долгосрочной стоимости стремимся, при этом нашим ожиданиям сопутствуют риски:
— пожар и сопоставимые риски утраты объекта;
— временная потеря арендатора;
— … впишите свое…

Дмитрий, я бы в целом сравнивал линейку фондов Парус с ПНК. И это как сравнивать крузак с китайской электричкой, последняя может и выглядит модно и даже выглядит как автомобиль, но внутри...

Так вот, по своей сути, внутри ПНК квази-кредит застройщику под 11-13% годовых (при текущей КС нахожу это гениальным) под объект, которым вы будете владеть очень короткий промежуток времени, так что размер индексации в ПНК вас интересовать не должен, не для вас эта индексация. А внутри фондов Парус объект, которым вы можете владееть долго, ожидая раскрытия всех преимуществ долгосрочного владения.