🥊 ЦБ vs застройщики: есть ли в России ипотечный пузырь?

Центральный банк России заметил увеличение числа сделок по продаже недвижимости в рассрочку вместо ипотеки. По мнению регулятора, это может быть рискованной практикой. В ЦБ считают, что рассрочка несет риски как для покупателей, так и для продавцов. 

Фактически, у таких покупателей есть долг, который не отражается в кредитной истории. Это может привести к неправильной оценке их финансовой ситуации и даже к дефолту при получении кредитов.

Также отмечаются непрозрачные условия продажи, ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков из-за недостаточной наполняемости эскроу-счетов.

Некоторые считают, что формируется «пузырь рассрочек», так как их доля в продажах значительно выросла. Например, доля рассрочки сейчас может достигать 60% от всех сделок. В прошлом, девять из десяти покупателей приобретали жилье с помощью ипотеки, но теперь такие сделки составляют лишь 37% на рынке. Рассрочка стала основным инструментом продаж, занимая 44,3% от всех сделок.

🧮 Сколько на самом деле стоит индекс Мосбиржи?

Индекс Мосбиржи (IMOEX) вчера преодолел значение 3000 пунктов и смог там закрепиться.

IMOEX — самый популярный для оценки рыночных прогнозов, но он не учитывает дивиденды. Дивиденды представляют собой распределение прибыли. У российского рынка есть своя особенность: здесь выплачиваются одни из самых высоких дивидендов в мире, что уменьшает стоимость акций и замедляет рост индекса.

Картина очень сильно изменится, если включить все выплаты:

🔸 Российский рынок демонстрирует более быстрый рост, если учитывать выплаченные дивиденды по индексу MCFTR (график 1). 

⌛ Предстоящие размещения облигаций

В феврале корпоративный рынок облигаций продолжает радовать нас разнообразием. На витрине будут выпуски на любой вкус: в валюте, флоатеры и фиксированный купон. Приятный бонус для инвесторов — ежемесячная выплата купонов, к которым мы так привыкли.

🔸 СИБУР, 001Р-03

• Закрытие книги – 13.02.2025 

• Ориентир по ставке – 10% USD (YTM 10,5%)

• Срок до погашения – 3,5 года

• Купонный период – 30 дней 

• Рейтинг — ruAAA (Эксперт РА)

• Комментарий: одна из крупнейших интегрированных нефтегазохимических компаний России..

🔸 ВсеИнструменты, 001Р-04

• Закрытие книги – 13.02.2025 

• Ориентир по ставке – 26% RUR (29,3%)

• Срок до погашения – 1,5 года

• Купонный период – 30 дней 

• Рейтинг — A-(RU) (АКРА)

• Комментарий: российский онлайн-гипермаркет товаров для дома, дачи, стройки и ремонта.

Инфляционное давление и экономический рост

В последние годы экономика демонстрирует устойчивый рост. По данным Росстата, за два последних года экономика выросла на 4,1%. В декабре наблюдался значительный рост промышленного производства, а также увеличение объемов строительства на 2%. Однако, значительные бюджетные расходы, в основном за счет оборонного сектора, оказывают давление на инфляцию.

Бюджетные расходы и их влияние

Бюджетные расходы на 28.01.2025 составляют 3,3 трлн рублей, что на 30% больше по сравнению с прошлым годом. В проекте бюджета расходы запланированы на уровне 41,5 трлн рублей, но возможен пересмотр до 45-47 трлн рублей. Аналитики Центрального банка выражают обеспокоенность по поводу бюджетной политики.

Прогнозы по инфляции и ставки ЦБ

Согласно опросу аналитиков, ожидается рост инфляции до 9,2% в 2025 году, что выше предыдущего прогноза в 8,2%. Это связано с решением ЦБ не повышать процентную ставку. Несмотря на это, консенсус аналитиков предполагает сохранение ставки на февральском заседании, что может быть позитивным сигналом для рынка акций.

💰 11% в валюте США на удобрениях

ФосАгро на этой неделе проведет сбор заявок на юаневые облигации с расчетами в рублях. Это уже третий подобный выпуск локальных валютных облигаций для компании.

Параметры выпуска

📈 Купон: фиксированный, не выше 11% годовых (YTM до 11,6%)

🧮 Регулярность выплат: ежемесячно 

⏳ Срок: 1,5года

⭐ Рейтинг: AАА (Эксперт РА, прогноз «Стабильный»)

🗓️ Сбор заявок: на неделе с 10февраля 2025 года

💸 Номинал: 1 000 юаней

О компании

🌍 ФосАгро – один из крупнейший мировых производителей фосфорсодержащих удобрений, чьих запасов хватит на ближайшие 60 лет (при текущих темпах добычи в 39,2 млн тонн в 2023 году). 

🏭 У компании 3 основные площадки: Череповецкий (7,7 млн тонн продукции в год), Балаковский (2,5 млн тонн в год) и Волховский (1,1 млн тонн в год) филиалы.

📊 Рейтинговые агентства оценивают кредитный профиль ФосАгро на наивысшем уровне, что подтверждается рейтингами «ААА» от АКРА и Эксперт РА со «стабильным» прогнозом.

📈 Владивосток – две тыщи. А индекс Мосбиржи – три

Главный российский индекс сегодня уверенно преодолел психологическую отметку в 3000 пунктов. В последний раз он столько стоил в июле 2024 года.

Несколько лет российская экономика дрейфует в условиях двух основных факторов: высокой ключевой ставки (с весны 2024 года она выросла с 16% до 21%) и санкций (тут Россия – абсолютный мировой рекордсмен). 

На момент написания данного поста может сложиться уникальная ситуация: ставку на ближайшем заседании могут сохранить во второй раз кряду, а к концу года и вовсе перейти к её снижению. Параллельно с этим происходит активная фаза обсуждения завершения украинского конфликта.

Если со ставкой ответ на вопрос мы узнаем уже в эту пятницу (аналитики почти поголовно ставят на сохранение ставки на уровне 21%), то про конфликт на выходных заговорил президент США Трамп. По его словам, он провел телефонный разговор с президентом Путиным, и, вероятно, уже не первый.

✍️ Итоги недели

Рубль укрепляется, инфляция одновременно растет и падает, а рынок акций РФ ждет Трампа, который пока что не может помочь даже биткоину, за который так топил. Поговорим о ключевых событиях прошедщей недели.

🎰 Курс рубля

Наблюдаем еще одну неделю укрепления российской валюты. По данным ЦБ доллар с снизился с 97,8107 до 97,2762 (-0,6%). Сейчас круче рубля только Чак Норрис.

Для ЦБ вопрос стабильности рубля является крайне важным, поскольку курс серьезно влияет на инфляцию, которой регулятор объявил войну ключевой ставкой.

Уже в ближайшую пятницу 14 февраля все влюбленные будут пить вино и следить за ставкой, На рынке практически нет сомнений, что с таким крепким рублем нужно сохранить ее на уровне 21% и взять себе еще месяц паузы.

🎰 Индекс Мосбиржи

Растем третью неделю подряд, в этот раз с 2948 до 2966 пунктов (+0,6%).

В начале года вплотную подходили к отметке 3000 по индексу, затем опускались до 2900. В этом коридоре и продолжаем торговаться.

🔍 Анализ перед заседанием Банка России

В преддверии заседания Банка России 14 февраля 2025 г, аналитики не могут с уверенностью спрогнозировать траекторию ключевой ставки. Высокие темпы инфляции и растущие инфляционные ожидания ставят под вопрос будущее денежно-кредитной политики. 

🏦 Наблюдается замедление кредитования, особенно в розничном секторе. Решение Банка России оставить ключевую ставку без изменений на заседании 20 декабря 2024 г стало неожиданностью для рынка. 

📉 В условиях ускорения инфляции (в ноябре рост до 1,43% м/м, а в начале декабря недельный показатель достиг 0,50%), регулятор акцентировал внимание на ужесточении денежно-кредитных условий и замедлении роста кредитования. 

📄 Недавний обзор Банка России за декабрь 2024 года не дал сигналов о дальнейших действиях регулятора. Однако, рынок ожидает, что ключевая ставка может достичь пика в 21,00% и начнет снижаться в первой половине 2025 года. 

📊 Обзор Банка России о банковском секторе показал снижение кредитной активности, особенно в необеспеченных ссудах (падение на 8,5% с октября по декабрь). В то же время, рост микрозаймов достиг рекордных уровней. 

📈 Ключевая ставка, инфляция и курс доллара

🗓️ Аналитики, опрошенные ЦБ с 31 января по 4 февраля, внесли изменения в свои прогнозы. Пришлось, потому что ЦБ всех «обманул» и сохранил в декабре ставку.

📊 Средняя ключевая ставка

🔸 2025 год: 20,5% (было 21,3%)

🔸 2026 год: 15% (было 14,6%)

🔸 2027 год: 10,4% (без изменений)

📌 Инфляция:

🔸 Конец 2025 года: 6,8% (было 6%)

🔸 Конец 2026 года: 4,6% (было 4,5%)

🔸 Конец 2027 года: 4% (без изменений)

💵 Курс доллара:

🔸 2025 год: ₽104,7 (было ₽102)

🔸 2026 год: ₽108,8 (было ₽104)

🔸 2027 год: ₽110,4 (было ₽106,6)

Для желающих изучить детальнее отчет — он размещен тут. 

Учитывая, что в опросе принимают участие представители 34 крупнейших банков, рейтинговых агентств и финансовых учреждений, можно делать общие выводы о настроениях в финансовой среде.

Если коротко, то ухудшились ожидания по инфляции на 2025 год, но при этом улучшились по ключевой ставке. Кто-то решит, что это звучит как-то абсурдно, но вы ведь не носите звание аналитика, поэтому вас никто не спрашивает. 

⌛️ Предстоящие размещения облигаций 

На этой неделе будет сразу несколько интересных размещений рублевых облигаций от известных имен на рынке, а также один долларовый выпуск Новатэка.

Ключевая особенность всех выпусков — ежемесячная выплата купонов.

🔸 Биннофарм Групп, 001P-04

• Закрытие книги – 04.02.2025 

• Ориентир по ставке – 26,5% RUR

• Срок до оферты/погашения – 1,5 года/3 года

• Купонный период – 30 дней 

• Рейтинг — ruA (Эксперт РА)

• Комментарий: ведущая фармацевтическая компания РФ.

🔸 ЕвроТранс, БО-001Р-06

• Закрытие книги – 04.02.2025 

• Ориентир по ставке – 25% RUR

• Срок до погашения – 5 лет

• Купонный период – 30 дней 

• Рейтинг — А-(RU) АКРА

• Комментарий: топливный оператор сети АЗС «Трасса».

🔸 Россети, 001Р-16R

• Pакрытие книги – 04.02.2025 

• Ориентир по ставке – 21,5% RUR