Мультитрендовый, могут еще налогов накрутить на не единственное жильё. Не прямых на сдачу так на вменённый доход (есть страны в которых вводили такое даже на единственное жильё, помочь восстанавливаться после второй мировой. Так и не отменили).

Suslik280, не, в Штатах не плавающая в основном. Правда в нулевых был еще схематоз когда первый год-два минимум, а потом оговоренная заранее ставка. Они же начали сыпаться не из-за того что ставку по кредиту подняли, а потому что схематоз «купи сейчас без документов о доходах, впарь следующему лоху дороже через год» перестала работать. А платежи как раз через год-два начинались нормальные.

Плавающая у тех же бритов, раз в 3-5 лет пересматривается. Там в этом году говорили будет сюрприз — из-за инфляции и так денег свободных не остаётся, а тут и ставку пересмотрят. Но то болтали накануне пересмотра, насколько больно вышло потом — уже новостям было безразлично.

Насчёт небольшого риска — стресс-тест нужно делать на всякий случай, что будет в случае жопы и большой жопы. Инфляция ведь единственный вариант. Если, скажем, цены на ежедневное потребление будут лететь вверх, а зарплаты стоять на месте — получится больно. Ну или однажды перспективное место вдруг превратится в аналог Детройта :).

Мультитрендовый, 

Так я совершенно не против недвиги вообще, особенно если речь идет о покупке для собственно жилья (жилья детей, родственников). Для диверсификации, если есть соответствующие суммы капитала, хороший вариант, кто ж спорит.

Автор же топика «рисует» это как ОЧЕНЬ удачный бизнес, вот в этом я лично с ним совершенно не согласен.

Сиделец, там ставка плавающая а тут же фиксированная. Ну всегда и везде есть риск, что ж теперь не рисковать что-ли, я всё же считаю что тут риск небольшой.

nnnd, в этом и смысл, что на недвиге в 2 раза меньше выхлоп, но есть не известное ввиде тела актива… Это как с акциями, компании платят на дивы 50% прибыли, а 50% вроде как внутри компании остаётся и не известно когда выстрелит… Вообще если уже есть млн 5 на бирже, то на мой взгляд разумно взять квартиру… там ты уже с биржи получаешь, ну пусть 10% дохи, 500 тыс, получай и в другом месте) После достижения какой то суммы денег, приоритеты меняются и взгляд становится иным… 5 млн на бирже можно норм себя чувствовать, при 10-15 уже не очень) Недвига это как будто фиксация прибыли посути, и там задача её в спокойствии больше, а не максимизации процентов… Просто живот будет крутить по разному, 5 млн или 15 млн… на бирже) С квартирой этих горок не будет, тк ты онлайн не маниторишь цену хаты и не анализируешь постоянно спрос) случилось что то?! Раз попереживал и дальше живёшь) Вон Шадрин прифигел, когда счёт снизился с 35 млн, до 25… Не приятно человеку было и нафиг такой стресс кому то если это все деньги?!

Мультитрендовый, а если кроме выросшей коммуналки у людей еще и продукты и прочее подорожают настолько что и за условные 30 снимать не смогут?  В трудные времена окажется что одни районы могут себе позволить сдавать, а в других хрен найдёшь постояльцев, особенно если в  твоём доме еще тысяча студий сдаётся в стиле «да хоть бы коммуналку покрывало» — они ведь, волне возможно, не все ипотечные будут.

Помнится у нас кто-то из олигархов (Керимов?) развлекался в 90х, кажется — покупал госдолг, брал под залог бумаг кредит, покупал опять долг, и так по кругу. Там каким-то хитрым образом зазор был процент или меньше. Запирамидился, деньги хорошие были. А как тряхнуло экономику посильней — с трудом распирамидился в ноль, остался без денег. Хотя я может слишком смутно помню те времена.

Еще было время ребята пирамидились торговыми центрами — кредит, строишь, оцениваешь с запасом, закладываешь, строишь следующий, закладываешь, и так далее. А как пошатнулась экономика и арендаторы ослабли так жопа к хитрецам очень хорошо подступила.

Мультитрендовый, 

Да.., я в шоке. И как Вы на бирже торгуете, если с математикой не владах вообще.

Он свой первоначальный миллион рублей (взнос за квартиру) положив на 7.5 лет даже под 12% годовых с капой и ежемес увеличением суммы на 17.6 т рублей. Плюс 850 т рублей положил на 5 лет под 12% с капой.

Через 5 лет  (7.5 лет после покупки квартиры в ипотеку) после начала сдачи в аренду он должен выйти условно в ноль и генерить свою прибыль, грубо 25 т.р чистыми в месяц — 300 т.р в год.

Не покупая квартиру, он получил бы за эти 7.5 лет грубо (считаем, что ставка по вкладу была 12% все это время — что вполне реально):

5 млн рублей с пер взноса и взносов по ипотеки.
1.544 млн рублей — через 5 лет от взноса на ремонт.

И это не считая еще взносы за коммуналку.

Получили 6.544 млн рублей у него было бы через 7.5 лет — он может их инвестировать под определенный доход.

И доход в 300 т рублей в год — начав «генерить» уже прибыль от сдачи в арендую.

Что выгоднее — решайте сами.

Надеюсь теперь, разница понятна.

Да квартира за эти 7.5 лет тоже подорожала в цене, подорожает ли она в будущем еще и на сколько — не понятно.

Suslik280, я работаю один, так что ипотеку не брал пока биржевой счёт не стал в три раза больше долга по ипотеке. Другие варианты для меня были слишком рискованные.

Насчёт купить не за свои деньги и гасить не за свои — американцы так попробовали в нулевых :-)

Если бы твой портфель был акцией какой-то компании с таким графиком по прибыли, я б его купил)

Suslik280, ну если раньше за 35 хотели сдать сейчас 45, то плюс минус это порядка 20% и есть, это видимо норма, старые цены… ну пусть даже кризис будет до 28-30 упадёт стоимость аренды, камуналка если ёще вырастит, стоимость может тоже упасть, в любом случае тянете)

Сиделец, ну в данном случае думаю автор достаточно защищен… Я вот допускаю падение цен на недвижку процентов на 30, дополнительно может вырасти камуналка, что люди будут сдавать хаты, только чтобы кто то камуналку оплачивал) Ну и вокруг зп могут значительно упасть, но там даже в худшем случае поидеи, в данном случае квартира будет оплачивать себя…

nnnd, нет, он за 5 лет отбил посути вложения свои и получил генератор прибыли, который уже бесплатно дальше генерит прибыль) Он за 5 лет оплатил этот генератор, который будет ему условно 30р в месяц приносить…

Сиделец, ну этот вариант очень маловероятен. Каковы шансы что арендаторы исчезнут, даже со скидкой в 20% не будут брать. Ну сомнительно же. Тогда точно такой же риск что вы свою единственную ипотеку не сможете потянуть, с работы сократят и новую не найдете из за дичайшей безработицы. И чё теперь ипотеку что ли не брать.
И даже если ваши опасения могут оправдаться я не вижу причин не купить 100 квартир не за свои деньги по сути, а ипотека это не мои деньги, и гасить ипотеку опять же не за свои деньги, я ниче не теряю совершенно.

Mars, вы кажется не совсем поняли сути, он не на свои бабки купил, и не своими деньгами гасит ипотеку. Где вы деньги возьмёте под такую же низкую ставку на более выгодные инвестиции?
Представьте у вас своих денег ноль, зеро, вы сколько мешков долларов возьмёте? А автор хоть 100 квартир может купить под 4% годовых, ну мог точнее.

49-ый этаж, Что за слово странное пенсия? Причем тут она? Речь о рантье, а не пенсионерах. Моя цель по доходу это на семью из 3 человек. Вот та студия сразу по достижению 18 лет уйдет сыну, куда он и оптравится как стартовая точка.

Maksim_invest, 

 окупаемость инвестиций за 5 лет так это 20% годовых. Это очень мощно. 💪

Какие нахер 20% годовых. О чем Вы вообще? Вы хоть поняли, о чем я написал в своем комментарии.

Автор вложил деньги, которые ему минимум за 5 лет не принесли ничего. Полный ноль, какие 20%. А с учетом возможного вложения первоначальной суммы и ежемесячных его платеже за ипотеку (условно под процент на банковский вклад) — грубо за 7 лет принесли полный ноль. 

Через 7 лет ему опять надо делать ремонт в квартире по новой — это опять затраты, которые отбиваются арендой года за два.

В итоге автор за 9 лет не заработал на вложенные деньги практически ничего.

Сергей, а, если семьи нет у вас? Или свои предполагаемые пенсии вы делите на 2?

Adventurer_invest, ремонт обычно большую часть съедает

Сергей, золото мне в 2024 году дало хороший заработок. 😁
Я считаю что вы все делаете правильно. Тоже придерживаюсь такого подхода.
Те кто негативят это спекулянты влюблённые в какой то один инструмент. Который в 90% случаев теряют деньги и пишут потом комментарии что биржа это казино. 😅

Tуземец, факты у тебя отсутствуют. Переходишь на личности. И ведешь себя как ребёнок. В ЧС он добавил. Это поведение подростка. 😂