комментарии Маркиз Лафайет на форуме

Как внесли аванс за квартиру, а потом я нашел критичную проблему в доках. Какую?

На днях внесли аванс за покупку квартиры на вторичке, в доме под реновацию.
Навел справки по документам — и обнаружил критичный недостаток.
На этом все — попросили аванс обратно. Нам, конечно же, вернули.

Суть в том, что многие этот недостаток не заметят, хотя он может обернуться серьезной проблемой уже через 2 года. Более того, этот недостаток могли аккуратно спрятать и 99% покупателей или риэлторов ничего бы не заподозрили. Но не я.

Ну а теперь по порядку.
Женщина купила квартиру за наличку в доме по реновации более 5 лет назад. Без ипотек, маткапа и прочего. Сейчас решила продать и переложиться. Что может пойти не так? Один взрослый собственник, никаких обременений, прямая продажа.
Но квартира была куплена в браке. 2 года назад супруг умер. Есть несовершеннолетняя дочка, которой 16 лет.

По закону, надо было выделить долю супруга (½ от квартиры) и внести ее в наследственную массу. Далее, эта ½ квартиры, как минимум, разделилась бы между супругой и несовершеннолетней дочкой. Супруга бы владела ¾ квартиры, а дочка ¼. При продаже такой квартиры требовалось бы разрешение опеки, т.е. дочку пришлось бы наделить долей в другой квартире.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что делать с лишними деньгами? Часть 2.

Что делать с лишними деньгами? 

Писал пост месяц назад.

У меня для небольших сумм распределение такое — треть в фонды ликвидности (выбрал SBMM), треть в российские акции (купил Лукойл), треть в крипту (выбрал биткойн в Bybit).

Что мы имеем сейчас, спустя месяц?

• Паи фонда ликвидности подрастают со скоростью, близкой к ставке ЦБ.

• Российские акции упали, но Лукойл держится отлично (в декабре дивы).

• Крипта — все отлично, двойной профит — и от роста биткойна, и от роста доллара. Доход от стейкинга (2% в год) можно не учитывать.

На следующий месяц стратегия не меняется.

t.me/mosstart

 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что делать с лишними деньгами? Часть 2.

Что делать с лишними деньгами? 

Писал пост месяц назад.

У меня для небольших сумм распределение такое — треть в фонды ликвидности (выбрал SBMM), треть в российские акции (купил Лукойл), треть в крипту (выбрал биткойн в Bybit).

Что мы имеем сейчас, спустя месяц?

• Паи фонда ликвидности подрастают со скоростью, близкой к ставке ЦБ.

• Российские акции упали, но Лукойл держится отлично (в декабре дивы).

• Крипта — все отлично, двойной профит — и от роста биткойна, и от роста доллара. Доход от стейкинга (2% в год) можно не учитывать.

На следующий месяц стратегия не меняется.

t.me/mosstart

 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Есть пользователи КИТ Финанс? Как вы им пользуетесь? Это же ужасно, приложение глючное, худшее из 7 российских, которыми пользуюсь. А квик не всем нужен, особенное если этот брокер не основной.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Есть пожилые родственники с недвижимостью? Это для вас.

История 1.
Тетя жила в трешке в центре Москвы, а племянница в Мытищах. Общение между ними было, но так чтобы очень тесное. У всех своя жизнь, работа. На племянницу было написано завещание, но когда тетя умерла, то оказалось, что она переписала завещание на женщину, которая снимала комнату. Племянница долго судилась, но без эффекта.

История 2.
Племянница жила с пожилой тетей в однушке в центре Москвы, помогала ей по хозяйству. Но потом попала в больницу с серьезным диагнозом. Операции, реабилитация, инвалидность. За это время тетя успела написать завещание на постороннего человека и умереть. Племянница смогла отсудить треть квартиры — обязательная доля для нетрудоспособного родственника. Остальные две трети ушли.

История 3.
Знаю человека, у которого в Москве и ближнем Подмосковье более 5 квартир. Все они сдаются. Основание собственности у них либо завещание, либо договор пожизненного содержания. Он приезжий, причем издалека. Но я никогда не интересовался подробностями.

Человеку в сильно пожилом возрасте может не хватать общения.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обстановка на рынке аренды жилья в Москве. От практика.

Московский рынок аренды жилья остывает. Основной ажиотаж уже схлынул. Впрочем, спрос еще довольно бодрый. Некоторые собственники, которые годами сдавали квартиры по старым ценам и внезапно обнаружили, что недополучают приличные суммы. Многие звонят и спрашивают совета. Отвечаю, что если наниматель устраивает и не создает проблем, то поднимать аренду лучше не до рыночной цены, а немного меньше. Так выгодно и собственнику, и нанимателю. Но есть категория нанимателей, которая при этом все-равно съедет. Например, если квартира перестала устраивать по начинке или локации, но за нее продолжали держаться из экономии. В этом случае переезжают.

Если вы собственник. Предупредили за месяц о повышении цены или о том, что не будете продлевать договор найма? Не позволяйте нанимателю затягивать время. Если сейчас сезон, то нанимателю выгодно  пожить еще 2-3 месяца и съехать поближе к концу года, когда упадет спрос. “Мы пока не решили, мы подумаем, давайте еще месяц-два поживем”. Но это не выгодно вам, как собственнику. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Итак, IB по состоянию на сентябрь 24 года. Полный гайд.

IB — это крупный американский брокер, который продолжает обслуживание резидентов РФ. И даже открывает счета для новых клиентов.
На данный момент (сентябрь 2024 года)  закрыты все возможности для перевода валюты из РФ на счет в IB. Последним сдался Райф (до 30 августа можно было делать переводы от 20 тыс евро).
Входящие переводы (в тот же Райф) по-прежнему доступны.

Тут сделаю ремарку. Позиция ЕС по переводу денег из РФ для физиков довольно странная. Кто пользовался свифтом из Райфа и для чего? Родители делали переводы для оплаты учебы детей, которые учатся в Европе. Москвичи продавали квартиры, покупали валюту и переводили детям, которые легально проживали в той же Германии. По сути — это вывоз капитала из РФ. Но российские власти к этому относились лояльно, с пониманием. При этом, переводы в РФ для физиков все еще работают. Хочешь получить платеж из ЕС или США на свой счет в Райфе? Пожалуйста.

Для пополнения своего счета не из РФ есть другие способы. Самый популярный — заявить о связи с другой страной через личный кабинет, приложить документы — договор аренды, счет за коммуналку, выписку из банка. Тогда можно делать переводы из этой новой страны, например из Казахстана, Турции, Тайланда, Бали итд.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Тайный секрет рынка новостроек Москвы. Часть 1.

Итак, у вас есть некая сумма и вы решили купить новостройку.
Изучаете рекламную выдачу, порталы, сайты застройщиков, сайты проектов итд.
Хотелось бы сравнить разные ЖК, предложения, оценить плюсы и минусы.
И вот, вы позвонили по интересному ЖК, назовем его “Башня Трампа”, задали парочку вопросов, например куда выходят окна.
Что происходит дальше?

Ваш телефон и имя моментально заносят в один из специализированных проектов, где фиксируют ваш интерес к этому ЖК. Одновременно идет проверка на уникальность.
Если в течение двух-трех месяцев вы купите квартиру в этом ЖК, а иногда в другом ЖК, но этого же застройщика, то агент получит комиссию 0т 1.5% до 4%, как правило.
За вычетом комиссии проекта и налога.

По такой схеме работают не все застройщики, но многие. Отвечу сразу, ПИКа среди среди этого списка нет. ПИК тратит много ресурсов на пиар, айти (динамическое ценообразование), отдел продаж. Впрочем, небольшую скидку получить можно, но это агент должен договариваться непосредственно с отделом продаж, минуя “специализированные проекты”.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сколько по времени строят новостройки в Москве?

Массовые проекты вроде стандартных серий ПИК — 1.5-2 года.
Бизнес-класс с индивидуальными многоэтажными проектами — до 4-х лет.

Что может увеличить сроки сдачи?

1. Финансовые проблемы застройщика.
2. Проблемы у подрядчиков.
3. Сложности с подключением коммуникаций.
4. Суды с разными ведомствами (типичный пример — ЖК “Сказочный лес”)
5. Сложный грунт. Строят там, где удалось получить пятно под застройку, даже если рельеф местности слабо подходит для многоэтажки. Современными технологиями все решается, но это время и деньги (пример — ЖК “Алые Паруса”).
6. Попадание на общий кризис, например в 2008, 2014, 2020 годах. Экономику проекта считали при одних данных, а строить приходится при других.

Конечно, введение эскроу счетов дисциплинирует застройщиков и защищает дольщиков. Но еще до 2022 года были случаи, когда хитрый застройщик организовал подписание актов приема-передачи с несколькими дольщиками и по условиям эскроу получал деньги. Хотя дом был серьезными недоделками, которые устраняли месяцами. Да, комиссия этот дом тоже приняла, наверно ходила с закрытыми глазами. И все это в нескольких километрах от МКАДа. Кстати, я снимал про этот ЖК ролик.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Маркиз Лафайет, Ежи укололись, заплакали, но продолжали есть кактус

Коммунизму быть!, бедные ежи-мазохисты!

Прогоняют из IB. Что я буду делать?!

Что я буду делать, если меня выгонят из IB?
В этом году около 5% клиентов IB с российскими паспортами получили “письма счастья”. Им предлагается продать активы и вывести деньги или перевести активы к другому брокеру.

В этом списке есть и резиденты РФ, и резиденты других стран, и со счетами более $100 тыс, и со счетами гораздо меньше.

Предварительно, брокеру не интересны следующие клиенты:
— С малой активностью. Мало сделок, мало комиссии.

— Подозрение на нечестность. Например, “связь со страной” заявлена условная Турция, а клиент часто коннектится из России.

— Попытки использования счета в IB для транзита денег.

— Маленький хер счет. Да, в IB нет ограничения по сумме, хотя свое время был лимит $10 тыс. Потом его убрали, из-за конкуренции с другими брокерами. Но совсем маленькие счета для брокера убыточны. Конечно, если на них нет активной торговли.

В августе активируются еще две неприятные для резидентов РФ фичи. Первая — из списка валют для транзита денег убрали юани и турецкие лиры. Вторая — налог 30% на дивы американских компаний.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как в Китае продают авто? Как привлекают потребителя?

Итак, обычный автосалон Zeekr.

Цена модели 001 (бомж комлектуха -  с один мотор, задний привод, батарея 100 кВт.ч

от 269 000 юаней, или от 3 529 000 рублей

А вот с двумя моторами, полным приводом — уже 359 000 юаней, или 4 342 000 рублей.

Машину можно купить в кредит и вот на каких условиях:

Первоначальный взнос 15%

Ставка в первые 2 года: 1.99%, потом с 3 по 5 год 3.66%

Включено: гарантия 6 лет или 150 тыс км

Включено: пожизненная помощь на дороге. 

Включено: бесплатный интернет для первого владельца 

По прочим брендам, включая БМВ и Теслу.

Есть лизинг с небольшим платежом.

Есть кредит: первые 3 года 0%, 4-5 год 1.2%

П.С. У нас Zeekr идет как премиум тачка и новая стоит не менее 6 млн рублей.

П.П.С. В коментах можно можно ругать нашу высокую процентную ставку, империалистов, ЦРУ и НАТО.

 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Время ли покупать длинные ОФЗ? Конечно, нет.

Повышение ставки ранее работало неплохо, ибо страна была включена в рынок международного капитала и были арбитражеры, т.е. кэри трейдеры. Сейчас этого нет.

Не удивительно, что глава ЦБ намекает, на возможное повышение ставки уже в июле. Текущая ставка не справляется с инфляционным давлением.

Нет никаких намеков, что в ЕС и США (если победит Трамп) будут мягче относиться к России.

Нет никаких намеков на скорое окончание СВО. 

Есть исторические данные, какой нагрузке подвергалась финансовая система воюющих стран, как победителей, так и проигравших. 

В любом случае, думайте сами. Не является инвестиционной рекомендацией.

 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как Александр стал миллионером на недвижимости. История из журнала “Деньги” за 2006 год.

Нашел у себя в архиве скан статьи из журнала “Деньги” под названием “Собиратель квадратных метров”. Итак, банковский работник Александр перед дефолтом 1998 года умудрился продать квартиру. Полученные $50 тыс за 7 лет он догнал до миллиона долларов. Как он это сделал? Вкратце, вот так:

История инвеста в недвижимость у Александра началась летом 1998 года. За месяц до дефолта он продал свою полученную по наследству двушку за $50 тыс. Доллары спрятал у себя дома. Были очень выгодные предложения по вкладам, по ГКО (предок современных ОФЗ), но над финансовым рынком сгущались тучи и Александр не решился.

Уже через 8 месяцев 50 тыс хватило на покупку двух двушек. Квартиры тут же были сданы по $200 каждая.

В конце 1998 до 2000 было много недостроенных новостроек. Застройщики стремились быстрее закончить проекты и новостройки стоили дешево. Третью квартиру (новостройку) Александр купил в кредит в 2000 году. На первоначальный взнос пошли сбережения, а на ежемесячные выплаты — $400, полученные от сдачи в аренду двушек. Эта новая двушка обошлась ему по цене $600 за метр.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Маркиз Лафайет, Здравствуйте
Когда закроется дивидендный гэп?

Betman-Golveg, сложно сказать, но пока все идет хорошо

Неплохо, очень неплохо.

Nvda принесла мне 5 иксов.
Nvda в моем портфеле уже +505%.
Продолжаю держать.
Спасибо за внимание.

П.С. Наверняка среди читателей есть те, кто тоже увеличивает свой счет на IB.
П.П.С. IB все еще продолжает открывать счета резидентам РФ. Пополнение через Райф или ББР.

t.me/mosstart



Авто-репост. Читать в блоге >>>

История неудачного инвеста в недвижку через торги.

Итак, в августе прошлого года смотрел объект — однушку на торгах в Хамовниках, на Большой Пироговской. Снял видео — немного про район, про дом и про саму квартиру — что и как, плюсы и минусы. 

Департамент выставил однушку 41.5м на торги за 11.333.000 руб.
Вот: investmoscow.ru/tenders/tender/19213650

Квартира со своей спецификой, но окна во двор, приличный метраж и готова к чистовой отделке. При этом — отличная фасадная сталинка  и лучший район Москвы! 

Итак, победитель торгов предложил  16.999.500 руб.

Но не купил, и потерял 566.650 руб задатка. По некоторым данным, победитель неожиданно для себя выиграл в нескольких торгах и выбрал самые интересные для себя объекты. Однушка на Большой Пироговской в этот список не вошла.

Следующий участник торгов предложил 16.866.170 руб.

Думаю, что он ее и купил. 

Все это было еще в сентябре 2023 года.

А теперь самое главное. 

Подбирал квартиру для клиента и… вот она, однушка на Большой Пироговской.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ого, Система в моем портфеле все-таки вышла в плюс всего за 3 года.

Новый эксперимент с международным портфелем. Покупаю Наждак!

Как говорил герой Макконахи в “Волк с Уолл-Стрит” — “новые ситуации, новые акции”.
Итак, основа моего американского портфеля — VOO, т.е. etf на S&P500. Растет со всем рынком, падает тоже со всем рынком.

Конечно, есть акции/фонды, которые приносят жирные дивиденды, например BTI (дивдоха 9.69%), PDI (дивдоха 16.65%) и другие.
Есть банки (купленные на заливе в прошлом году), есть и полупроводники — NVDA, AMD, TSM итд, есть фарма — NVO, PFE, есть технологичные монстры вроде TSLA, AMZN итд.

Новая идея — регулярная покупка индекса на 100 самых популярных технологичных акций, т.е. NASDAQ-100. Был выбор, что покупать — QQQ (старейший индекс) или QQQM (более новый аналог старейшего индекса, стоит дешевле и чуть ниже комиссия).

Для себя выбрал QQQM. Буду покупать его несколько раз в год по текущим ценам. Некоторые аналитики считают, рынок неоправданно дорогой, особенно технологический сектор. Еще вот-вот и рухнет.
Посмотрим! Буду регулярно делиться информацией, что происходит с портфелем. Как сказал бы Талеб — “шкура в игре”.

Авто-репост. Читать в блоге >>>