Одним из ключевых изменений моей стратегии инвестирования в последнее время становится переход к более стабильному и надежному денежному потоку. Дивиденды, купоны и рентные доходы занимают меня всего больше. 7 ноября мне на счет прилетела выплата по фонду Рентал ПРО, а уже в начале декабря поступит еще одна. В связи с этим сегодня решил разобрать фонд и поговорить о стратегиях.

Итак, сложные времена требуют от инвесторов не только пристальнее следить за активами, но и менять свои стратегии. Одной из таких тем озадачился мой друг и коллега Александр Абрамян, запустив опрос о том, какой стратегии придерживаются инвесторы. Ожидаемо превалировали голоса за «активно-рискованную» и «умеренную» стратегии. Но интересно, что и «консервативным» стратегиям следует почти треть всех респондентов.

Для «консервативной» стратегии характерно желание инвесторов уйти от риска. Не всегда это удается на нашем рынке, но стремление похвальное. Важным элементом такой стратегии является регулярный денежный поток портфеля, который создают активы. Из рыночных инструментов к ним можно отнести разве что облигации и ЗПИФы на недвижимость. Акции улетают в более агрессивные стратегии.

УК «А класс капитал» подвела итоги второго раударазмещения паев ЗПИФа Рентал ПРО. Итак, объем размещения составил 2,6 млрд рублей при стоимости пая в размере 990 рублей. Высокий интерес к паям фонда был проявлен как со стороны институциональных, так и частных инвесторов, и все заявки были удовлетворены в полном объеме.

Размещение с полной аллокацией, безусловно, является значительным преимуществом данного фонда, так как в последние годы наблюдается волна критики от частных инвесторов относительно недостаточной аллокации IPO/SPO, которая ограничивает их возможности для формирования доходной стратегии инвестирования. В случае с Рентал ПРО такие риски отсутствуют, так как все заявки инвесторов были полностью удовлетворены как при IPO, так и при SPO.

Необходимо подчеркнуть, что в рамках данного размещения доли существующих пайщиков не были размыты, и стоимость чистых активов фонда осталась неизменной. При этом УК «А класс капитал» остается основным инвестором фонда.

Привлеченные инвестиции в ходе этого раунда размещения паев будут использованы для строительства объектов индустриальной недвижимости, которые впоследствии будут приобретены в портфель фонда.

Фондовый рынок продолжает лихорадить, а Центробанк накануне вновь озвучил тезис о возможном повышении ключевой ставки до 20% на ближайшем заседании в октябре. В связи с этим, привлекательными становятся защитные активы, и одним из них является ЗПИФ Рентал ПРО.

Бизнес-модель фонда позволяет зарабатывать как на росте ключевой ставки, так и на её снижении. В первом случае растёт рентный доход, во втором увеличивается стоимость активов, которые фонд периодически продаёт для последующего приобретения более доходных объектов.

На Московской бирже в настоящее время представлено несколько фондов недвижимости, при этом у Рентал ПРО есть ряд конкурентных преимуществ. Во-первых, данный фонд показывает самую высокую доходность. Во-вторых, он является самым ликвидным. В-третьих, фонд не использует заемное финансирование для развития бизнеса, что исключает риски, связанные с повышением процентных ставок.

Бесшовная ротация активов позволяет мгновенно заменять проданные объекты на новые, более доходные. Так, летом был реализован дата-центр в Медведково компании Ростелеком. Полученные средства инвестированы в приобретение нескольких индустриальных объектов, включая новый дата-центр.

Свою первую сделку по покупке паев ЗПИФа Рентал ПРО я совершил еще в момент IPO 6 июня. С тех пор их котировки держатся выше цены размещения, а инвесторы уже успели получить парочку рентных выплат. Об этом поговорим чуть позже, а сейчас о сделке. 

💬Рентал ПРО завершил сделку по продаже своего первого объекта из портфеля – дата-центра в Медведково, рассчитанного на 4 800 серверных стоек (по 5 кВт), компании Ростелеком за 26,28 млрд рублей.

Еще при подготовке к размещению паев по стандартам IPO УК «А класс капитал» заявляла о планах по ротации объектов. Пока все идет согласно стратегии. Средства от реализации ЦОДа будут направлены на приобретение нескольких объектов индустриальной недвижимости, что позволит и дальше генерировать арендный поток и распределять его среди своих пайщиков. Своего рода бесшовная замена получится.

Прибыль по текущей сделке составила 437 млн рублей, и уже в сентябре этого года компания планирует распределить их среди владельцев паев фонда. Датой отсечки служит 30 августа, только не забывайте про режим торгов Т+1.

В условиях, когда участники рынка жилой недвижимости анализируют перспективы после отмены программы льготной ипотеки, ЗПИФ индустриальной недвижимости «Рентал ПРО» представил данные о размере инвестиционного дохода за июнь.

💬Итак, держатели паев, кто числился в реестре на 28 июня, в том числе и ваш покорный слуга, получат доход в размере 9,88 рублей на пай, что соответствует доходности 12,02% годовых. Выплата денежных средств будет произведена не позднее 19 июля. Информация о следующем ежемесячном доходе будет объявлена компанией по итогам месяца.

Инвестирование в индустриальную недвижимость становится все более привлекательным для широкого круга инвесторов благодаря низкому порогу входа. Этот факт особенно актуален в свете последних полутора лет, когда спрос на подобную недвижимость значительно превышает предложение.

Такая ситуация характеризуется высоким уровнем конкуренции между потенциальными арендаторами, где на одну площадку может претендовать сразу два или три участника рынка. Интересно, что несмотря на острый дефицит предложения, девелоперы не спешат строить новые объекты. Причина кроется в увеличении стоимости всего проекта на каждом этапе его реализации. 

Я всегда рад видеть новые инструменты на бирже, а в случае с ЗПИФ «Рентал ПРО» мы имеем дело с хорошей альтернативой для инвестиций в акции, особенно учитывая текущий структурный дефицит на рынке индустриальной недвижимости. Мою заявку БКС обработал по телефону, и вчера мне начислили паи фонда. Разбираемся в деталях.

Итак, общий размер предложения составил 2,8 млрд рублей. В размещении могли участвовать только квалифицированные инвесторы, однако, несмотря на этот факт, мы видим хороший спрос на паи фонда. Порядка 60% книги заявок пришлось на квалифицированных розничных инвесторов, а оставшаяся часть — на институциональных инвесторов.

Управляющая компания «А класс капитал» уже знакома многим инвесторам по ряду успешных проектов. Один из них — фонд «ПНК-Рентал». Неудивительно, что нынешнее IPO вызвало интерес среди инвесторов, учитывая положительную репутацию и успешную инвестиционную историю компании.

Стратегия развития УК «А класс капитал» предполагает создание крупнейшего фонда индустриальной недвижимости в России с портфелем премиальных активов. Самые большие возможности по доходности на рынке коммерческой недвижимости сейчас может обеспечить именно сегмент индустриальной недвижимости, поскольку в этой нише сформировался значительный дефицит предложения.

Управляющая компания «А класс капитал» открыла книгу заявок для участия в IPO фонда индустриальной недвижимости «Рентал ПРО». Если первый раз слышите об этом фонде, обязательно перечитайте мой предыдущий разбор. Сегодня же я хочу пробежаться по параметрам размещения и перспективам фонда.

Итак, стоимость пая в рамках данного размещения составляет 986 рублей, сбор заявок продлится до 5 июня 2024 года включительно, а старт торгов ожидается на следующий день. Участвовать в данном IPO могут исключительно квалифицированные инвесторы, коих, по данным ЦБ на 31 декабря, насчитывалось 737 тысяч.

Управлением фонда занимается компания «А класс капитал», чей менеджмент обладает более чем 20-летним опытом работы в секторе недвижимости. Фонд «Рентал ПРО» заменит «ПНК-Рентал», который за период чуть менее трех лет работы продемонстрировал доходность в размере 73%.

Напомню, что для фондов индустриальной недвижимости сейчас складывается благоприятная рыночная конъюнктура. Арендные ставки растут значительно быстрее инфляции, так как количество свободных площадей находится на минимуме. Логистические компании, маркетплейсы, телеком-операторы предъявляют высокий спрос на объекты индустриальной недвижимости.