🏛 В последнее время не утихают споры относительно будущего снижения ключевой ставки. Участники рынка высказывают разные мнения: одни полагают, что переход к режиму смягчения денежно-кредитной политики произойдёт уже летом, другие убеждены, что регулятор приступит к снижению ставки лишь осенью. Сейчас точно ясно одно: эпоха высокой ключевой ставки неумолимо движется к завершению.
💼И в такой обстановке остро стоит задача поиска надёжных инструментов, способных обеспечивать доходность выше 20% годовых. Сегодня у нас на «прожарке» компания PARUS Asset Management, которая уже в эту пятницу, 25 апреля, начнёт торги новым фондом индустриальной недвижимости «ПАРУС-КРАСНОЯРСК».
Начнём с того, что компания PARUS Asset Management уже более четверти века профессионально занимается строительством, управлением и продажей объектов коммерческой недвижимости, зарекомендовав себя надёжным игроком на рынке. На сегодняшний день уже шесть фондов под управлением PARUS свободно обращаются на Мосбирже.
После вчерашнего поста «Почему недвижимость — лучшая инвестиция для большинства людей»мне накидали вопросов про одного крупного девелопера который запустил ЗПИФ с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду. С посылом ну вот это оно? Недвижимость под сдачу и головняка с ремонтами, договорами, жильцами и т.п. нет
Коллеги, помимо того, что этот крупный девелопер просто хочет (1) пристроить свой неликвид который стало сложно продавать в виду сворачивания безадресной льготной ипотеки. И то что (2) «рентная» доходность фонда будет ~4-5% в лучшем случае. Это история не про недвижимость. Это ЗПИФ. Т.е. другой инструмент.
Если есть желание посмотреть в сторону ЗПИФов, то вариантов много намного, намного более интересных. Фонды на коммерческую недвижимость дают больше примерно в 2-3 раза.
Не стал брать какие-то уже известные истории. Посмотрел что запускается также на днях.
Новый фонд ПАРУС-КРАС. Доход от аренды в первый год — 12%, плюс ежегодная индексация. А пай — это ещё и прокси на рост стоимости самого актива (складского комплекса). Расчёты компании показывают 22,5% годовых (рис 1). Но это уже прогнозная история. На старте «рентный» доход уже 12% и будет индексироваться.
Диверсификация портфеля по активам и включение в него более консервативных инструментов позволяет инвесторам снизить волатильность капитала и создать постоянный денежный поток. В своем портфеле я удерживаю различные фонды недвижимости и внимательно слежу за появлением новых.
С PARUS Asset Management мы с вами знакомы давно. В данный момент на рынке представлены 6 закрытых паевых инвестиционных фонда (ЗПИФ) этой компании. 25.04.2025 года станет доступен еще один — «Парус-Красноярск» (RU000A108UHO). Одноименный фонд управляет складским комплексом в Красноярске, а стоимость активов превысила 4,8 млрд рублей.
«Стоит отметить, что это первый масштабный логистический парк «класса А» во всем Красноярском крае, состоящий из двух корпусов в 65,7 тыс. кв.м. и общей площадью парка в 140 га. Парк совсем новый, введен в эксплуатацию в 2025 году, а при строительстве использовались все современные технологии. Каждый из корпусов занимает якорный арендатор — OZON и Сберлогистика. У обоих заключены долгосрочные договоры аренды до 2035 года с ежегодной индексацией ставок.»
Посетил бизнес-завтрак компании Самолет, где презентовали новый ЗПИФ на жилую недвижимость, который могут приобретать в том числе неквалы.
❓ Насколько такой фонд может быть интересен?
Несмотря на отмену льготной ипотеки, рост ключевой ставки и высокую доходность по депозитам, цены на жилую недвижимость продолжают расти. Это и не удивительно, значительная доля жилого фонда была построена в конце 60х — начале 70х годов и начинает подходить к концу срок ее полезной эксплуатации. Это увеличивает спрос на современные ЖК.
📈 Из выступления IR директора ГК «Самолет» Никиты Мороза на конференции Profit, я услышал, что застройщики начали снижать запуски новых проектов из-за дорогого проектного финансирования, отдавая приоритет ранее запущенным и находящимся на финальных стадиях строительства. Это приведет к значительному снижению предложения уже к 2027 году.
🏦 В случае снижения ключевой ставки, часть средств с депозитов, которые превышают 60 трлн руб. начнет перетекать в том числе в сектор недвижимости. И мы увидим очередной рост цен на квадратные метры.
Уважаемые коллеги, профессиональные участники фондового рынка, естественное для молодых компаний желание выбиться в люди, в ряды компаний крупных, заставляет нас, АО ТОННЭКС ГРУП, искать новаторские, инновационные решения во всех плоскостях деятельности, включая, разумеется, и маркетинг, и продажи, и фандрайзинг. Именно поэтому компания ТОННЭКС, девелопер и отельер загородного отдыха, разработала и имеет честь предложить вам сейчас абсолютно новый, инновационный подход в использовании ЗПИФ для создания рентных инструментов.
В чем состоит наша инновация, почему она может, и даже должна, как нам кажется, вас заинтересовать? В подробностях мы расскажем вам отдельно. В целом же, в инновационном ЗПИФ ТОННЭКС ГАБ присутствуют два принципиальных нововведения, оба они касаются доверия инвесторов. Впервые на рынке РФ владелец паев ЗПИФ может быть абсолютно убежден в абсолютной же достоверности финансовой отчетности своего доходного инструмента. Впервые на рынке полностью исключен «осадочек от пропажи чайных ложек» – фактор недоверия к УК в части достоверности доходов и расходов фонда. Весь доход и все расходы объектов рентной недвижимости полностью прозрачны для инвесторов и, при желании, для всех желающих.
🏢Недвижимость, как известно, является классическим инструментом долгосрочного инвестирования. И статистика наглядно демонстрирует, что стоимость жилья всегда упорно растёт, несмотря на кризисы и падения рынка. В этой связи мое внимание привлек ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость», позволяющий получать доход от аренды столичного жилья, и я предлагаю вместе с вами погрузиться в эту тему подробнее и изучить основные детали.
На зарубежных биржах инвестиционные фонды недвижимости (REIT) уже давно пользуются большой популярностью, поскольку обеспечивают инвесторам стабильный доход и помогают снизить волатильность инвестпортфелей. Те из вас, кто торговал зарубежными REITами до 2022 года — не дадут соврать! И в этой связи очень приятно видеть, что наши девелоперы тоже, наконец, обратили своё внимание на этот перспективный сегмент и предлагают новые инвестиционные продукты для частных лиц.
💼Любопытно, но именно ЗПИФ от компании Самолет станет первопроходцем среди российских розничных фондов, специализирующихся на инвестициях в объекты арендного жилья. И здесь сразу же нужно отметить, что аренда жилья в Москве имеет ряд особенностей, по сравнению с другими регионами нашей необъятной страны:
🔹 О фонде
Группа «Самолет» (MOEX: SMLT) запускает первый в России розничный ЗПИФ жилой недвижимости — аналог международных REIT. Фонд инвестирует в готовые квартиры и апартаменты с доходом от аренды и потенциалом роста стоимости.
🔹 Активы фонда
Объем: 3 млрд руб. (200+ лотов, 10 000 кв. м)
Локации: ЖК «Эко Бунино», «Тропарево Парк», «Вереск», «Стремянный 2» (Москва)
Все объекты свободны от залогов
Смотрю щас презу Самолета.
Хотят запустить аналог REIT — ЗПИФ на жилую недвижку.
Что меня смущает?
на практике рентная доха жилой московской недвижки составляет в районе 5%.
А тут комиссия УК составляет 3%.
Активы 3 млрд, 9,8 тыс м2
Средняя цена метра в ЗПИФе = 306 тыр
(тут хз, может неправильно, я просто взял цифры из их релиза, может другой расчет на самом деле, так-то обещают скидку к рыночной цене 18%)
Плата за управление 3% = 90 млн руб.
Вроде немного в абсолюте, но в процентах немало.
Сами они обещают доху 21%.
Но реальная жизнь говорит 5%
Минус 3% за управление.
21% по их расчетам включает рост цен. Но вырастут цены — упадет доходность, особенно если фонд будет ротацию.
Завтра будем делать с ними интервью — у кого какие вопросы к ним есть?
ПИФ недвижимости Атриум — это моно-фонд недвижимости под управлением Велес-траст, сформирован в 2011 г. сроком на 25 лет до 31 января 2036 г. Работает достаточно давно и стабильно.
В фонде один объект недвижимости — торговое помещение в ТРК «Атриум» (Земляной Вал 33, Москва) площадью 1110,3 м2. Объект фонда относится к сегменту торговой недвижимости, что в текущих условиях рынка является эффективным защитным активом. Помещение сдается в аренду по долгосрочному договору аренды парфюмерно-косметической сети Л'Этуаль. С арендатором заключен договор до 2030 г.
Доход от сдачи в аренду имущества распределяется между пайщиками. Размер дохода определяется по формуле: доход фонда минус все текущие расходы фонда и разница полностью выплачивается пайщикам. Так как арендная плата индексируется, то со временем растут и выплаты дивидендов. Дивиденды Атриум платит стабильно, выплата производится ежемесячно, в районе 15 числа каждого месяца. Выплаты происходят также как и по акциям — на брокерский или на банковский счет. В 2024 г. выплата на пай составила от 11,8 до 13,6 руб. При расчетной стоимости пая 1 451,72 руб. это соответствует 9,7-11,2% годовых.