ЗПИФы недвижимости

Общее мнение: всё плюс-минус одинаковое, решающее значение имеет цена.

1. УК «Современные фонды недвижимости»
Основная статья: ссылка.
Интересен только «Современный 7» (RU000A1034U7). В остальных либо размер входа не устраивает, либо в составе мало недвижимости.

2. Фонды Парус (только квалам)
Основная статья: ссылка.
По текущим ценам интересны Парус-ЛОГ (RU000A105328), Парус-НОРД (RU000A104KU3) и Парус-ДВН (RU000A104KU3). Планирую покупать в указанном выше порядке, но не прямо сейчас. Малый размер лота позволяет докупать фонды по чуть-чуть.

3. УК «Сбережения плюс»
Основная статья: ссылка.
«Рентный доход» (RU000A102N77) дает хорошую доходность к погашению, но у него короткий срок до завершения договора ДУ, мне интересны более долгие вложения. Докупать не буду.
«Рентный доход 2» (RU000A103HD7) хорош, но надо ждать старта биржевых торгов, цена сейчас не рыночная.
«Рентный доход ПРО» (RU000A103B62) можно докупать, но не в приоритете. Еще понаблюдаю за отчетами в динамике.

4. УК «Рентал» (только квалам)

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».

УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.

На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:

Источник: www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A104172

А некоторые недостаточно понимающие инвесторы утверждали, что котировки снижались всю неделю ни на чем ином как на инсайде. Это, разумеется, полная ерунда, так как о планах провести доп. эмиссию в 2025 году было известно за долго-долго до объявления конкретной даты. УК публиковала эту информацию в финансовой модели фонда на своем сайте. Также за несколько дней до выпуска паев УК информирует действующих держателей о планируемой доп. эмиссии, так как для действующих пайщиков предусмотрено приоритетное право выкупа.



( Читать дальше )

Продолжается бум в складской недвижимости, который начался в 2020 году на фоне пандемии. Люди активно пользуются услугами доставки продуктов и готовой еды, активное распространение получили маркетплейсы. Это требует наличия складских помещений, особенно рядом с крупными мегаполисами.

☝️ В итоге, застройщики не справляются с опережающим ростом спроса на такие объекты. Для сравнения, в 2023 году построено 4 млн кв. метров при спросе в 15 млн кв.м. Многие даже строящиеся помещения уже сданы в аренду. На выходе мы видим трехкратный рост арендных ставок за последние 3 года по объектам складской недвижимости.

🏗 Свой склад строить дорого, поэтому, на помощь приходят ЗПИФы недвижимости, где каждый желающий может приобрести небольшой кусочек актива (пай).

✔️ На нашем рынке самое большое число ЗПИФов недвижимости у Паруса. Там можно найти фонды на складскую, офисную (бизнес-центры) и торговую (торговые центры). Удобство заключается в том, что каждый объект упакован в отдельный ЗПИФ и вы можете приобрести те активы, которые понравились.

( Читать дальше )

Фонды недвижимости – достойная альтернатива облигациям и депозитам?

 
По итогам 2024 общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1,09 t₽ (+25% г/г), побив рекордный 2023 год. Поскольку прямо в недвижимость инвестировать сложно из-за высоких порогов входа и долгих сроков окупаемости, инвесторы обращают внимание на фонды недвижимости.

 

Как работают?

 
УК собирает деньги инвесторов, продавая паи по определенной цене. На полученную выручку от продажи (или ее часть) приобретается один/несколько объектов недвижимости. УК сдает недвижимость в аренду и через определенные периоды (в основном, квартал), распределяет прибыль на пайщиков. Если недвижимость по условию будет продана, то пайщики получит долю от продажи пропорционально количеству паев.

 

Преимущества в сравнении с покупкой недвижимости:

 
🟩 Порог входа ниже

🟩 Не нужно подбирать объекты недвижимости и вникать во все нюансы покупки

🟩 Можно диверсифицировать капитал и вложить деньги в разные объекты недвижимости

( Читать дальше )

Общие параметры и стратегия

Управляющая компания придерживается стратегии «монофондов»: один фонд = один объект.

Для приобретения объектов привлекается заемный капитал, именно поэтому паи доступны только квалифицированным инвесторам.

В линейке фондов компании представлено 4 фонда со складской недвижимостью и 1 фонд с офисной недвижимостью. Кратко по каждому фонду:

• Парус-ЛОГ. Активы фонда — 2 складских комплекса в Московской области с якорным арендатором FM Logistic. Стоимость объектов — 8,2 млрд. Кредита в фонде нет. Купить можно на бирже, паи стоят дороже СЧА (на 15%), ISIN: RU000A105328.
• Парус-ОЗН. Актив фонда — складской комплекс в Тверской области с якорным арендатором OZON. Стоимость объектов — 2,77 млрд. В фонде льготный кредит под 7,5% годовых до 3 квартала 2027 года. Кредит ниже арендной ставки, поэтому УК не торопится гасить долг. Проценты по долгу выплачиваются из арендного потока, а под частичное погашение долга (амортизацию) УК периодически выпускает новые паи. Купить можно паи на бирже, торгуются чуть выше СЧА (на 3,37%), ISIN: RU000A1022Z1.

( Читать дальше )

«Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, инвесторы сталкиваются с важным решением: должны ли они инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (англ. real estate investment trust (REIT)) или напрямую приобретать физическую недвижимость? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы», — в колонке на Вenzinga поясняет СЕО брокера Mind Money (ex «Церих») Юлия Хандошко.

Соблазны:

REIT предлагают инвесторам доступ к недвижимости без сложностей, связанных с владением и управлением физической недвижимостью. Плюс, высокая ликвидность – продажа физической недвижимости может занять месяцы, в то время как REIT торгуются на фондовых биржах, что позволяет инвесторам покупать и продавать акции практически мгновенно.

Нижний входной барьер –  при ценах на акции часто ниже $100 инвесторы могут диверсифицировать свою деятельность в нескольких секторах недвижимости без больших капитальных обязательств.

Возможности использования кредитного плеча – инвесторы могут использовать ипотечные кредиты для приобретения недвижимости с меньшим первоначальным капиталом, что потенциально увеличивает доходность в случае роста стоимости недвижимости.

( Читать дальше )

Друзья, изучил интересное исследование рынка ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» по итогам 2024 года. Делюсь наиболее интересными лично для меня материалами, в сопровождении моих комментариев. Ссылка на полное исследование в закрепленном комментарии. И так, поехали.

ЗПИФ недвижимости — уже серьезный рынок

( Читать дальше )

В России появилась новая платформа для мотивации сотрудников, основанная на закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), запущенная управляющей компанией (УК) «Современные фонды недвижимости». Это первый такой проект в стране. Платформа позволяет компаниям, как с публичными акциями, так и без них, создать долгосрочные программы мотивации для своих сотрудников. В рамках программы, сотрудники могут подписывать договоры купли/продажи акций, с возможностью получения акций компании по итогам выполнения KPI, либо участвовать в программах с паем ЗПИФа.

Для компаний без акций предметом мотивации становятся паи ЗПИФа, и стоимость активов фонда оценивается независимыми экспертами. Это позволяет сотрудникам увидеть актуальную стоимость своей мотивации. Заключение договора с УК снижает нагрузку на HR и бухгалтерию, а также повышает доверие и прозрачность, поскольку надзор за фондами ведется специализированным депозитарием и Банком России.

Платформа ориентирована на компании, стремящиеся удерживать сотрудников и мотивировать их на долгосрочное развитие. ЗПИФы предоставляют преимущества, включая конфиденциальность, налоговые льготы и прозрачную оценку активов. Однако существуют и альтернативные способы мотивации, например, опционные договоры, которые, по мнению некоторых экспертов, являются более простыми и прозрачными.

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. 9 марта я писал:

На мой взгляд, цена [Парус-Озн] сильно оторвалась от фундаментальной оценки. Текущая рыночная цена была бы оправдана только если появилась информация о досрочном пересмотре арендных ставок, но таких анонсов я не видел. Инсайд или бешенство хомяков? Вопрос риторический. К тому же в 2025 и 2026 запланированы небольшие эмиссии для погашения амортизаций по кредиту в размере 93 млн рублей в 2025 и 126 млн рублей в 2026 годах.

12 марта УК Парус опубликовала анонс размещении в стакан 13.03.2025 в 17:30 партии паев Парус-Озн по цене 8100 рублей за пай в объеме около 85 млн рублей, при том, что еще в течение текущей недели хомяки покупали паи по цене выше 9000 рублей за пай и с текущей доходностью в районе 9,3% до НДФЛ.

Для справки: текущие выплаты на пай составляют 70,88 рублей в месяц до НДФЛ, если бы мы захотели выпустить паи по 8100 рублей, чтобы полностью закрыть кредитное плечо в размере 1,1 млрд рублей, по которому сейчас ставка 7,5%, выплаты на пай должны были бы уменьшиться примерно до 63 рублей на пай или 9,3% годовых до НДФЛ. Льготное кредитное плечо вносить значительный вклад в финансовый результат фонда.

( Читать дальше )

После анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы. Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.

Цена и прогнозную доходность я взял на сайте Aktivo: https://aktivo.ru/realty

Доходность рассчитана управляющей компанией на основе финансовой модели каждого фонда, я буду считать эту доходность как самую оптимистичную. Ну и по традиции я сразу уменьшил прогнозируемые результаты на величину НДФЛ (13%), так как эти налоги будут удержаны с каждого инвестора без каких-то вариантов.

Стоимость чистых активов фонда взял на сайте управляющей компании «Афльфа-капитал»: https://www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed

Свел интересующие меня данные в общую таблицу, отсортировал по прогнозной доходности денежного потока в следующие 10 лет: от самой высокой до самой низкой.

Зеленым цветом в таблице выделены те фонды, цена которых в настоящий момент ниже, чем СЧА, приходящаяся на пай.

( Читать дальше )