ЗПИФы недвижимости

Приветствую, дорогие друзья. Пришло время обновить взгляд на фонд коммерческой недвижимости «Современный 7» (ранее — «Современный арендный бизнес 7»).

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.

Основные характеристики и прогнозы

Фонд завершил размещение паев, так как смог привлечь необходимую сумму денег. Характеристики фонда на дату последней отчетности (ноябрь 2024):

• 106 млрд руб. — стоимость всех активов (СЧА 105 млрд);
• 78,6% активов (83+ млрд руб.) — складская недвижимость;
• 20,7% активов (22 млрд руб.) — депозиты и счета в банках;
• <1% — дебиторская задолженность.

Основные характеристики портфеля недвижимости:

• 14 логистических комплексов в различных регионах России;
• 1,1 млн кв. метров — совокупная площадь объектов;
• 74,8 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость;
• 48,1 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость для инвестора по биржевой цене пая 75 000 рублей (на 03.01.2025).

( Читать дальше )

Друзья, зафиксирую апдейт по ЗПИФ коммерческой недвижимости от УК Парус.

Парус-Логистика

В состав фонда включен складской комплекс в Подмосковье стоимостью 8,3 млрд рублей, якорный арендатор компания FM Logistic, с которым заключен нерасторгаемый долгосрочный договор аренды с индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год. Это был самый недооцененный на рынке объект складской недвижимости со стоимостью 33 795 рублей за квадратный метр. Ожидаемо, УК перезаключила договор с арендатором на новых условиях, индексация денежных выплат в 2025 году для инвесторов составит 48% (привет всем, кто спрашивал зачем я добавляю в портфель фонды Парус, а не длинные ОФЗ или короткие вклады).

( Читать дальше )

‼️⚠️Покупаем ЗПИФ ПАРУС-СБЛ

1) Фонда РФ продолжает расти без коррекции и не даёт нам нарастить позиции? Заходим в фонды коммерческой недвижимости.💪😁

2) ПАРУС-СБЛ — это склад в пос. Марушкинское в 11 км от аэропорта Внуково. Якорный арендатор — СберЛогистика. Рентная доходность — 10,4% (до НДФЛ). Дивиденды приходят каждый месяц.

3) Краткая логика. Мы уже выяснили, что (ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПРОДОЛЖЕНИЯ ИЛИ ОКОНЧАНИЯ СВО!!!) существует высокая доля вероятности сохранения уровня ключевой ставки на том же уровне, а потом и вовсе будет происходить ее снижение. Какие активы будут расхватывать, как горячие пирожки? Абсолютно верно, в первую очередь дивидендные акции РФ и фонды коммерческой недвижимости. СВО заканчивается — инфляция будет снижаться умеренными темпами, бюджетный импульс будет снижен, но полностью не исчезнет. СВО продолжается — инфляция будет расти более агрессивными темпами, главными аутсайдерами в этом случае будут держатели рублевых депозитов, ОФЗ и флоатеров.

4) Многие уже поняли, что здесь идет строительство мощного фундамента, ведущего к финансовой независимости — валютные облигации, золото, акции и фонды коммерческой недвижимости.💪😊

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Последние три месяца публично не подводил финансовые результаты. Было совершенно не до интернет-активности, так как на карьерном треке было реально жарко. Вместе с тем, конец года принес множество приятных сюрпризов.



( Читать дальше )

Коллеги, кто читал мой пост, написанный ранее про сомнительные расходы ЗПИФ недвижимости «Парус-Нордвей», у меня для вас новости. В чате управляющей компании я тоже изложил свои предположения по поводу недобросовестных (мягко говоря) действий УК Парус в отношении этого фонда. И расписал свои доводы более подробно, чем на Смартлабе. Вместо того, чтобы опровергнуть их и (или) сделать пояснения, Парус меня просто забанил. Что превратило мои догадки в твердую уверенность — обходить Нордвей за километр. Может быть, стоит распрощаться и с другими фондами под управлением этой компании — с такими людьми лучше дела не иметь.

Также Парус удалил все мои посты, а также посты инвесторов, которые поддерживали меня и дополняли своими расчетами. Сказать по этому поводу можно только одно — то, что написано в заголовке к данному посту!

Хотелось бы перевести в публичную плоскость вопросы, которые я дважды задавал УК PARUS Asset Management и оба раза был ими проигнорирован. Сравним финансовые модели двух наиболее похожих друг на друга по своей структуре фондов недвижимости: Парус-Логистика и Парус-Нордвей. Согласно их пятилетним финансовым моделям кэш-фло от сдачи в аренду складов (за исключением эксплуатационных расходов и переменной части арендной платы) составит: 

1. Логистика — 9150 млн. руб. Кассовые расходы по основной деятельности (также очищенные от соответствующих затрат) — 1489 млн. руб. Таким образом, отношение величины кассовых расходов к кассовым доходам представляется вполне разумным, порядка 16%, что соответствует обычаям делового оборота в данном виде деятельности. 

2.Нордвей — 6761 млн. руб. Кассовые расходы по основной деятельности (также очищенные от соответствующих затрат) — 2635 млн. руб. Таким образом, отношение величины кассовых расходов к кассовым доходам составляет безумные 39 (тридцать девять)%!!! Куда уходят эти деньги? Какие могут быть существенные расходы у арендодателя (за вычетом коммуналки, амортизации и капремонта, под который деньги резервируются дополнительно)?

( Читать дальше )

🗓 В октябре приобрел фонд Парус-НОРД от управляющей компании(УК) PARUS Asset Management. Пару дней назад получил первый доход от этого фонда. Давайте разбираться как это работает.

❔ Это собственно кто?
Парус-Норд — это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), доступный к покупке/продаже на бирже. Такой фонд используется для коллективных инвестиций, когда участники (пайщики) вкладывают свои деньги в какой-то заранее определенный набор активов. Пайщики фонда Норд инвестируют в Логистический комплекс Nordway, который находится на территории посёлка Шушары, в Санкт-Петербурге. Комплекс построен в 2012г, состоит из четырех корпусов общей площадью 108тыс квадратных метров. На сайте УК указаны следующие арендаторы: Лудинг, Faberlic, Невская Палитра, Rossko, Сорож-Логистик. С ними УК заключила гибкие договоры аренды сроком 3−5 лет с ежегодной индексацией арендной ставки.

💸 Доход пайщика состоит из двух частей:
1️⃣ Арендный поток: Прогнозная стоимость одного пая, по мнению УК, в момент дополнительного выпуска паев составляет 1100 ₽.

( Читать дальше )

Друзья, прошу совета, я в замешательстве.

Цены на недвижимость заоблачные.

Сейчас есть альтернатива — паевые фонды недвижимости (ЗПИФы), где можно вложить намного меньше. Например, ЗПИФ «Самолет», Тинькофф Квадратные метры, ПНК-Рентал, ВТБ Капитал — РД. И есть фьючерс на индекс жилья (Home) на Московской бирже.

С одной стороны, эти инструменты позволяют не все деньги в бетон. С другой — это всего лишь цифры на экране, которые могут просто пропасть, в то время как бетон — это реальная собственность, которая останется. Как бы вы поступили на моем месте: вложились бы в бетон или выбрали ЗПИФы и фьючерсы? Очень нужен объективный совет, особенно от тех, кто сталкивался с таким выбором.

Спасибо всем, кто откликнется!