Застройщики

кризис застройщиков неминуемо потащит за собой кризис банковской сферы, которые их кредитовали.
от источника ВЧК-ОГПУ:

«ЦБ дал распоряжения банкам принуждать клиентов закрывать ипотеку, которую они открыли по низким ставкам. Банкам крайне невыгодно, когда депозиты привлекаются по ставке 20%+, а старые ипотеки выданы по ставкам вдвое меньше. Банки просто разрывает на части, а ЦБ уже не может помочь. За досрочное закрытие банки стали предлагать бонусы заемщикам до 15%.
Но заемщикам не стоит беспокоится и гасить досрочно. Они в очень выгодном положении. Как говорится: банк горел, кредит гасился. А вот кому стоит волноваться — это депозитчикам. Во-первых, у банков куча проблемных долгов, под которые не созданы резервы. Во-вторых много ипотеки по низким ставкам. Но самая главная — длинные гособлигации России (они же ОФЗ), которые обвалились более чем на 50%. Только заморозка вкладов, только хардкор».
t.me/vchkogpu/51683

«Выход Хуснуллина лишь подтверждает страшные опасения: его схематозы с товарищами по лоббированию льготной ипотеки привели к тому, что они построили самую большую финансовую пирамиду в стране. Именно Хуснуллин всегда говорил, что глава ЦБ Набиуллина ничего не понимает и надо заливать сектор деньгами.

( Читать дальше )

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится. Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», - заявил РИА Новости глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

realty.ria.ru/20241116/zastroyschiki-1984050587.html

Ну что, первый пошел! Застройщик АПРИ идёт ва-банк и собирается занять на рынке под фиксированную ставку 30 (тридцать!) % годовых. Утром обсудили происходящее с Самолетом, но тут похоже ситуация ещё веселее. Старт размещения уже завтра, 12 ноября.

💼Я уже 6 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски Симпл, Альфа_Лизинг, Кокс, РусГидро, ЕвроТранс, ГТЛК, Аренза_ПРО, Акрон, Россети, Совкомбанк, ВТБ_Лизинг, КАМАЗ, ВИ.ру, Атомэнергопром.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏠А теперь — погнали смотреть на новый выпуск АПРИ!

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢ПАО «АПРИ» (до недавнего времени — АО «Апри Флай Плэннинг») – региональный девелопер жилой недвижимости, лидер в Челябинской обл. по объему возводимого жилья. Также присутствует в Екатеринбурге и (внезапно!) во Владивостоке.

( Читать дальше )

❗ Вчера появилась новость о том, что один из основных акционеров Самолёта Михаил Кенин (владеет 31,6% акций компании) ищет покупателя на свой пакет акций. Хоть это пока и является ничем не подтверждённым слухом, от компании за последние несколько месяцев было немало негативных новостей.

📈 С момента IPO в 2020 году по 950 рублей за акцию Самолёт смог стать самым крупным застройщиком по размеру бизнеса, всего за 1 год цена акций выросла более, чем в 5 раз.

📉 В 2024 году на пути Самолёта встала отмена льготной ипотеки, и доля ипотеки в продажах снизилась с 88% до 74%. Продажи в рассрочку хоть и выросли с 10% до 25%, но такого массового характера у них нет. По итогам 3 квартала текущего года новые продажи снизились год к году на 45% в метрах и на 37% в рублях.

📌 В условиях высокой ключевой ставки чистый долг компании превысил 246 млрд рублей, и даже если учитывать остатки средств клиентов на счетах эскроу, показатель чистый долг/EBITDA за 1 полугодие 2024 года находился на уровне 3x. В этот временной промежуток ключевая ставка была 16%, прогноз ЦБ по ключевой ставке на 2025 год – 17-20%. Поэтому вполне вероятно, что по итогам текущего полугодия и 2025 года процентные расходы Самолёта превысят операционную прибыль и будет зафиксирован чистый убыток.

( Читать дальше )

Акции $SMLT упали на -7.56% в ходе недавних торгов, и что-то нам подсказывает, что это далеко не предел.

Мы прекрасно помним, как аж с 2021 года из каждого чайника втиралась дичь о том, что Самолёт и связанные с ним сервисы ждёт успешный успех, а акционеры будут в шоколаде. В плюсе если кто-то и оказался, то не инвесторы, а трейдеры, у которых была куча возможности сначала лонговать, а затем и шортить акции Самолета.

Чем дольше мы живем при высоких процентных ставках и без льготной ипотеки, тем очевиднее становится то, на чём основывалось «экономическое чудо» Самолёта — и ни то, ни другое не зависело от Самолета никак, то есть у Самолета не было никакого действительно надёжного конкуретного преимущества. Другой вопрос, какое примущество может вообще быть в таком секторе как недвижимость, кроме льготного финансирования.

Также компанию добил рост затрат — рабочая сила дорожает, материалы тоже. Никаких возможностей влиять на инфляцию у Самолета тоже нет.

В итоге имеем бизнес, который рос за счёт очень агрессивной стратегии («ипотека под 2.99%» и прочие завлекухи) и который терпит крушение в прямом эфире как только экономические обстоятельства поменялись.

( Читать дальше )

🚂 По данным РЖД легко отслеживается динамика перевозки грузов, за каждым сырьём стоит та или иная компания, поэтому на основе показателей можно сделать вывод об успешности сектора (конечно, необходима ещё цена сырья, и не все используют только ЖД для транспортировки). Давайте рассмотрим данные за октябрь:

💬 В октябре погрузка составила 96,9 млн тонн (-6,2% г/г, в сентябре погрузка составила 94,5 млн тонн), 5 месяц подряд погрузки ниже 100 млн тонн, данное снижение чувствительно ещё тем, что данные цифры сопоставимы с кризисным 2009 годом (даже в ковид было лучше). Напомню вам, что последний раз положительная динамика была показана в сентябре 2023 г. (100,9 млн тонн, +0,2% г/г), как итог — 13 месяцев подряд снижения.

💬 Погрузка с начала 2024 г. составила 986,6 млн тонн (-4,2% г/г).

Теперь переходим к самому интересному, а именно к погружаемому сырью (взял основное, остальной список по ссылке):

🗄 Каменный уголь — 26,1 млн тонн (-9,4% г/г)

( Читать дальше )

Это подсчитали в «РБК-Недвижимость». Параметры стандартные: ставка — 25%, взнос — 30%, срок — 25 лет, платеж не должен превышать 50-60% от дохода. Авторы добавляют, что с июля необходимый доход взлетел в 1,5 раза.

🏢Пока акции застройщиков стремительно пикируют вниз, требуемый доход и объемы переплаты по ипотеке для россиян растут с ускорением. Я уже искренне не представляю, КТО может позволить себе свое жильё в городах-миллионниках по теперешним рыночным ставкам.

Подписывайтесь на телеграм-канал про недвижимость, акции, облигации и финансы в целом.

🌌Можно слетать в космос. ДВА РАЗА.

🚀Тем временем средняя ставка по рыночной ипотеке превысила 25%. За неделю с 21 по 27 октября восемь из 20 крупнейших ипотечных банков повысили ипотечные ставки на 0,9–7 п.п. В итоге средняя ставка составила 25,4%.

Чтобы комфортно оплачивать ипотечный кредит по ставкам от 25% годовых, рекомендуемая зарплата в Москве должна быть не менее ₽364,4 тыс., в моем родном Санкт-Петербурге — не менее ₽235 тыс. Такие дела🤷‍♂️

( Читать дальше )

К началу ноября 2024 года десятка самых активных застройщиков России осталась почти такой же, как месяц назад.

Первую строчку 11 месяцев подряд удерживает ГК «Самолет» — 4,22% рынка многоквартирного жилищного строительства в России, в портфеле 267 жилых домов (118,386 тыс. квартир) общей площадью 5,023 млн кв. м.

Второе место занимает ГК «ПИК», которая строит 209 домов (100,266 тыс. квартир) общей площадью 4,138 млн кв. м и занимает 3,48% в общем объеме текущего строительства.

На третьей позиции «Группа ЛСР», занимающая 1,78% в общем объеме и возводящая 93 дома (54,254 тыс. квартир) площадью 2,120 млн кв. м.






rbcrealty.ru/news/672469659a7947b29dbb1f48?from=copy

Девелопер Самолет занял 1-е место в рейтинг «Forbes — рейтинг застройщиков-2024»

Совокупная выручка участников рейтинга в 2023 году выросла по сравнению с 2022-м почти на 1 трлн рублей, до 3,1 трлн (плюс 45%).

В первые шесть месяцев 2024 года продажи девелоперов обогнали аналогичный показатель 2023 года еще на 38% (1,4 трлн рублей). Третий год подряд во всех категориях рейтинга лидеры не смогли сохранить свои позиции.

В этот раз в сегменте массового жилья с огромным отрывом победила ГК «Самолет» за счет лучшей динамики продаж и масштабного ввода новых проектов, а прежний лидер ГК ПИК сократила темпы строительства и заняла второе место. ГК ПИК с выручкой 556 млрд рублей, крупнейший по этому показателю застройщик страны, запустила в 2024 году 407 000 кв. м новых проектов (данные Единого ресурса застройщиков). Для сравнения: ГК «Точно» из Краснодара с выручкой 19 млрд рублей — 484 000 кв. м. 







www.forbes.ru/biznes/524063-usla-epoha-bezuderznogo-rosta-celovejnikov-forbes-publikuet-rejting-zastrojsikov?utm_source=forbes&utm_campaign=lnews

( Читать дальше )

 

▫️ Капитализация: 93,2 млрд ₽ / 1513₽ за акцию
▫️ Новые продажи ТТМ: 1618 тыс. кв. м
▫️ Новые продажи в денежном выражении ТТМ:331,7 млрд рублей
▫️ fwd дивиденд 2024: 0%

👉 Операционные результаты отдельно за 3кв2024:

▫️Объём продаж (в кв. м): 233,9 тыс. кв. м. (-45% г/г)
▫️Объём продаж (денежный):50,2 млрд ₽ (-37% г/г) 
▫️Кол-во заключенных контрактов:6,8 тыс. штук (-40% г/г)
 ▫️Доля ипотеки: 74% (против 88% годом ранее)
▫️Средняя цена за квадратный метр:212,4 т.р. (+13% г/г)

⚠️ Менеджмент отмечает, что бизнес сокращается темпами ниже рыночных:за 3кв 2024г в РФ наблюдалось снижение продаж в натуральном выражении на 50% г/г.

⚠️ Самолёт выставил часть своего земельного банка на торги (лот начальной стоимостью от 8 млрд рублей). Компания обладает самым крупным земельным банком в секторе, но, судя по всему, реализовать все задуманные проекты по девелопменту в ближайшее время вряд ли будет возможно.

❌ В 3кв2024г доля ипотеки всё ещё составляла 74% от общих контрактов, что выше чем у других публичных представителей сектора.

( Читать дальше )