Застройщики

Сегодня прошла новость о том, что в регионах начались массовые банкротства застройщиков. Начала разбираться — посмеялась.

👆 В Ростове-на Дону признан банкротом СК «Донстрой», открываем его отчетность: выручка за 2022 год — 4,12 миллионов рублей. Я вот как-то не уверена, что эту компанию можно назвать застройщиком. Сколько интересно она продала квартир в 2022 году с такой выручкой?

В России наблюдается рост банкротств среди застройщиков, особенно в регионах. В Екатеринбурге и Ростове-на-Дону, например, несколько строительных компаний оказались в затруднительном финансовом положении из-за долгов и проблем с распродажей жилья. Сложности обусловлены несколькими факторами, среди которых — отмена льготной ипотеки, высокая процентная ставка и снижение покупательской активности.

Эксперты предупреждают, что в регионах, где уровень распроданных объектов невысокий, девелоперы столкнутся с трудностями. Некоторые считают, что банкротства могут стать следствием неправильного финансового планирования, а другие предполагают, что компании могут намеренно идти на банкротство, чтобы избежать выплат долгов.

Тем не менее, эксперты рынка утверждают, что массовых банкротств девелоперов не предсказывается, а проблемы будут касаться лишь отдельных компаний, в первую очередь небольших. Они подчеркивают, что для стимулирования отрасли потребуется снижение ключевой ставки и поиск альтернативных форм финансирования, таких как государственные заказы на строительство социального жилья.

В январе 2025 года состоятельные россияне потратили на элитные квартиры и апартаменты в Москве 25–30 млрд рублей, что почти вдвое больше, чем год назад. По данным Ricci, число сделок увеличилось на 51,5%, до 250.

Средняя стоимость квадратного метра выросла на 26%, достигнув 1,9 млн рублей. Рост спроса связан с ограниченными возможностями вывода капитала за границу и независимостью премиального сегмента от высоких ставок по ипотеке.

Несмотря на ажиотажный спрос, некоторые застройщики откладывают запуск новых проектов из-за сложностей с финансированием, роста цен на стройматериалы и дефицита рабочих. Однако в целом рынок продолжает пополняться: предложение увеличилось на 14% по количеству лотов и на 20% по общей площади.

Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен в элитном сегменте, который будет зависеть от ключевой ставки ЦБ и доступности проектного финансирования.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7513695?from=doc_lk

Согласно данным Росстата, в январе 2025 года введено 10,9 млн кв. м жилья, что на 9,7% меньше, чем годом ранее.

Основные изменения:

• Ввод частных домов снизился на 8,2% (8,3 млн кв. м).
• Ввод многоквартирных домов упал на 14% (2,6 млн кв. м).

Несмотря на снижение, власти ожидают ввод не менее 100 млн кв. м по итогам года. Однако эксперты предупреждают: из-за сокращения спроса после отмены безадресной льготной ипотеки застройщики могут урезать запуск новых проектов на 30–35%. В январе их объем уже упал на 13%, до 2 млн кв. м — минимум за четыре года.


Источник: www.kommersant.ru/doc/7513894?from=doc_lk

В январе 2025г объемы выдач льготной ипотеки составили 53,1 млрд рублей.

Что касается доли льготной ипотеки в общем объеме выдач, то с ноября она плавно повышается: в декабре – до 77% (с 76% в ноябре), в январе – до 78%. Отметим, что параметр заметно подрос в последнем квартале 2024 года на фоне снижения спроса на готовое жилье. Для сравнения: в третьем квартале доля льготной ипотеки составляла 70%.

В январе 2025 года в рамках «Семейной ипотеки» было выдано 42,6 млрд рублей. Доля программы в общем объеме выдач в декабре составила 58%, в январе показатель повысился до 63% – новый рекордный уровень.

В конце года спрос на «Арктическую и Дальневосточную ипотеку» незначительно повысился: декабрьский объем выдач по программе составил 13,4 млрд рублей, что на 12% больше, чем в ноябре. В январе объем выдач составил 5 млрд рублей.

Доля «Дальневосточной и Арктической ипотеки» к концу года увеличилась до 8,9% (с 7% в ноябре). Однако уже в январе значение вернулось на уровень 7%.

В 2025 году на фоне падения продаж новостроек в крупных российских городах наблюдается сокращение количества выводимых на рынок объектов. За два месяца число выставленных лотов снизилось на 7%. Крупные девелоперы, пытаясь удержать цены и оптимизировать расходы, сокращают объем нового предложения. Это связано с ростом стоимости кредитов, а также с необходимостью снизить затраты из-за неопределенности в экономике.

За последний месяц на первичном рынке жилья в крупных городах России было зафиксировано сокращение предложения: на 5,8% в Москве и на 7% по данным «Этажей». Несмотря на рост числа выданных разрешений на строительство в 2024 году, девелоперы сдерживают вывод новых объектов, чтобы избежать затоваривания рынка. Это решение также связано с ростом стоимости заёмных средств, что повышает риски для застройщиков.

Примечательно, что несмотря на падение продаж, цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге продолжили расти. В Москве средняя цена выросла на 11% за год, достигая 380,2 тыс. руб. за кв. м. Причиной этого роста является ограниченное предложение и высокие цены на строительные материалы. Эксперты уверены, что крупные застройщики будут продолжать управлять объемами предложения для сохранения комфортных цен.

Банк России зафиксировал рост продаж квартир в рассрочку и обсуждает возможное регулирование этой практики. Главные риски:

• Скрытая долговая нагрузка — задолженность перед застройщиком не учитывается в бюро кредитных историй, что может привести к дефолтам.
• Непрозрачные условия сделок — отсутствие регулирования может привести к скрытым платежам и комиссиям.
• Финансовая устойчивость застройщиков — снижение поступлений на счета эскроу увеличивает кредитные риски девелоперов.

Девелоперы подтверждают резкий рост рассрочек. Доля таких сделок в продажах отдельных компаний достигла 60–70%, тогда как еще недавно не превышала 10–15%. Покупатели надеются перейти с рассрочки на ипотеку при снижении ставок, но эксперты предупреждают, что это может не сработать.

ЦБ готовит меры для учета долговой нагрузки покупателей и прозрачности условий рассрочки, чтобы избежать «пузыря».


Источник: www.rbc.ru/finances/10/02/2025/67a4f5579a79472b422156a5?from=from_main_1

Застройщик АПРИ продолжает пылесосить деньги на рынке с пулемётной скоростью. В конце декабря челябинские строители разместили выпуск с БЕШЕНЫМ купоном 34% годовых; сейчас купон скромнее, но всё равно самый высокий в своей кредитной группе.

💼Ранее делал обзоры на новые выпуски Делимобиль, НОВАТЭК, ГТЛК, ЕвроТранс, Биннофарм, Глоракс, КАМАЗ, Европлан, Рольф, Монополия, ТГК_14, Евраз, Магнит, ИНК_Капитал, АПРИ.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏠А теперь — погнали смотреть на новый выпуск АПРИ!

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢АПРИ (до 2024 г. «Апри Флай Плэннинг») – региональный девелопер жилой недвижимости, лидер в Челябинской обл. по объему возводимого жилья. Также присутствует в Екатеринбурге и (внезапно!) во Владивостоке.

👉Летом 2024 компания вышла на IPO под тикером APRI.

По объему текущего строительства АПРИ занимает достаточно скромное 49-е место в стране. Впрочем, можно сказать, что он входит в ТОП-50 крупнейших застройщиков — так звучит чуть солиднее.

🚂 По данным РЖД легко отслеживается динамика перевозки грузов, за каждым сырьём стоит та или иная компания, поэтому на основе показателей можно сделать вывод об успешности сектора (конечно, необходима ещё цена сырья, и не все используют только ЖД для транспортировки). Давайте рассмотрим данные за январь:

💬 В январе погрузка составила 93,1 млн тонн (-1,8% г/г, в декабре 2024 г. — 99,3 млн тонн), 8 месяцев подряд погрузки ниже 100 млн тонн, в новом году не помогает даже низкая база по перевозкам прошлого года, падение продолжается. Напомню вам, что последний раз положительная динамика была показана в сентябре 2023 г. (100,9 млн тонн, +0,2% г/г), как итог — 16 месяцев подряд снижения.

💬 Погрузка за 2025 г. составляет 93,1 млн тонн (-1,8% г/г), продолжаем двигаться в одном направлении по цифрам с кризисным 2009 годом (даже в ковид было лучше).

Теперь переходим к самому интересному, а именно к погружаемому сырью (взял основное):

🗄 Каменный уголь — 29,7 млн тонн (+2,1% г/г)