Инвестиции в недвижимость

Нет, нас не похитили инопланетяне. Нет, вы не ошиблись – это мы с 2022 года были против льготных и субсидируемых застройщиками кредитов, потому что доступнее они ничего не делают. И да, кажись мы берем льготную ипотеку 😂

Льгота льготе — рознь

О видах льготных программ мы писали здесь. Есть классическая льготная ипотека, семейная, Дальневосточная, Арктическая, IT. Программы отличаются ставкой, максимальной суммой, и критериями кто им соответствует. Классическая льготная ипотека еще полтора года назад так взвинтила цены в городах, что уже сданная квартира в соседнем дом с ремонтом, мебелью и техникой стоила на 20% дешевле, чем строящаяся первичка от того же застройщика. IT и семейная ипотека интересны и найдут своего покупателя, потому что это адресная поддержка.

( Читать дальше )

Продолжая тему прошлой статьи. Напомню, про средний прирост пассажиропотока в Московском метро составил 14,1%. Относительно этой цифры можно сравнить, в какой район идет переток траффика. С 2021 года пассажиропоток района Москва-сити вырос значительно выше среднего. Он составил 50 млн. за 2023 год. Пассажиропоток учитывает входы и выходы на станцию, если перевести грубо, то это около 25 млн. человек в год. Чтобы было с чем сравнивать, у самой загруженной станции Москвы, «Комсомольская», пассажиропоток около 60 млн. в год., т.е. около 30 млн. человек.

Выглядит так, что больший вклад в пассажиропоток «Делового центра» вносят не столько пассажиры станций «Солнцевская линии» ТиНАО, сколько пассажиры с «Мичуринский проспекта» Большой кольцевой линии. Через эту пересадку можно сэкономить около 7 минут, если верить картам метро «Яндекса», чем ехать до «Делового центра» через «Хорошёвскую». Можно предположить, что Южная часть города прирастает в количестве пользователей метро быстрее, чем Северная ~на 10%. Но это достаточно грубое сравнение, если его вообще можно провести.

( Читать дальше )

Пандемия дала возможность многим профессиям работать из дома. Так зачем жить в перенаселенных городах? Разбираем, какой он, дом мечты и сколько стоит?

У нас получилась неделя недвижимости:

· Пересчитали рост недвижимости в долларах (доход на уровне валютного вклада)

· Разобрали рынок аренды (рост на 18-40% за 2023 год 😳)

· Заодно поучаствовали в размещении облигаций строительной компании Брусника

Мы плавно подводим к статье льготной ипотеки в загородной недвижимости, которая будет завтра. Но сначала нам надо определиться, что такое дом мечты?

Пандемия расширила границы возможного в удаленной работе. Совсем недавно жить в пригороде в собственном доме могли представить себе немногие. Проблемы понятны: то, что стоит разумных денег – или далеко, или без инфраструктуры. То, что в разумной близости – стоит неразумных денег. Когда не нужно каждый день тратить на дорогу час в одну сторону, комфортная локация для жизни становится новым приоритетом. Теперь не обязательно снимать дорогую и неудобную, но близкую студию у метро.

( Читать дальше )

Подборка из Блумберг.

China Vanke
Акции и облигации China Vanke Co. , второго по объему продаж застройщика в стране, упали до рекордно низкого уровня в понедельник на фоне возобновившихся опасений, что компании может потребоваться больше возможностей для погашения долгов перед кредиторами.
Акции Vanke закрылись на 7,1% в Гонконге до самого низкого уровня за всю историю, а в Шэньчжэне упали на 4,7%, что стало самым большим падением с декабря 2022 года. Долларовые облигации со погашением в 2027 году упали более чем на 6 центов за доллар до 47,3 цента.


Ванке — один из немногих крупных застройщиков в Китае, который не объявил дефолт и считается лидером государственной поддержки сектора.

Продажи топ-100 застройщиков в феврале упали до 60%

Спад продаж жилья в Китае ускорился, несмотря на вмешательство правительства.


( Читать дальше )

💰Министерство финансов опубликовало информацию овыделении 260 млрд рублей в 2024 году и 1,5 трлн рублей до 2030 года для продления программы семейной ипотеки, инициированной Президентом в ежегодном послании Федеральному собранию.

 

⛔️ Минфин стремится ограничить влияние льготных программ на ипотечный рынок, выражая намерение снизить долю льготной ипотеки на первичном рынке жилья до 25–30% к концу 2023 года, уменьшив ее с текущих 90%.

 

💳 Для финансирования масштабных программ необходимо принять меры, и в этом контексте возможны повышение налогов, девальвация рубля или увеличение государственного долга. Однако при наращивании долга можно столкнуться с ограничениями, поскольку более 60% от новых средств от ОФЗ уже направлены на покрытие процентов по старым обязательствам, а объемы размещения ОФЗ оставляют желать лучшего. Да и ослабление рубля приведет к разгону высокой инфляции.

 

📈 Несмотря на финансовые вызовы, краткосрочный взгляд на рынок недвижимости остается нейтрально-положительным, но долгосрочно есть перегрев.

( Читать дальше )

Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли на 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно

Всем привет, на связи Кот.Финанс! Недвижимость, акции, облигации  — всё к нам 🤘👍

Как всегда, в аренде нас интересуют:

— число объявлений

— цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)

— срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)

Что из себя представляет рынок аренды?

80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.

Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.

( Читать дальше )

Выступая с посланием к Федеральному собранию 29 февраля, Владимир Путин предложил продлить срок действия программы семейной ипотеки до 2030 года. Разбираем, как это решение может отразиться на рынке недвижимости.

Итоги работы программы за шесть лет

• Как заявил президент РФ — программа семейной ипотеки позволила достичь хороших результатов: благодаря программе смогли улучшить свои жилищные условия более 900 тысяч семей.

• В ходе послания он предложил сохранить базовые параметры ипотеки, подчеркнув, что для семей с детьми до шести лет льготная ставка по кредиту останется без изменений — на уровне 6% годовых. 

• Дополнительно в качестве поддержки президент предложил продлить до 2030 года процедуру, по которой при рождении в семье третьего или последующего ребенка государство частично погашает ипотеку в размере 450 тысяч рублей.

Наше мнение

Согласно ранее действовавшим условиям — с 1 июля 2024 года должны были завершиться программа льготной ипотеки на новостройки по 8% и программа семейной ипотеки. Продление срока действия семейной ипотеки смягчит негативное воздействие на результаты застройщиков от завершения программы льготной ипотеки по 8%, однако риски снижения спроса на рынке недвижимости в текущем году сохраняются.

( Читать дальше )

В дискуссиях про цены на недвижимость часто можно встретить мнение, что надо считать в долларах. Сторонники других взглядов парируют, что мы живем в рублевой зоне и доллар теперь абстрактный ориентир. Разбираем оба

Недвижимость – фундаментальный актив, возводимый на земельном участке. Состоит из строительных материалов (бетон, металл, кирпичи, стекло, отделочные материалы), строится рабочими. Т.е. недвижимость – материальный актив, в создании которого участвует и материалы, и земля, и труд.

Все это, в теории, не должно быть подвержено инфляции, т.е. не обесценивается

Мы взяли еженедельный индекс Дом.Клик, который публикуем в канале

( Читать дальше )

Сегодня днем мы посмотрели цены российских квартир в Феврале. А сейчас посмотрим предложение в 20-ти самых живых регионах (~70% объявлений) по данным Домклик:


За Февраль предложение первички просело на -2.4%, а предложение вторички подросло на +0.9%. Отличилась Москва с резким снижением предложения первички на -15.8%. Область просела на -7.8%. Питер -4.7%.

В пяти больных регионах — Москва, ЛО, Ебург, Татарстан и Приморье — предложение первички превышает предложение вторички. В остальных регионах это соотношение предложений первичка/вторичка ниже 1, но все равно весьма высокое.

На графике ситуация развивается так:



( Читать дальше )

Купил квартиру 3-комн, локация город Казань, Ново-Савиновский район, цена сказка 7600000₽(за квадрат 123000 почти) за 62 кв.м ленинградка, 3600000 наличка, остальное 4000000₽ в ипотеку под ставку 17,6 % Сбер на 30 лет, платеж 59791,78 ₽. Из них ближайшие 10 лет буду платить только проценты в основном, как вам банки зарабатывают? Вот почему я люблю Сбер и держу акции! Можно сказать будущими дивидендами он мне компенсирует затраты


Квартира убитая и в чем тут инвест



( Читать дальше )