Недвижимость

Год назад , мы рассматривали динамику цен квадратный метр и пришли к выводу, что в долгосрочной перспективе (2-3 года) стоимость должна значительно снизиться. Все это время цена практически стояла на месте и даже немного пошла вверх. Данная ситуация заставила многих продавцов пересмотреть свое мнение и убрать предложение с рынка, ожидая разворота и соответственно роста цены. Однако, покупать особо уже некому.Как с точки зрения волнового, так и “фундаментального” анализа наш прогноз не изменился. Как не удивительно, толкать цену вниз будут сами застройщики или банки, у которых есть в залоге недвижимость.  Предстоящее серьёзное ухудшение экономической ситуации, невозможность обслуживать кредиты первыми и банкротства вторых, заставит избавляться от этих активов “по любой цене”. За ними будут идти и частные продавцы.

Минск

( Читать дальше )

На днях смотрел статистику ЦБ, заодно посмотрел, что там у строителей. Не знаю, насчет "атаки на московскую недвижимость", но у строителей есть явные проблемы с кредитами, об этом писал еще сам ЦБ в начале года (см. раздел 3.1 обзора финансовой стабильности за 4 квартал 2016 – 1 квартал 2017 — https://www.cbr.ru/publ/Stability/OFS_17-01.pdf; Публикации РБК и Ведомостей на эту тему).  

График задолженности по рублевым кредитам юрлиц по виду экономической деятельности строительство зданий и сооружений. Данные ЦБ.

(категория = вид экономической деятельности)

( Читать дальше )

В апреле 2008 г. на портале на www.irn.ru была опубликована статья «Кризис 1998 года может вернуться», а в июне 2008 г. ее дополненную версию перепечатала газета «Ведомости» под названием «7 раз за 7 лет, или формула кризиса на рынке недвижимости». О кризисе, который грянет осенью, тогда еще никто не думал. На рынке недвижимости царила эйфория: цены на московское жилье за первые четыре месяца 2008 года прибавили 30% и, казалось, рост будет вечным. На этом фоне прогноз IRN.RU о скором кризисе воспринимался скептически.

Основанием для пессимизма IRN.RU было сходство развития рынка недвижимости Москвы в периоды с 1991-1998 гг. и 2001-2008 гг. (в качестве точки отсчета принимается не январь, а сентябрь: рынок недвижимости возник в России после принятия закона «О приватизации» летом 1991 г., первые сделки с квартирами состоялись осенью того же года; кризисы 1998 и 2008 г. на рынок пришли также в конце лета — начале осени; в сентябре 2001 г. начался и рост цен на жилье после кризиса 1998 г.).

( Читать дальше )

Knight Frank Global House Price Index Q2 2017 — смотреть полный рейтинг 

 
За период с июня 2016 по июнь 2017г. средние цены на жилье  
1 Iceland — рост на 23.2%  
2 Hong Kong — рост на 21.1%
3 Malta — рост на 14.6%
4 Canada — рост на 14.2%
5 Czech Republic — рост на 12.7%
6 Turkey — рост на 12.7%

( Читать дальше )

  02.10.2017 
Продажи на внутреннем рынке Испании выросли почти на 50%, сообщается в отчете агентства недвижимости Lucas Fox, опубликованном на страницах сайта Property Investor Today.

В течение первых шести месяцев 2017 года в отчетах отмечается значительное увеличение объема и стоимости торговых операций по всем регионам на 47% и 55% соответственно.

За тот же период наблюдателями отмечалось увеличение числа внутренних (национальных) покупателей, на долю которых пришлось 38% всех продаж.

Специалисты компании Lucas Fox заметили, что около 32% покупателей приобрели жилье в качестве инвестиций; то же количество покупателей стало владельцами вторых домов, а еще 23% купили недвижимость для собственного проживания, то есть как основное место жительства.

В течение первых шести месяцев этого года средняя цена на недвижимость, проданную компанией Lucas Fox, составляла 750 000 евро. Соучредитель элитного агентства недвижимости сказал: «Экономика Испании является самой быстрорастущей в еврозоне, что повышает доверие к рынку недвижимости страны. Мы наблюдаем растущий интерес со стороны инвесторов, которые теперь рассматривают недвижимость в Испании как потенциальную возможность нарастить капитал и получать прибыль за счет краткосрочной и долгосрочной аренды. Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы восстановление цен в мегаполисах распространится на пригороды и другие районы страны».

Многие, наверное, обратили внимание, что в последнее  время появилось огромное количество статей, в которых говорилось о скором крахе московской недвижимости. Домов понастроили выше крыши, налоги и квартплата растут, денег ни у кого нет – в общем, цены на наши квартиры уже скоро упадут в 3-5 раз, и это если сильно повезет.

Как человек, когда то плотно этим занимавшийся, хочу сказать, что темой обесценивания столичных квартир в основном заинтересовались те СМИ, про которых четко известно, кому там и сколько заносить. То же самое касается и блогосферы, ибо ТОП-блогеры, которые про это писали, способны заинтересоваться какой-либо темой, только когда им на счет поступает определенная сумма денег. Так что, извините, но относиться к таким статьям, как к объективной экспертной оценке я априори не могу.

Что самое интересное, что вот всех этих людей не беспокоило состояние московской недвижки, когда доллар взлетел на 80. Они не испытывали никаких сомнений в высокой стоимости столичных квартир, когда нефть  кантовалась на 30, а против России вводили международные санкции. Но как только в российской экономике появились четкие очертания стабилизации, когда ЗВР и Стабфонды стали расти, а рынок нефти уже четко и акцентированно развернулся вверх, всех этих торгующих своим мнением ребят одновременно и сразу озарило – вот здесь то нам и конец наступит.

( Читать дальше )

Кто как разволновывает?
Где правильная расстановка?

Если копить баблосы, то со временем настанет такой момент, что доход от депозитов будет перекрывать расходы на жизнь.
Это и есть финансовая независимость.
Кривые накопления изобразил на графике в логарифмическом масштабе по годам
Первая слева кривая соответствует накоплению если у вас есть свое жилье. Финансовая независимость придет раньше.
Вторая кривая — копия первой, но сдвинутая по времени вправо. Она соответствует накоплению человека, который позже начал формировать свои накопления по причине того что у него есть дополнительные расходы на съем жилья.
Участок AB — период накопления суммы, которая будет перекрывать в точке B своими процентами съем жилья.
Третья кривая соответствует накоплению того кто приобрел свое жилье. Финансовая независимость наступит позже, чем в других случаях.
Участок CD соответствует снижению капитала на приобретение жилья.

Я считаю что первая кривая и третья — крайние случаи. При условии, что у вас реально не было своего жилья на этапе начала самостоятельно жизни. Золотой серединой является средняя кривая, когда снимая жилье ты  достигаешь финансового благополучная в достаточно активном возрасте 40-50 лет.
Есть еще четвертый вариант, когда вы до пенсии будут расплачиваться с банком за ипотеку. После чего у вас нифига не будет кроме железобетона под снос.

Делайте свой выбор.

Спекулятивная тема — цены на недвижимость.

Пишем и пишем, читаем и читаем.

Что будет со средней ценой одного условного квадрата одной условной квартиры одного условного гражданина РФ?
Упадет? Лично мне пофиг.

 

Предлагаю рассмотреть, что такое, этот условный квадрат.

 
Как правило, объект недвижимости большинства населения в России — квартира в типовом многоэтажном доме срока строительства примерно года 1980.  И проживают в этой квартире площадью метров 55 двое родителей и пара чудесных детишек.

Про обеспеченность жилой площадью писал Тимофей не так давно. Вот ссыль на его непререкаемый авторитет smart-lab.ru/blog/371206.php и одна инфо-картинка оттуда же. В расчетах средней стоимости метра учтены хрущевки и особняки. Понятно, что медиану никто не считал.

Если без статистики и цифр, то в среднем России люди живут в тесноте, да не в обиде, но в жилье плохого качества.

( Читать дальше )