застройщики

Вот вам инсайд с передовой: пока все ноют про «убитую» ипотеку и кризис, умные уже готовят мешки для денег. Послушал Анатолия Клинкова из ГК «А101» – и теперь делюсь сочными выводами. Спойлер: рынок не просто дышит, он хищно щурится в ожидании ваших вложений.

Миф о смерти рынка сильно преувеличен. Да, ставка 21% звучит как шутка плохого комика, но гробов с застройщиками пока не видно. Наоборот – стартуют новые проекты, вылезают хитрые схемы вроде рассрочек, а инвесторы копошатся не только в жилье, но и в ценных бумагах, и в коммерческой недвиге. Кто-то плачет, а кто-то уже пристраивает деньги в перспективные активы.

Но бездумно кидаться в первую попавшуюся стройку – самоубийство. Не все застройщики одинаково полезны: одни держатся на плаву, другие тихо тонут, прикидываясь «устойчивыми». Надо ковыряться в отчётности – смотреть на долги, прибыль, наличку, динамику продаж. Кредитный рейтинг – хорошо, но это не волшебная таблетка. Регион работы тоже важен: где-то бетонят так, что скоро небоскрёбы в чистом поле появятся, а где-то проекты встали колом.

Поговорим о первом на российском рынке розничном фонде арендного жилья — торгуемый на бирже ЗПИФ от лидера девелоперского сектора. Это новый инструмент для тех, кто хочет инвестировать в готовую жилую недвижимость с арендным доходом, без ипотеки и бумажной волокиты.

В эфире обсудим:
👉 Как фонд дает доступ к рынку жилой недвижимости Москвы на эксклюзивных условиях?
👉 Почему это альтернатива депозитам и облигациям и в чем его преимущество?
👉 Есть ли возможность обмена паев на квартиры в проектах Самолета?

Гостем #smartlabonline станет Никита Швед, директор фондов недвижимости ПАО «Самолет»

Ждем ваши вопросы в комментариях!

Основная трансляция:
• youtube.com/live/4LqL9NYdesA

Параллельная трансляция:
• vkvideo.ru/video-53159866_456240014

Смотрите в записи на Rutube и Дзене
• dzen.ru/smart-lab.ru
• rutube.ru/channel/25760253/

Вот и дождались – строительный сектор, который еще недавно казался неуязвимым, теперь трещит по швам. 😬 На совещании по инфраструктуре Путин прямо заявил: проблемы накапливаются, как снежный ком. Более 2000 строительных проектов по всей стране уже сдвинули сроки сдачи на полгода, а то и больше. И это только начало.

Главная беда – спрос на жилье падает, причем стремительно. Ипотека, которая еще вчера била рекорды, теперь не по карману даже тем, кто формально имеет право на льготные программы. Банки, вместо того чтобы помогать, накручивают дополнительные комиссии – от 5% до 10%, будто специально добивают и без того потрепанных заемщиков. «Надо наводить порядок», – сказал президент, но как именно – пока загадка. Особенно с учетом того, что государство уже выделяет банкам деньги на эти самые льготные кредиты. Куда они уходят – вопрос риторический.

Но и это не все. Процентные ставки по проектному финансированию для застройщиков взлетели до небес, а новых проектов стало на 23% меньше, чем в прошлом году. Долги компаний растут, как грибы после дождя, и если так пойдет дальше – волна банкротств неизбежна. А за ней – массовые сокращения, замороженные стройки и, как следствие, удар по всей экономике.

С января по март 2025 года в России было введено 7,3 млн кв. м многоквартирного жилья — на 17,2% меньше, чем год назад, сообщает Росстат. Это худший результат первого квартала за последние шесть лет. Для сравнения: в аналогичном периоде 2024 года было сдано 8,8 млн кв. м, а в 2019 году — 7,1 млн кв. м.

Хотя первый квартал не всегда отражает общие тенденции года, значительное снижение ввода в ключевых регионах — Санкт-Петербурге (-39,8%), Тюмени (-63,8%), Свердловской области (-29,5%) и особенно в Башкирии (-90,6%) — говорит о масштабных трудностях отрасли. Исключения — Москва (+25%) и Краснодарский край (+176%), где темпы строительства выросли.

Причины падения многослойны. Как объясняет Сергей Разуваев из GMK, девелоперы стали оттягивать сроки сдачи домов: долги по проектному финансированию уже превышают средства на эскроу-счетах. Чем раньше вводится объект, тем выше обязательства перед банком. Усугубляет ситуацию дорогая ипотека — она снижает спрос, а значит, тормозит поступление денег от покупателей. Средний срок строительства уже вырос с 35,9 до 37,1 месяцев.

Комиссии банков при выдаче льготной ипотеки продолжают незаметно включаться в стоимость жилья: по словам руководителя проекта «За права заемщиков» Евгении Лазаревой, застройщики завышают цену квартиры на 5–10%, чтобы передать часть суммы банку в виде комиссии. При этом такая практика широко распространена и продолжается в 2025 году, причем размер комиссий меняется каждую неделю. Особенно часто отказывают заемщикам, использующим материнский капитал как первоначальный взнос.

Президент Владимир Путин 15 апреля потребовал прекратить скрытые комиссии, назвав недопустимыми «дополнительные 5–10%», поскольку государство и так субсидирует банкам доход по льготной ипотеке: например, по семейной программе ставка для граждан составляет 6%, а с учетом субсидий банк получает 24%, при рыночной ставке 27%. Несмотря на это, крупные банки, включая Сбербанк, ВТБ, ПСБ и Совкомбанк, продолжают взимать комиссии от 4,4% до 14% в зависимости от региона и программы.

Центробанк и его глава Эльвира Набиуллина поддерживают полный запрет комиссий и уже предложили запретить участие в программах тем банкам, кто их устанавливает.

🏠 Строительная компания ЛСР представила операционные результаты за I квартал 2025 г. С учётом отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной (программ стало мало, а льготная ипотека была главным двигателем ипотеки на первичное жильё) и высокой ключевой ставки (заградительные %, которые привели к аховым платежам) ожидалось, что I квартал станет провальным для компании, но застройщики нашли «выход» из данной ситуации. Давайте рассмотрим результаты I квартала:

💬 Заключено новых контрактов: 146 тыс. кв. м (-0,7% г/г)

💬 Заключено новых контрактов: 41₽ млрд (+28,1% г/г)

💬 Средняя цена квадратного метра: 280,8₽ тыс. (+29% г/г)

Ещё в годовом отчёте за 2024 г. по операционным результатам было видно, что всего за год ипотечные программы разогнали стоимость квадратного метра в новостройках до аховых значений — 245,5₽ тыс. (+23,9% г/г). Была надежда, что рост стоимости квадратного метра будет стагнировать из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной и высокой ключевой ставки, но застройщикам понадобился всего квартал, чтобы поднять цену, и оставаться с высокой маржой на плаву. Ответ на поверхности: доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 46%, доля сделок в рассрочку — 42%.

Вчера Группа ЛСР представила операционные результаты за 1 кв. 2025 года. Данные оказались крепкими и позитивными в сравнении с прошлым годом. В посте рассмотрим цифры подробнее.

👉 Ключевые операционные результаты за 1 квартал 2025 года:

— Новые контракты в натуральном выражении (квадратные метры) сократились на 0,7% до 146 тыс. кв. м.;

— Новые контракты в денежном выражении увеличились на 28,1%, до 41 млрд руб. Более высокие результаты в денежном выражении обусловлены ростом продаж в Московском регионе, где средняя цена за квадратный метр выше, чем в других местах присутствия строительной компании;

— Если рассмотреть ситуацию в разрезе регионов, то в Санкт-Петербурге наблюдается стагнация как в новых контрактах в натуральном выражении, так и денежном эквиваленте;

— Операционные результаты в Екатеринбурге демонстрируют катастрофическое снижение. Падение новых контрактов в натуральном выражении составило 56% до 11 тыс. кв.м. и 57% в денежном выражении до 1,3 млрд руб.;

Поговорим о первом на российском рынке розничном фонде арендного жилья — торгуемый на бирже ЗПИФ от лидера девелоперского сектора. Это новый инструмент для тех, кто хочет инвестировать в готовую жилую недвижимость с арендным доходом, без ипотеки и бумажной волокиты.

В эфире обсудим:
👉 Как фонд дает доступ к рынку жилой недвижимости Москвы на эксклюзивных условиях?
👉 Почему это альтернатива депозитам и облигациям и в чем его преимущество?
👉 Есть ли возможность обмена паев на квартиры в проектах Самолета?

Гостем #smartlabonline станет Никита Швед, директор фондов недвижимости ПАО «Самолет»

Ждем ваши вопросы в комментариях!

Основная трансляция:
• youtube.com/live/4LqL9NYdesA

Параллельная трансляция:
• vkvideo.ru/video-53159866_456240014

Смотрите в записи на Rutube и Дзене
• dzen.ru/smart-lab.ru
• rutube.ru/channel/25760253/