инвестиции в недвижимость

Эксперты предсказывают, что на фоне экономической нестабильности и высоких ставок в России в ближайшие 2-3 года наблюдается снижение темпов строительства жилья. По словам Евгения Панасенко, директора по стратегическим инвестициям группы компаний «АВА», сокращение темпов строительства станет общим трендом для всей страны. В 2025 году существенных изменений в отрасли не ожидается, однако уже в 2026-2027 годах рынок жилья столкнется с дефицитом лотов.

Артемий Шурыгин, президент Российской гильдии риелторов, отметил, что число сделок с жильем в России снизилось на 35%, в то время как предложение выросло на 12%. Это связано с ростом цен за последние четыре года в 2-2,5 раза, что заставило многих покупателей отложить покупку на несколько лет. На юге России нераспроданные площади в новостройках составляют около 60%.

Основным фактором изменений в строительной отрасли является сокращение покупательского спроса, что вынуждает застройщиков сосредотачиваться на распродаже уже строящихся объектов, а не запуске новых проектов. Прогнозируется, что в 2027-2028 годах на фоне уменьшения числа стартов продаж, рынок ощутит дефицит новых лотов.

( Читать дальше )

В 2025 году на фоне падения продаж новостроек в крупных российских городах наблюдается сокращение количества выводимых на рынок объектов. За два месяца число выставленных лотов снизилось на 7%. Крупные девелоперы, пытаясь удержать цены и оптимизировать расходы, сокращают объем нового предложения. Это связано с ростом стоимости кредитов, а также с необходимостью снизить затраты из-за неопределенности в экономике.

За последний месяц на первичном рынке жилья в крупных городах России было зафиксировано сокращение предложения: на 5,8% в Москве и на 7% по данным «Этажей». Несмотря на рост числа выданных разрешений на строительство в 2024 году, девелоперы сдерживают вывод новых объектов, чтобы избежать затоваривания рынка. Это решение также связано с ростом стоимости заёмных средств, что повышает риски для застройщиков.

Примечательно, что несмотря на падение продаж, цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге продолжили расти. В Москве средняя цена выросла на 11% за год, достигая 380,2 тыс. руб. за кв. м. Причиной этого роста является ограниченное предложение и высокие цены на строительные материалы. Эксперты уверены, что крупные застройщики будут продолжать управлять объемами предложения для сохранения комфортных цен.

( Читать дальше )

В видео-окошке выше рассказал об одном из первых своих опытов взаимодействия с инвестором. Сейчас хочу вспомнить тот кейс в цифрах.

Мы купили объект в цоколе без окна площадью 26 квм в Ростове-на-Дону. Примерно за 850 т руб.

Сдал его в аренду реальным арендаторам за 8000-10000 руб/мес. И дополнительно тогда (а это были 2013-2016 года) насажал туда «виртуальных» арендаторов.

Так я называю юридические адреса. В самом начале их было в количестве 7-10. Платили они по 3000 руб/мес.

Получается, что за 2 года мы с инвестором полностью окупали данный объект. Доходность зашкаливала: 50% годовых!

В 2016 году мы продали помещение за 1-1,1 млн рублей (точно уже не помню сумму).

Тогда я действовал по такой схеме: покупал маленькие нежилые помещения в Ростове и Краснодаре, сдавал их юридическим адресам.

Такой кейс из прошлого …

Мой Telegramm-канал: t.me/aziuzginov

По прогнозам консалтинговых компаний, в 2025 году объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России может снизиться на 34–60%, составив 550–600 млрд руб. Основными причинами являются рост ставок по кредитам и дефицит качественных объектов для инвестирования.

Жесткая денежно-кредитная политика и высокие процентные ставки делают классическое заемное финансирование практически невозможным, что ограничивает возможности для сделок. При этом инвесторы продолжают интересоваться качественными объектами, но время на заключение сделок увеличивается из-за поиска альтернативных источников финансирования.

К тому же, иностранные инвесторы, которые ранее формировали значительную долю рынка, уже продали большинство своих активов, а количество иностранных сделок в 2024 году снизилось до 8%. Это также влияет на объем инвестиций.

Частные инвесторы с большими объемами капитала будут играть ключевую роль в поддержке рынка в 2025 году, с акцентом на офисные и складские объекты, где арендные ставки растут.

( Читать дальше )

Рынок жилой недвижимости трещит по швам: продажи упали на 40%, ипотека недоступна, а застройщики только на 20% сократили строительство. Получается, новостроек прибавляется быстрее, чем покупателей?

Но главная угроза даже не в этом. Демография работает против рынка: молодёжи, которая могла бы покупать жильё, становится меньше, а старшее поколение, владевшее квартирами, постепенно освобождает их. По прогнозам, к 2030 году на рынке появится до 5 млн «избыточных» квартир. Вторичный рынок будет переполнен, а цены могут пойти вниз, особенно в старом жилом фонде и регионах.

Похожая история произошла в Японии, где часть недвижимости стала никому не нужна. Может ли нас ждать такой же сценарий? Вполне. В ближайшие 5–7 лет спрос на жильё продолжит снижаться, ипотека останется дорогой, а рынок будет переосмыслять сам себя.

Что это значит для всех нас?
📉 Вторичка будет дешеветь, особенно панельки и старые дома.
🏗️ Строительство замедлится, застройщики не будут гнать объёмы без спроса.
🏠 Аренда станет нормой, особенно среди молодёжи.

( Читать дальше )

Разбираем самые важные новости финансовых рынков и экономики за прошедшую неделю.

Помимо биржевых обзоров, прогнозов и полезных образовательных материалов, еженедельно из нескольких сотен новостей я отбираю самые важные и интересные новости за последнюю неделю по экономике и финансам и составляю из них дайджест с моими краткими пояснениями:

— Совет директоров «Северстали» рекомендовал не выплачивать дивиденды за 2024 год. Свободный денежный поток по итогам 4-го квартала оказался отрицательным, а за весь год сократился на 19%. — ожидаемо после такого отчета.

— Просрочки по ипотеке в 2024 году выросли на 57% и достигли ₽108 млрд. В 2023-м рост составил всего 3%. Больше всего задолжали жители Москвы (₽17,8 млрд), Подмосковья (₽10,9 млрд), Краснодарского края (₽7,8 млрд) и Санкт-Петербурга (₽5,3 млрд). — а это уже серьезно.

— Розничные инвесторы по итогам 2024 года продали акции на рынке РФ на ₽113,9 млрд, став крупнейшими нетто-продавцами.

( Читать дальше )

Банк России зафиксировал рост продаж квартир в рассрочку и обсуждает возможное регулирование этой практики. Главные риски:

• Скрытая долговая нагрузка — задолженность перед застройщиком не учитывается в бюро кредитных историй, что может привести к дефолтам.
• Непрозрачные условия сделок — отсутствие регулирования может привести к скрытым платежам и комиссиям.
• Финансовая устойчивость застройщиков — снижение поступлений на счета эскроу увеличивает кредитные риски девелоперов.

Девелоперы подтверждают резкий рост рассрочек. Доля таких сделок в продажах отдельных компаний достигла 60–70%, тогда как еще недавно не превышала 10–15%. Покупатели надеются перейти с рассрочки на ипотеку при снижении ставок, но эксперты предупреждают, что это может не сработать.

ЦБ готовит меры для учета долговой нагрузки покупателей и прозрачности условий рассрочки, чтобы избежать «пузыря».


Источник: www.rbc.ru/finances/10/02/2025/67a4f5579a79472b422156a5?from=from_main_1

( Читать дальше )

79 миллионов «лишних» квадратов, обвал спроса… Зачем девелоперы говорят о дефиците жилья? Что происходит на самом деле? Новая манипуляция ради повышение цен?

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

Написал для вас пост — "как заработать на рынке после последнего заседания ЦБ", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤️

☕#97. За чашкой чая…

Российский рынок недвижимости вступил в 2025 год в довольно шатком состоянии.

Высокие цены, удорожание стройматериалов, ипотека (которую берут исключительно по льготной программе), все это привело к тому, что девелоперы начали тормозить запуск новых проектов.

 Почему так происходит❓

Главные аналитики Дом.РФ (Екатерина Власова) и Циан (Александр Попов) считают, что это происходит из-за — переизбытка квартир и отсутствия спроса. Без существенных изменений в геополитике и внутренней экономике они будут вынуждены замедлить строительство. Это, по их словам, приведет к тому, что через несколько лет в продаже просто не останется нормального жилья.

( Читать дальше )

Paз в двe нeдeли выклaдывaю гpaфики пpeдлoжeния нeдвижимocти в Mocквe пo дaнным Циaнa и Aвитo. Cнaчaлa, кaк вceгдa, cмoтpим пpeдлoжeниe пpoдaвцoв квapтиp:



Kaк пpeдлoжeниe пpoдaвцoв кoppeлиpyeт c цeнникaми квapтиp?

Пpaктичecки никaк. Cyдитe caми:



( Читать дальше )

По информации консалтинговой компании MACON, в минувшем году падение спроса на первичную жилую недвижимость составило 22%, число заключенных сделок по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) уменьшилось до 565 тыс.
Девелоперы отреагировали на падение рынка: ввод жилья сократился на 13%, выход новых проектов — почти на треть. Несмотря на это, совокупный объем строящихся ЖК, как подчеркнули аналитики, обновил максимум, и к началу 2025-го его значение достигло 113 млн кв. м (+8% за год).

 В 2024 году рост объема возводимого жилья продолжился, но ключевые показатели девелоперской активности снизились.
Основной прирост обеспечили пять групп городов:
• небольшие и средние, в которых есть накопленный нереализованный спрос, а новые условия по «Семейной ипотеке» для них более лояльные;
• дальневосточные — благодаря собственной льготной ипотечной программе;
• северокавказские, где преобладает строительство без использования норм ФЗ-214, но его доля постепенно снижается;

( Читать дальше )