циан

Недвижимость вступила в тёмную фазу: покупателей становится всё меньше, продавцы теряют терпение, а аренда едва держится на плаву — словно на искусственном дыхании. Похоже, скоро потребуется прямой массаж сердца через снижение цен.

Введение льготной ипотеки на новостройки вызвало бум продаж — не только на первичке, но и на вторичном рынке. С марта 2022 по ноябрь количество объявлений о продаже квартир на «вторичке» выросло на 85% по данным 37 городов с населением от 500 тысяч, включая Москву и Ленобласть. Застройщики наслаждались потоком денег, ведь каждый хотел воспользоваться льготой, доступной лишь при покупке новостроек.

В результате цены на вторичное жилье начали падать относительно новостроек. Причина? Льготы. Чтобы вторичка оставалась конкурентоспособной, ей пришлось подстраиваться — снижать цены.



На графике видно, как развивалась ситуация в Санкт-Петербурге. Дополнительные комментарии здесь излишни.

Но вот парадокс: аренда тоже испытывала падение цен, но вдруг произошёл скачок. В чем причина?

📉Котировки ЦИАН с майских пиков в 1030 руб. потеряли более 40% своей стоимости. После небольшого отскока они все равно на 39% дешевле тех уровней.

С начала года котировки ЦИАН в слабом минусе: -7%. Для сравнения: Яндекс #YDEX +53%, Headhunter #HEAD +40% (правда расписки избежали общей рыночной коррекции августа-сентября, поскольку проходили процедуру конвертации). На VK #VKCO с его -42% не ориентируемся (там долг в 3 раза выше капитализации ЦИАН).

🧐 Насколько интересна данная компания по текущим ценам?

Попробуем сегодня разобраться. Начнем традиционно с отчета за 2кв24.

📈 Выручка выросла на 21%, до 3,2 млрд руб. Замедление по сравнению с 1кв24 (+31%) и 2023 годом (+40%). Высокие процентные ставки привели к сокращению спроса на ипотеку (в не льготном сегменте), а это значит меньше звонков клиентов по объявлениям и меньше доходов ЦИАН за лиды от застройщиков.
Число объявлений на вторичную недвижимость еще больше снизилось: продавцы снимают свои предложения с платформы: зачем за них платить, если сейчас никто не покупает.

Сегодняшний локальный рост акций девелоперов может быть связан с тем, что эти бумаги последний месяц показывали более слабую динамику, чем индекс Московской биржи. 

Застройщики ограничивают предложение и притормаживают строительную активность для поддержания баланса спроса и предложения после ужесточения условий по ипотеке. Ухудшение обстановки на первичном рынке недвижимости негативно сказывается на бизнесе застройщиков и, как следствие, на динамике их акций.

На текущий момент мы с осторожностью смотрим на перспективы бумаг российских девелоперов на горизонте следующих 12 месяцев, поскольку если в ближайшем будущем застройщики продолжат получать законтрактованную ранее выручку, то по мере снижения продаж «сегодня» объем будущих поступлений будет сжиматься. Тем не менее среди публичных девелоперов мы считаем наиболее устойчивым бизнес Самолета, который оперирует в самом стабильном сегменте массового доступного жилья.

На фоне ухудшения обстановки с продажами жилья и удорожания аренды выигрывает бизнес Циан.

Банк России 19 сентября принял решение о регистрации выпуска обыкновенных акций" МКАО «Циан Технолоджи ЛТД», говорится в сообщении ЦБ РФ.

📈На вчерашнем заседании ЦБ повысил ключевую ставку с 18% до 19%, однако это не помешало индексу Мосбиржи по итогам пятничных торгов закрыться в серьёзном плюсе (+2,45%). Складывается впечатление, что у российских инвесторов сформировался определённый иммунитет к высокому «ключу», или же на ум приходит ещё один возможный вариант: кто-то закладывался на более серьёзный рост ставки (до 20%), а потому итоговое решение стало для них в некотором смысле приятным сюрпризом.

🧐В любом случае, послушав вчерашнюю пресс-конференцию ЦБ с участием Эльвиры Набиуллиной, нужно чётко понять и осознать для себя две вещи:

1️⃣Почти наверняка ЦБ на своём следующем заседании, намеченном на 25 октября 2024 года, поднимет ставку до 20%.

2️⃣В своих прогнозах по ключевой ставке я теперь буду ориентироваться не на здравую логику, а исключительно на ожидания денежного рынка. В июле 3-месячные ставки на денежном рынке были чуть выше 18%, в сентябре чуть выше 19% — и по факту они оказались лучшими предвестниками движения «ключа» на последних двух заседаниях ЦБ!

▫️Капитализация: 44,6 млрд ₽ / 638₽ за расписку
▫️Выручка ТТМ: 12,9 млрд
▫️скор. EBITDA ТТМ:3,6 млрд
▫️скор. Чистая прибыль ТТМ: 2,4 млрд
▫️P/E ТТМ: 18,6
▫️P/E fwd 2024:14-15
▫️ P/B: 5,4

👉 Отдельно результаты за 1П2024г:

▫️ Выручка: 6,4 млрд (+26,1% г/г)
▫️ скор. EBITDA:1,8 млрд (+90,8% г/г)
▫️ скор. Чистая прибыль:1,4 млрд (+334,8% г/г)

✅ За отчётный период операционные расходы выросли всего на 7,8% г/г до 5 млрд рублей. Контроль за расходами в компании на высоком уровне, операционная маржинальность за полугодие рекордная (21,9%).

✅ Циан нарастил денежную позицию на балансе до 6,9 млрд рублей (15,5% от текущей капитализации). Чистый процентный доход в 1П вырос сразу на 179% г/г до 265 млн рублей.

✅ Группа планирует завершить регистрацию материнской компании в РФ в октябре 2024г. Дальше планируется получение статуса МКПАО и объявление параметров обмена акций для завершения редомициляции. Скорее всего, все процессы будут формализованы ближе к началу 2025г.

👉 Весь доход Циана обеспечивает сегмент объявлений и рекламы в Москве и МО. Другие регионы и транзакционный бизнес убыточны даже на уровне скор. EBITDA, но тенденция положительная.

📓 Операционные результаты Группы Самолет за 6m2024 можно охарактеризовать как впечатляющие, но, к сожалению, это уже история. Очевидно, что отмена льготных программ ипотеки и высокая ставка вряд ли позволят повторить подобные результаты во втором полугодии, а инвестор всегда смотрит в будущее.

Скорее всего, до конца года мы увидим снижение объёмов продаж, и лишь за счёт роста средней цены за м² мы не ожидаем совсем уж фатальных результатов.

🧮 При этом фин. результаты, несмотря на рекордную выручку по итогам 6m2024 (+68,5% г/г до 171 млрд руб.) и убедительные темпы роста скорр. показателя EBITDA (+61,7% г/г до 53,5 млрд руб), уже сейчас косвенно демонстрируют влияние высокой ключевой ставки. В частности, обращает на себя внимание оглушительное падение чистой прибыли сразу на -48,9% (г/г) до 4,7 млрд руб., при рентабельности на скромном уровне в 2,8% (по сравнению с 9,1% годом ранее).

Дьявол кроется в фин. расходах компании, которые по сравнению с 6m2023 выросли в полтора раза, составив 39,4 млрд руб., и буквально съели чистую прибыль — это безусловный негатив, который обусловлен в первую очередь высокими ставками по займам. Причём эта «болячка» теперь будет касаться всех наших девелоперов, и в отчётностях мы это тоже наверняка увидим.

Очередной подарочек от Инарктики. Валится на 15% в моменте сейчас.

Шорты отрабатываю направленные, волу со спредом по пути собираю. Стопы трейлю, чтобы профит не раздать. Рай спекулянта вобщем)

Шью мешки для денег)

AQUA 5мин 02.09.2024



Все по тому же сценарию, что и все дни до этого шортил.