Финансовый Архитектор, эти складские комплексы кто-то строил, брал на себя риски, нес расходы. Но это не пайщики, и не фонд. Фонд эти объекты не покупал. Кто настоящий владелец этой недвиги?
Каким образом фонд взаимодействует с настоящими владельцами?
Каким боком тут пайщики? Как технически им принадлежит имущество? Об этом есть записи в Россреестре?
Кредиты — в том смысле, что эти объекты строились на кредитные деньги и возможно, находятся в залоге у банков.

Финансовый Архитектор, да вопрос не в том, как покупать.
Вот пример, я зову всех, кто хочет, и в частности вас, дать мне деньги в управление/под торговлю/бизнес идею/и.т.д. на следующих условиях:
1. Просто за то, что вы мне дали деньги в управление, я ежегодно беру с вас плату.
2. Если моя идея принесет прибыль, я отдам ее вам, но тоже удержу с нее процент.
3. Если, что-то пойдет не так — я ничего не компенсирую и не несу никакой ответственности, все убытки на вас и на вас лежит задача вытащить остатки своих денег из моей идеи.

Вы бы дали деньги на таких условиях?

Финансовый Архитектор, что за договор по ставкам ниже рынка? можно подробнее? вроде не упоминалось такое на сайте и в роликах…

Финансовый Архитектор, да никаких эмоций, это просто акцентирование) И вы сами совершенно верно написали, что реализация активов (и доход от роста их стоимости) выходят за пределы текущего ДУ. И вот там-то основной  значительный доход и будет распределятся.
А пайщикам остаётся пока что доход в размере арендной ставки (с 5% индексацией). Ну и возможный спекулятивный рост стоимости пая никто не отменял).
Короче, некий синтетический аналог корпоративной облигации с невысоким ПД и приличной доходностью к погашению.

Финансовый Архитектор, 5% c выплат. Т.е. по сути с реализованного дохода/убытков. Т.е. по сути они вообще никак не несут ответcвенности за падения стоимости пая? Или еще хуже — получают вознаграждение когда паи растут, но никак не отвечают за их падение?  

Финансовый Архитектор, так-то, Ayrisu правильно вопрос ставит) Хозяева фонда — это те, кто распоряжается активами и потоками фонда (как правило, в своих интересах).
P.S. А за обзоры — спасибо.

Финансовый Архитектор, 

То есть точного ответа пока никто не знает?

Финансовый Архитектор, 

Что значит глубоко? Это же принципиальный момент!
То есть вы подтверждаете, что с выплат от ЗПИФ можно вернуть НДФЛ, в отличие от дивидендов и купонов?

Финансовый Архитектор, 

2. Там вопрос был немного в ином.
Помнится вы писали, что НДФЛ по паям попадает под возврат, а с дивидендов нет.

Финансовый Архитектор, Понятно, а так нашипортфели весьма похожи =)

Финансовый Архитектор, я это делаю не большой частью портфеля, так поиграться чтобы не застаиваться. Сейчас это айти сектор.

Финансовый Архитектор, капиталистический строй он такой, капитал перетекает от одних к другим, от глупых к разумным, на денежных рынках это хорошо видно, даже понятие есть «умные деньги», они сейчас стали очень быстры, надо понимать и чувствовать тенденции, чтобы быть постоянно «на гребне волны». Иногда есть идеи которые могут годами не реализовываться, просто умные деньги туда не заходят.

Финансовый Архитектор, ясно, у меня наоборот, никогда не был строителем карьеры, да и наемным работником можно сказать тоже не был, больше бизнес с которым покончено пока. Остались инвестиции и доход с них, сначала они были как побочка от бизнеса, теперь основа дохода.
Жаль часть активов заморозили мне, надеюсь голу так в 2026 разморозят.
Золото и валюту подержу пока, если на геополитике рынок акций уронят, то продам и накуплю ещё акций. Но докупать с дивидендов золото и валюту не хочу в этом году. Скорее всего буду айти сектор наращивать там и потенциал и трогать пока не должны сверху, но как говорил не решил ещё окончательно.
В росте недвижимости в хороших локациях и не задранными ценами не сомневаюсь.

Финансовый Архитектор, по сберу понял, роснефть не досмотрел у вас, а яндекс понятно что пока не очень по мультипликаторам, зато потенциал есть отличный.
У меня подход похож на ваш, только недвижимость я реальную покупаю, а не фонды и паи. Вообще недвижимость основа портфеля, арендная и на перепродажу, фондовый рынок второстепенный, на нём более динамично и интересно. Сбера тоже довольно большую долю держу и ещё Сургутнефтегаз в хорошем объёме. Пока не определился в планах что покупать, что докупать, а что продавать, посмотрю пока за ранком. На 2024 была стратегия наращивать золото и валюту, на 2025 не решил ещё.

Финансовый Архитектор, у Атриума насколько я помню рента привязана к какому-то внутреннему курсу у.е. И если посмотреть на арендные платежи за последние два года, то они неплохо подросли. Думаю поэтому его не укатали как тот же САБ.

Финансовый Архитектор, ну меня бы например устроило, если бы объект через 10-15 лет продавался. С одной стороны горизонт инвестирования достаточно длительный, чтобы успеть преодолеть все рыночные неэффективности, с другой — есть финишная точка в которой можно получить рыночную оценку объекта недвижимости и прозрачно транслировать ее в стоимость пая.
А вообще как формируются цены на рынке реальной складской недвижимости и насколько большое значение при её оценке имеет значение арендный поток? Я про ценообразование на этом рынке ничего не знаю. В жилой недвижимости этот фактор очень мало что значит.

Финансовый Архитектор, можно, но можно и потерять. Просто термин «раскрытие стоимости качественного объекта во времени» да ещё введенный вами в достоинства фондов 3 категории выглядит как маркетинговый слоган — не раскрывается что за ним стоит и почему-то преподносится исключительно как достоинство фондов, хотя этот механизм может дать инвестору и убыток. Ну и для фондов 3 категории я бы все-таки добавил в качестве недостатков отсутствие механизма получения прибыли от дорожания объектов недвижимости.

Финансовый Архитектор, то, что вы сейчас сказали как раз относится к тезису «индексируемый денежный поток». Да, если текущая доходность и скорость роста арендного потока привлекательна паи подорожают — и это следствие именно наличия «долгосрочного индексируемого денежного потока» ни больше и не меньше, но это не является раскрытием стоимости актива в долгосроке, такая формулировка слишком абстрактна и не раскрывает причин возможного изменения стоимости. Кроме того, если текущая ключевая ставка намного выше текущей доходности и индексирование арендных потоков не успевает за ростом ставки как за последний год и судя о риторике ЦБ эта тенденция может продолжаться и в 2025, то фонды не будут расти в цене или даже падать. Тогда через продажу паев никакую прибыль не забрать. Моя мысль простая — у паев Паруса прибыли или убыток стоимости паев зависит исключительно от того, насколько их индексируемых денежный поток на текущий момент привлекателен, нет гарантии, что он обязательно станет привлекательным даже в долгосрочной перспективе (к примеру в случае резкой девальвации рубля как в 90-ых). Если использовать такие формулировки, все намного понятнее и честнее.

Финансовый Архитектор, тогда я бы сформулировал как преимущество фондов второго типа — это возможность получения прибыли от роста стоимости недвижимости, а в третьем указал бы отсутствие такого фактора прибыли актива как его недостаток. И не использовал бы термин «раскрытие стоимости» для фондов 3 типа, а написал возможность получения долгосрочных индексируемых денежных потоков, так точнее и прозрачнее.