Раньше под одного эмитента в портфеле акций я мог отвести до 10%. По факту, такие доли были только у Сбера и Газпрома.

В рамках пересмотра стратегии я решил уменьшить максимальную допустимую долю на одного эмитента до 8%.

Основная причина: хочу снизить возможные последствия каких-то внезапных негативных событий отдельно взятого эмитента.

Чем меньше доля каждого эмитента в портфеле — тем незаметнее для всего портфеля будут отдельные внезапные проблемы этого эмитента (примеры таких непредсказуемых событий: индивидуальные налоги, пошлины, визит прокурора и пр.)

Уменьшать долю Сбера кажется странным решением, ведь у него такие классные отчеты. И с этим не поспоришь, как и не поспоришь с тем, что Газпрому и Транснефти после «классных отчетов» навешали дополнительные налоги. Да и про windfall tax со «сверхприбыли 2021-го» как-то все позабыли..

Но налоги — это «известное неизвестное», это уже есть в инфопространстве и в какой-то мере этот риск все равно закладывается в цены. Куда сложнее предугадать то, о чем никто сейчас даже не думает, какая-нибудь очередная БЯКА.

Ключевая новость недели: Трамп ввел пошлины, все рынки следом посыпались.

Никто пока точно не понимает, к чему эти пошлины приведут, но на всякий случай все начали выходить из рисковых активов. Классика жанра: на любом кипише все выходят в доллар ☺

Я изредка одним глазком почитываю новости и продолжаю следовать своей стратегии. Покупки только плановые, кубышку не распечатывал.

По портфелю: продал Ленту и ВТБ, которые раньше были исключены из портфеля. Таким образом, высвободил средства и реинвестировал их в «новичков».

Покупки акций на неделе:
🔸 НЛМК 100 шт: фактическая доля — 0,98%, плановая — 2%
🔸 ЛСР 10 шт: факт — 0,67%, план — 2%
🔸 ПИК 10 шт: факт — 0,35%, план — 1%
🔸 Самолет 10 шт: факт — 0,8%, план — 2%
🔸 Алроса 130 шт: факт — 0,44%, план — 2%
🔸 МТС-Банк 10 шт: факт — 0,6%, план — 1%
🔸 Новатэк 24 шт: факт — 3,77%, план — 5%
🔸 Роснефть 32 шт: факт — 3,35%, план — 5%

Покупки облигаций:
🔸 На облигации денег нет, ничего не покупал
__
Сумма покупок на неделе: ~102,6 тыс. руб

На 1 апреля 2025-го года размер моего капитала: 9 352 165 руб. За март Капитал похудел на 316 209 руб.

С прошлого отчета акции ударились в коррекцию, весь рост на позитиве в геополитике сошел на нет, индекс Мосбиржи вернулся туда, откуда все начиналось. Обычная волатильность на новостях и излишне раздутых ожиданиях, за почти 5 лет инвестиций я к такому уже привык.

Пузомерки: Всего с 1 августа 2020-го года я проинвестировал: 6 836 736 руб. Внутренняя норма доходности (XIRR): 14,31% годовых.

Состав Капитала

• Акции: 4 841 034 руб (51,8%) — Свежих денег в акции практически не вносил, все сделки выполняются за счет реинвестиции купонов и ребалансировки исключенных из портфеля позиций. В марте я много времени потратил на изучение фондов недвижимости, в апреле планирую вернуться к акциям, будут новые изменения в портфеле акций.
• Облигации: 2 414 323 (25,8%) — Пока крепкий рубль, приоритет в этой части капитала идет на валютные бумаги. Наскреб на участие в первичном размещении ФосАгро (7,5% купон). Сегодня как раз должно быть исполнение заявки. Купоны на ИИС реинвестировал по большей части в те же бумаги, с которых эти купоны приходили. По своей стратегии я беру только облигации с постоянными купонами.

Общее мнение: всё плюс-минус одинаковое, решающее значение имеет цена.

1. УК «Современные фонды недвижимости»
Основная статья: ссылка.
Интересен только «Современный 7» (RU000A1034U7). В остальных либо размер входа не устраивает, либо в составе мало недвижимости.

2. Фонды Парус (только квалам)
Основная статья: ссылка.
По текущим ценам интересны Парус-ЛОГ (RU000A105328), Парус-НОРД (RU000A104KU3) и Парус-ДВН (RU000A104KU3). Планирую покупать в указанном выше порядке, но не прямо сейчас. Малый размер лота позволяет докупать фонды по чуть-чуть.

3. УК «Сбережения плюс»
Основная статья: ссылка.
«Рентный доход» (RU000A102N77) дает хорошую доходность к погашению, но у него короткий срок до завершения договора ДУ, мне интересны более долгие вложения. Докупать не буду.
«Рентный доход 2» (RU000A103HD7) хорош, но надо ждать старта биржевых торгов, цена сейчас не рыночная.
«Рентный доход ПРО» (RU000A103B62) можно докупать, но не в приоритете. Еще понаблюдаю за отчетами в динамике.

4. УК «Рентал» (только квалам)

Весь позитив от начавшихся при посредничестве США переговоров закончился. Индекс Мосбиржи вернулся туда, откуда и начался рост на позитивных новостях.

Это в очередной раз доказывает, что не стоит поддаваться всеобщей эйфории. Добавлю, что и всеобщей панике тоже поддаваться не стоит. Просто следуйте своей стратегии.

У меня свободный денежный поток все еще не радует, но главное, что доходы больше расходов.
На следующей неделе подобью итоги и будет традиционный ежемесячный отчет о составе размере Капитала.

Покупки акций на неделе:

🔸 ЛСР 5 шт: фактическая доля — 0,44%, плановая — 2%
🔸 ПИК 5 шт: факт — 0,21%, план — 1%
🔸 Самолет 5 шт: факт — 0,52%, план — 2%
🔸 Роснефть 13 шт: факт — 3,09%, план — 5%

Покупки облигаций:
🔸 Подал заявку на Фосагро-USD, запишу по факту исполнения заявки
__
Сумма покупок на неделе: ~19,9 тыс. руб
Общие покупки в марте: 126,1 тыс.
Все покупки в марте — ребалансировка. Дельта между доходами и расходами ушла на заявку в долларовый ФосАгро, пойдет в зачет следующего месяца.

Общие параметры и стратегия

Управляющая компания придерживается стратегии «монофондов»: один фонд = один объект.

Для приобретения объектов привлекается заемный капитал, именно поэтому паи доступны только квалифицированным инвесторам.

В линейке фондов компании представлено 4 фонда со складской недвижимостью и 1 фонд с офисной недвижимостью. Кратко по каждому фонду:

• Парус-ЛОГ. Активы фонда — 2 складских комплекса в Московской области с якорным арендатором FM Logistic. Стоимость объектов — 8,2 млрд. Кредита в фонде нет. Купить можно на бирже, паи стоят дороже СЧА (на 15%), ISIN: RU000A105328.
• Парус-ОЗН. Актив фонда — складской комплекс в Тверской области с якорным арендатором OZON. Стоимость объектов — 2,77 млрд. В фонде льготный кредит под 7,5% годовых до 3 квартала 2027 года. Кредит ниже арендной ставки, поэтому УК не торопится гасить долг. Проценты по долгу выплачиваются из арендного потока, а под частичное погашение долга (амортизацию) УК периодически выпускает новые паи. Купить можно паи на бирже, торгуются чуть выше СЧА (на 3,37%), ISIN: RU000A1022Z1.

У фонда своеобразная стратегия: покупка строящихся зданий индустриальной недвижимости с последующей их перепродажей дороже цены покупки.

Если копнуть чуть глубже, то по сути фонд является некоей прослойкой между застройщиком PNK Development и конечным покупателем объекта недвижимости. Такая же ситуация была ранее с фондом PNK Rental, с тем лишь отличием, что тот фонд выкупал уже готовое здание, а «Рентал ПРО» покупает еще строящиеся объекты (именно по этой причине фонд доступен только квалифицированным инвесторам).

Застройщик продает фонду недвижимость со скидкой, а следом фонд перепродает этот объект конечному покупателю уже по рыночной цене. Для застройщика выгода в быстрой продаже, для фонда — в разнице между ценами, для конечного покупателя — в покупке уже готового объекта, который введен в эксплуатацию с понятными техническими характеристиками.

Объекты чаще всего строятся под конкретный запрос конкретной компании (будущего арендатора или владельца).

Конечным покупателем может выступить как сама компания, которая использует объект недвижимости для своей деятельности, так и другие организации, в том числе и другие фонды недвижимости.

Прошла очередная неделя с кучей новостей (которые уже завтра потеряют свою актуальность).

Я, как обычно, почти все пропустил: и из новостей компаний, и из геополитической повестки. Понял только что переговоры идут, и это славно. Все-таки разговоры о мире мне нравятся больше ☺

По портфелю на неделе изменений никаких не делал, только зафиксировал убыток по Мечелу, и в таком же размере зафиксировал прибыль по Ленте (7 акций из 113 проданы).

С одной стороны можно считать, что Мечел «съел» прибыль по Ленте, а с другой — наоборот: прибыльная сделка по Ленте компенсировала убыточные инвестиции в Мечел.

Как это не назови, сути это не поменяет: у меня все также ноль налогооблагаемой прибыли и появились свободные денежные средства, которые я переложил из менее потенциально доходных активов в более потенциально доходные.

Покупки акций:
🔸 НОВАТЭК 6 шт: фактическая доля — 2,6%, плановая — 5%
🔸 МТС Банк 4 шт: факт — 0,27%, план — 1%
🔸 Алроса 100 шт: факт — 0,43%, план — 2%
🔸 НЛМК 30 шт: факт — 0,7%, план — 2%

После анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы. Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.

Цена и прогнозную доходность я взял на сайте Aktivo: https://aktivo.ru/realty

Доходность рассчитана управляющей компанией на основе финансовой модели каждого фонда, я буду считать эту доходность как самую оптимистичную. Ну и по традиции я сразу уменьшил прогнозируемые результаты на величину НДФЛ (13%), так как эти налоги будут удержаны с каждого инвестора без каких-то вариантов.

Стоимость чистых активов фонда взял на сайте управляющей компании «Афльфа-капитал»: https://www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed

Свел интересующие меня данные в общую таблицу, отсортировал по прогнозной доходности денежного потока в следующие 10 лет: от самой высокой до самой низкой.

Зеленым цветом в таблице выделены те фонды, цена которых в настоящий момент ниже, чем СЧА, приходящаяся на пай.

В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой «зоопарк», который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.

Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов. Компания придерживается стратегии «монофондов», один фонд = один объект недвижимости внутри.

В августе 2022-го года я подписал договор на покупку паев нового «Aktivo18», затем по договору перевел 353 693.88 рублей. На собранные средства пайщиков был приобретен торговый центр «Малина», который находится в г. Рязань.

Со всеми документами я ознакомился заранее, получил ответы на все возникшие у меня вопросы, все взаимодействие происходило онлайн, что для меня было очень удобно.

Ожидания

Ожидал я получать от своих вложений примерно 7-8% годовых, что на тот момент считалось вполне нормальной доходностью.

Для справки: ключевая ставка в августе была 8% годовых, в сентябре ее даже снизили до 7,5%, а инфляция в июне, июле и августе 2022-го года вообще была отрицательная.