Надо уже признаться

Девелоперы с проектным финансированием и эскроу счетами потеряли контроль над своими бизнесами. Де-факто они как подрядчики у банков для реализации земельных активов.

«Дед, пей таблетки» — скажите вы, но нет, вот мои аргументы на тему того, что девелоперский бизнес полностью в банковских руках:

1. Банки регулируют цены и темпы продаж проектов. У каждого проекта есть ковенанты, ниже которых он не может продаваться. Эти ковенанты устроены так, что если проект не выполняет плана по цене или по темпу — девелопер должен занести свои бабки в банк. Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, — помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.

2. Банки регулируют выход новых объемов на рынок. Девелопер без проектного финансирования не может открыть продажи. Речь, конечно, про жилую недвижимость, на рынке офисной можно продажи хоть на этапе покупки площадки открывать.

( Читать дальше )

Как делать ИКСЫ на банках?

2023 год для банков вышел рекордным. Чистая прибыль сектора составила 3,3 трлн рублей. Прошлые результаты не предскажут будущего. 2024 год будет более сдержанным.

❗️Важно уметь выделять более прибыльные банки и держаться подальше от уязвимых игроков.

👇Эти показатели покажут реальную стоимость и эффективность банков.

P/E (Price-to-Earnings ratio) — отношение цены компании к чистой прибыли. Мультипликатор ответ на вопрос: «Через какое время инвестор получит свои деньги назад?»

☝️Чем ниже показатель P/E — тем дешевле стоит компания. 

P/BV (Price-to-Book Value ratio) — показывает соотношение рыночной капитализации к балансовой стоимости.

👉 0 < P/BV < 1 — капитализация компании меньшее балансовой стоимости банка. Акции можно купить со «скидкой».

ROE (Return on Equity) — отношение чистой прибыли компании к ее собственному капиталу. Насколько эффективно банк генерирует прибыль за счет капитала?

💪Чем больше, тем больше денег принесут инвестиции.

( Читать дальше )

Только что меня чуть не развели мошенники. Были близки. Но удалось их распознать на подступах. 

Суть мошенничества такова:

Я сейчас сдаю в аренду свою вторую квартиру (у меня их две). Одна в Москве, где я живу, вторая – инвестиционная – в Новомосковске (Тульская область). Разместил объявление на Авито. Звонок с сайта.

Легенда: Семья муж + жена. Женщина — врач. Ищут квартиру в том городе и моя им очень понравилась. Настолько, что готовы перевести стоимость проживания за первый месяц дистанционно, без просмотра, а заезд в квартиру и заключение договора с 10 февраля (через 2 недели). Типа, снимайте объявление с Авито, оплачивают прямо сейчас, чтобы квартира зарезервирована за ними была.

Но есть одна задача: для бухгалтерии по госслужбе нужен чек об операции от Сбербанка, что они перевели мне деньги.

Тут у меня появляются первые сомнения. Потому что как юрист я знаю, что все подтверждения об оплате остаются у плательщика.

Сомнительные моменты, которые были:
1. Им требовался чек по операции от меня, хотя данные должны были остаться у плательщика при оплате.

( Читать дальше )

Ни разу не сталкивался с такой схемой развода, поэтому лучше расскажу об этом вслух, может, кому-то удастся сохранить деньги на счету. Мошенники однозначно не сидят на месте, постоянно генерируя новые варианты по изъятию средств у населения. Теперь начали давить на больное — угрожают лишить того, к чему ты давно привык. 

У меня зазвонил телефон. Скрытый номер. Это ещё что за шифровальщик?
— Билайн! — отвечает приятный женский голос.
— А почему у вас номер засекречен? 
— Мы работаем через коммутатор, поэтому никак не можем повлиять на тот номер, что отсвечивается у вас на мобильнике, это автоматика.

В принципе, логично. Примерно же такая байда с номерами, которые звонят по объявлениям с Авито.

— Давайте дальше.
— У вашего номера заканчивается период действия. Уже через две недели он будет деактивирован. Вы будете продлять срок его службы или соглашаетесь с деактивацией?
— Чего? Какая ещё деактивация?
— Ваш номер действует уже много лет, заканчивается период его обслуживания. Вы будете продлять номер? Услуга абсолютно бесплатная, но нужно выбрать варианты, насколько вы будете его продлять: на год, на три года, на пять лет или бессрочно. Какой из этих вариантов выбираете?

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел ноябрь–декабрь. Смотрим, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше. 

 

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

( Читать дальше )

Фандинг

Самый главный вопрос (подводный камень) про вечные фьючерсы, который беспокоит многих инвесторов — фандинг. Поэтому поговорим подробнее об этом понятии и посмотрим статистику за последний год, т.к. теория теорией, а на практике часто бывает по-другому.

Фандинг (англ. funding – финансирование) – механизм балансировки цен на бессрочные фьючерсы. Балансировка нужна, чтобы цена бессрочных контрактов не расходилась с ценами базовых активов на спотовом рынке.

Механизм работы

В случае отклонения цены фьючерса от цены базового актива накопленная разница выплачивается одному из участников сделки (лонгисту или шортисту). Если фандинг положительный, он списывается у покупателей контракта и начисляется продавцам. Если фандинг отрицательный, он списывается у продавцов контракта и начисляется покупателям.

Положительная ставка финансирования (фандинг выше 0) означает, что цена на фьючерс выше спотовой (перевес вверх). Биржа начинает собирать с лонгистов процент и отчислять его шортистам.

( Читать дальше )

Многие инвесторы предпочитают инвестировать через ИИС.

Для долгосрочных инвесторов - основной плюс ИИС (типа А) в том, что он позволяет получить ежегодный налоговый вычет в 13% от суммы внесения средств на счёт (но не более 52000р в год).
Для трейдеров или активных инвесторов - ИИС (тип Б) выгоден тем, что позволяет не платить налог на всю прибыль (до 30 млн. р), полученную во время торговли или инвестирования.

ИИС впервые был реализован на нашем фондовом рынке в 2015 году и его популярность с каждым годом только росла.

   

Но, с 1 января 2024 года правительство ввело новый тип ИИС 3, заменив таким образом два старых типа ИИС А и Б! Он кардинально отличается от предыдущих ИИС не в лучшую сторону и инвесторам стоит знать нюансы его владения.

ИИС 3

Далее я перечислю плюсы и минусы нового типа ИИС 3, который теперь доступен при открытии у брокера с 1 января 2024 года.

Плюсы "+" ИИС 3:

• Можно открывать до 3х ИИС нового типа
  Ранее было возможно владение только одним ИИС.

( Читать дальше )

Итоги 2022 года здесь.

2023 год был очень крутым по доходам. Естественно в первую очередь за счёт фондового рынка.

За год в общей сложности заработано 9.532.780 рублей. Это по 794398 рублей в месяц. 77% дохода принесли инвестиции.

Капитал вырос до 19 миллионов рублей. В процентном соотношении активы распределены следующим образом: бизнес — 12%, фондовый рынок — 70%, краудлендинг — 6%, крипта — 12%.

Бизнес 2

Бизнес 2 — рост за год всего лишь 3%. Хотя максимальная прибыль выросла на 16%.

2017 год — +61%

2018 год — +51%

2019 год — +63%

2020 год — +105%

2021 год — +102%

2022 год — +64%

2023 год — +3%

Худший прирост за всё время. Даже инфляция не обогнал.

Начал более активно над ним работать только в последние 2 месяца. Начал вести статистику по товарам. Примерно 70% от прибыли делает первая десятка. Поэтому буду от остальных товаров избавляться и тестировать новые.

За счёт этого хочу освободить место в магазине и уменьшить расходы времени на рекламу. И соответственно поднимется прибыль за счёт других товаров. До этого старые товары не убирал. Так как хоть копейку, но приносили и были выгодны. Сейчас хочу это всё оптимизировать.

( Читать дальше )

На самом деле, вы могли её видеть, ведь ей уже 4 года. Но я выпустил очередную обнову, и теперь вот хочу написать интересный текст.

В этом посте я расскажу, как я придумал себе инвестиционную стратегию, которая очень эффективно работает вот уже шестой год. Я также попытаюсь разобраться, с чем связан «феномен таблички»: почему сделанный на коленке инструмент вдруг начали использовать тысячи человек, а я (как автор) вдруг стал популярным в узких кругах. Начнём по порядку...

Суть моей стратегии

На дворе было лето 2018 года. Я всерьез задумался над вопросом: что делать с деньгами, которые лежат на вкладе под довольно скромные проценты? Это сейчас вклады под 15-16% норма, а тогда ключевая ставка была низкой, и вклады у меня были под 6-7% годовых. Валюта тоже была, но положить её под адекватный процент — задача и тогда была не из простых (а сейчас и подавно).

Ретроспективно (заглядывая в будущее, т.е. в сегодняшний день) можно было советовать к покупке однушки у метро, но а) я не настолько богат; и б) тогда это было не так очевидно. В любом случае, несмотря на обрушение российского рынка ценных бумаг в 2022, сейчас с доходностью всё в порядке. Но пост не об этом.

( Читать дальше )

Большинство старых фильмов вызывает у нас лишь ностальгию — современный зритель стал слишком требовательным, поэтому наивные и предсказуемые сюжеты ему больше не интересны.

Однако некоторые из них хорошо сохранились — они не только радуют картинкой и содержанием, но и могут дать нам ряд важных уроков. Взять, к примеру, фильм «Уолл-стрит» 1987 года — многие его темы можно смело перенести в сегодняшний день, и они не потеряют своей актуальности.

Так в самой первой сцене молодой Бад Фокс идет к своему рабочему столу, но дорогу ему преграждает Лу Маннхейм и дает «мудрый» совет:

«Вы не сможете заработать и доллар на этом рынке, страна катится к черту быстрее, чем при Рузвельте. Слишком много дешевых денег плещется по всему миру. Худшей ошибкой, которую мы когда-либо совершали, было позволить Никсону отказаться от золотого стандарта!»

В 1987 году реальная доходность 10-летних облигаций США достигла 5%, но Маннхейм все равно жалуется на то, что рынок не дает ему заработать. В сфере финансов такие люди никогда не переведутся — им всегда будут мешать ключевые ставки, рыночные пузыри, глупые политики и так далее.

( Читать дальше )