Инвестиции в недвижимость

Расскажу лишь свое мнение, никого ни к чему не призывая.
Цель поста — отдать дань смартлабику которого раньше читал каждый день, но последние пару лет только раз в месяц или квартал.
Инвестор — это человек, ходящий по минному полю.

Т.к. депозит перестал пополняться, половину денег держал в облигациях, продавая их и покупая интересные идеи в акциях, ETF, фьючерсах и опционах когда открывалось окно возможностей.
В 2020 купонная доходность была около 4,3% и при появлнении нового интересного инструмента решил в декабре 2020г заменить низкодоходные ОФЗ на паи ПНК. До этого 15лет не рассматривал любые паи как инструмент инвестирования, хотя и знал и читал, например, про «Активо», после рассмотрения которого понял, что это не то.

Цель была защитить капитал от инфляции и получить доход от аренды.

Сначала ПНК-Рентал покупал и продавал на 3 копейки дороже склады не вызывая беспокойства,

( Читать дальше )

Как и обещал, с этого года завязываю брать данные с заболевшего американским сифилисом Циана. Перехожу на домклик.ру. Сегодня выкачал данные за три года  по регионам и построил графики. Получилось вот что:


В Декабре случился рост предложения в Москве, Краснодарском Крае и Питере. А Краснодарский Край своим графиком наглядно подтверждает статус лживой южной клоаки. Верить там никому нельзя. Кругом одни прохиндеи, начиная с чиновников.


( Читать дальше )

     Как купить квартиру или другую недвижимость? Вопрос простой, но ответ сложный. Однако Эльвира Набиуллина, предварительно забыв надеть брошь, рекомендует не покупать недвижимость в это время. Попросив не поддаваться ажиотажному поведению.
    Вначале всё было не так уж и плохо. Цены росли, но не так и сильно:


( Читать дальше )

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).

2021 год продолжил тренд 2020-го на повышение цен.

1. Цены плавно поднимались весь год, без резких скачков. К ноябрю рынок подморозился. За год рост цен от 10% до 30%.

2. Год начали со ставки ЦБ 4.25% (беспрецедентно низкая, впервые в современной российской истории), повышали семь раз и к концу года дошли до 8.5%. Каждое повышение ставки тянет ипотечные ставки вверх (с временным лагом). И каждый раз “одобренные ипотечники” стремятся побыстрее выбрать квартиру и выйти на сделку, чтобы успеть использовать “низкую ставку”.

3. Локомотивом роста цен стали застройщики. Грамотный маркетинг, упаковка объектов, реклама, возможность онлайн выбрать, забронировать и оплатить квартиру, пониженная ипотечная ставка. Кроме того, многие застройщики предлагает квартиры/студии с ремонтом.

4. Главными бенефициаром низкой ставки стали застройщики и те, кто купил инвест.квартиры два-три года назад.

5. Ограничение льготной ипотеки в июле мало сказалось на спросе.

6. По данным Сбера просрочку допускают не более 0.6% от ипотечников. При этом, большая часть из них возобновляет платежи.

( Читать дальше )

Продолжаю заканчиваю воскресные публикации графиков предложения столичной недвижимости по данным больного Циана, подхватившего американский сифилис. В следующее воскресенье соберу цифры по разным городам из открытых данных Дом.клик за несколько лет. Думаю, это будет интереснее, чем наблюдать за угасанием больного сайта.

На сегодня предложение квартир на Циане продолжило снижение:

Предложение аренды так же качнулось вниз:



( Читать дальше )

Заметки практика, с многолетним опытом работы с недвижкой Москвы (купля-продажа и аренда).
В целом, 2021 год для владельцев квартир, сдающих в аренду, оказался удачным.

1. Цены вернулись на доковидный уровень, т.е. на февраль 2020г и даже выше (по некоторым объектам).

2. Выросла стоимость ремонта (материалы, работа), мебели, бытовой техники. Владельцы квартир с “уставшей” начинкой (в первую очередь двушки, трешки в старых домах, в спальных районах) столкнулись с дилеммой — расходы на новый ремонт и технику дают лишь небольшое приращение в цене аренды. Срок, за который можно окупить полный ремонт, мебель и технику вырос до +- 5 лет. При этом, такие квартиры слабо привлекают самый выгодный сегмент нанимателей — молодых, хорошо зарабатывающих карьеристов, которые большую часть суток уделяют работе.

3. По-прежнему, максимальный спрос — на компактные квартиры в модных ЖК с новым качественным ремонтом, с кухней без компромиссов (даже если жилец пользуется доставкой, а кухня нужна только сварить кофе).

4. Спрос на студии еще не насыщен, хотя только в 21-м году достроены и сданы десятки новых ЖК со студиями.

5. Открытие новых станций улучшило логистику и сотни домов тоже стали “пешком до метро”.

6. Как и в 2020-м аренда отстает от роста цена на жилье.

7. Сервисы от крупных компаний (ПИК, Яндекс) пока что оказывают слабое влияние на рынок.

( Читать дальше )

С 22го года вступит в силу закон, по которому разрешено строительство жилых домов на сельхоз землях. В результате земли ИЖС будут приравнены к сельхоз земле. Сельхоз земли по сравнению с ИЖЗ больше. В 90х года такую землю в качестве паев раздавали всем и вся. Коммерческие компании скупали эту землю за бесценок. Сейчас таких земель скопилось много. В связи с ростом кадастрой стоимости, у этих компаний возникает желание избавляться от этой земли. А это значит, что стоимость земли с ИЖС будет значительно меняться, скорее всего, земля ИЖС по цене приравняется с сельхоз. Точно сейчас сказать, что подешевеет, что подорожает непонятно. Но можно сделать вывод что сельхоз можно уже покупать — дешевле не будет. А ИЖС наверное покупать не стоит — цены слишком завышены.

Я посчитал, что бы было выгодней: взять ипотеку и жить в «собственной» квартире, или снимать жилье, при этом инвестировать. Результаты подсчетов смотрите в видео.  

 Успешно сданный объект сравниваем с почти достроенным (за 8 лет) и застрявшем на котловане (уже 7 лет).
В чем разница? На чем еще можно споткнуться на других объектах? 
Все с примерами, экстерьером, ценами и параметрами по одной из них.
Увы, в текст все вместить не получилось, всего 8 минут.

( Читать дальше )

22.12.2021

За октябрь-ноябрь продавцы квартир на вторичном рынке Украины в среднем увеличили цены на 9,6%. В Киеве цены выросли на 13,2%, в других городах-миллионниках гораздо меньше.

Об этом свидетельствуют результаты исследования вторичного рынка недвижимости Украины, проведенного Ассоциацией специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины совместно с Геоинформационным порталом Увекон.

Так, с октября по ноябрь включительно средняя стоимость квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Украины, выросла на 9,6%: с $901/м2 до $988/м2:

• цены на 1-комнатные квартиры увеличились в среднем на 5,3% (с $951/м2 до $1001/м2);
• стоимость 2-комнатных квартир выросла в среднем на 7,3% (с $860/м2 до $923/м2);
• цены на 3-комнатные квартиры прибавили в цене 10,2% (с $879/м2 до $968/м2);
• стоимость 4-комнатных квартир выросла в среднем на 12,8% (с $1227/м2 до $1308/м2).

( Читать дальше )