НЕДВИЖИМОСТЬ

Хочу понять одну простую вещь — Ценообразование.

Пожалуй из всех рынков которые я брался изучать, никакой не был столь сложным(даже Биткоин!) как рынок московской недвижимости.
Всё ей нипочём! Ключевые ставки, ипотеки, кризисы, курсы рубля. А она только растёт.

Ещё до этих всех событий, я мечтал и ждал, что ставка взлетит, будет кризис, коррекция(так или иначе, СВО или нет) и рынок переживёт период охлаждения, снижения спроса, цен. Кризис наступил, ставки были(уже были прикиньте!) 20%. А цена за квадрат как была ~320 тысяч, так и осталась.

Как это работает? Будет ли когда-то возможно простому человеку стать славным гражданином Рима Москвы?

Подтвердите или опровергните так же это утверждение: Цены на Московскую недвижимость отчасти искусственно высокие, для того, чтобы создать планку для входа.

Месяц назад Росстат отчитался  -

ria.ru/20220601/bezrabotitsa-1792457032.html

Уровень безработицы в России в апреле 2022 года снизился до нового исторического минимума в четыре процента, следует из доклада Росстата.До этого рекордный показатель составлял 4,1 процента, на таком уровне он фиксировался в феврале и марте текущего года. 

«В апреле 2022 года три миллиона человек в возрасте 15 лет и старше классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной организации труда)», — говорится в материале.

 Как отмечает ведомство со ссылкой на данные Роструда, к концу исследуемого месяца в органах службы занятости населения состояли на учете 0,8 миллиона не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 0,7 миллиона человек имели статус безработного, в том числе 0,5 миллиона человек получали пособие по безработице. По сравнению с мартом численность не занятых трудовой деятельностью выросла до 847 тысяч человек с 838 тысяч.

( Читать дальше )

АКЦИИ WEWORK

Пандемия, совместно с развитием новых технологий, создала новые реалии работы. Хотя Илон Маск требует присутствие рабочих на рабочих местах…

• Маск потребовал от топ-менеджеров Tesla выйти с удаленки в офис либо уволиться

…количество людей работающих удаленно увеличивается:

• Remote Work Is Here To Stay And Will Increase Into 2023, Experts Say
• Communication technology and Inclusion Will Shape the Future of Remote Work

Сегодня мы проанализируем акции WeWork, которая сдает помещения для коворкинга и совсем недавно вышла на биржу:

• WeWork shares jump more than 13% in public markets debut after SPAC merger

ЧТО ТАКОЕ WEWORK?

WeWork – это большой субарендодатель, который арендует помещения у арендодателей на большой срок, делает ремонт и перепланировку и в конечном итоге сдает помещения большому количеству физических и юридических лиц.

( Читать дальше )

Рынок недвижимости переживает не самые приятные в своей истории времена. Спрос падает, квартиры перестают покупать, несмотря на все заманчивые предложения от государства, банков и застройщиков. Наступают смутные времена.

---

Официальные цифры свидетельствует об упадке на рынке недвижимости. Продажи сократились катастрофически. В Москве, по сравнению с апрелем 2022 года, когда было заключено 5,2 тыс. ДДУ, майское число сделок снизилось на 7%, а в апреле спрос на новостройки в Москве относительно марта обвалился на 45%, сообщает «Метриум». С ипотекой тоже не все гладко. Относительно апреля 2022 года, когда было зарегистрировано 8 тыс. кредитов, спрос на ипотеку в мае сократился на 26%. В апреле относительно марта динамика была еще хуже – тогда банки выдали на 35% кредитов меньше, чем в марте. На вторичном столичном рынке ситуация аналогичная. В мае зарегистрировано 7,3 тыс. договоров купли-продажи вторичных квартир, а также жилья в готовых новостройках, что на 45% меньше, чем в мае 2021 года, и на 37% меньше, чем в апреле 2022 года.

( Читать дальше )

Надо срочно избавляться от лишней недвижимости!Если вы думаете, что национальное богатство РФ природные ресурсы, то нет.Национальное богатство — база данных о доходах населения за последние 20 лет. В наличии в ФНС, полагаю.Поясняю. Когда все перевернется с головы на ноги, то существенным источником дохода станут налоги с тех, кто имеет в собственности нереальные активы без декларированного их источника. Их можно будет обложить по ставке, скажем, 40-50%. 75-летняя пенсионерка (по странному стечению обстоятельств — теща чиновника средней руки) владеет дачкой на Рублевке за 5 лям баксов? Нет деклараций 3-НДФЛ. Ноу проблем! 50% налога — и владей!Ну вы поняли.НО! Вангую. База эта в будущее Смутное время будет потеряна бевозвратно.

💰 Почти четверть россиян заявили, что имеют пассивный доход. Самый распространенный источник пассивного заработка — проценты с вкладов, акций и ценных бумаг (его выбрали 51% респондентов). В то же время 31% россиян дополнительно зарабатывают с помощью сдачи в аренду недвижимости.

🏠 За первое полугодие цены на аренду упали во всех крупных городах. В Москве сейчас более 12% жилья вовлечено в аренду. К началу года доходность в спальных районах в пределах МКАД составляла 4,5–4,8% (окупаемость 17-20 лет), в Новой Москве — 7% (окупаемость 10-15 лет). При этом к июню годовая доходность стала отрицательной с учетом инфляции.

◾️ Аналитики компании Realiste подсчитали, что ожидаемая собственником прибыль от покупки однокомнатной квартиры в столице под аренду в два-три раза выше, чем реальные доходы от этой квартиры с учетом инфляции и ремонта.

📊 В отличие от акций, недвижимость уже существенно подорожала с начала года, в то время как денежные потоки (арендные платежи) растут далеко не столь высокими темпами, говорит директор по инвестициям УК «Открытие» Виталий Исаков.

( Читать дальше )

Сейчас из каждого утюга слышаться крики «ключевая упала до 8% — недвижимость вырастет на 20% к концу года».

Появились вопросы, возможно тут на них ответят.

1. Банки раздают ипотечникам деньги вкладчиков.

При том что вкладчики в основном хранят деньги на коротких депозитах до 1 года и при снижении ставки отток с вкладов усилится.

Сейчас оттока нет, т.к у народа открыты пополняемые вклады под 10 — 15% годовых до марта 23 года.

Так какой смысл банкам раздавать деньги вкладчиков на 15-25 лет под низкие ставки?




2. Ипотечники покупают недвижимость в расчете на то что смогут оплачивать ипотеку. При этом в платежах первоначально погашается ставка кредита, тело займа остается неизменной.

При этом в стране назревает дикая безработица. Многие знакомые сокращают бизнес, закрывают магазины. Доходы (в т.ч зарплатные) при этом в реальном выражении падают.

На что рассчитывают ипотечники в такой ситуации? Как планируется выплачивать кабалу в течении 15-20 лет?



Хотелось бы конечно, чтобы цены на недвижимость стабилизировались (упали исходя из ставки вклада 15% годовых(инфляции)), но логика говорит, что даже стабилизация цен, это смерть рынка бетона. 

Население тупо решит подождать, а не скупать бетон по заоблачным ценам.

Так что у государства и застройщиков только один путь — планомерно надувать пузырь. 

Путем рекламы в СМИ и планомерного повышения цен.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел год с июля 2021 (когда я начал копить на сочинскую квартиру) по июнь 2022. Что сказать, за месяц произошли интересные изменения!

Сочи (объявления)

Летим на Черное море, там этим летом пробит новый рекорд — элитная недвижимость обогнала по ценам московскую. Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделакам (это важно).

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

( Читать дальше )

📈 Стоимость заключённых новых договоров выросла с января по июнь на 12,7% (г/г) до 53 млрд руб. Позитивная динамика во многом вызвана результатами 1 квартала, когда в феврале-марте наблюдался повышенный спрос, поскольку население скупало недвижимость, на опасениях сильного роста цен в кризис.

А вот во втором квартале спрос сложился в два раза во всех регионах присутствия компании, в том числе и в Питере, где ЛСР исторически демонстрирует высокие темпы роста бизнеса.



📈 В отчётном периоде компания увеличила ввод жилья в эксплуатацию на 41% (г/г) до 348 тыс. кв. м, что в совокупности с запуском госпрограммы льготного ипотечного кредитования позволяет рассчитывать на улучшение динамики продаж в 3 квартале.

💼 Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств выросла на 7 п.п. до 75%, что неудивительно, на фоне продления программы льготной ипотеки и взятому курсу ЦБ на снижение ключевой ставки, которая буквально в пятницу была агрессивно

( Читать дальше )

Самая дорогая недвижимость в нашей стране — это не только Сочи, но и Москва. Прекрасный город, тут в пределах ТТК ценники кусь: 30/40/50 млн рублей за достаточно скромную квартиру. Совсем уж в центре или в новых элитных ЖК цены могут доходить до недоступных для понимания. 1-2 млн за квадратный метр — ну такое могут себе позволить только популярные блогеры и успешные владельцы телеграм-каналов;)

Недавно с друзьями пили пивко и обсуждали всякое, ну и слово за словом, пивом по столу зашла речь с моей давней подругой Анастасией и ее мужем о том, насколько вообще реально жить в центре Москвы, если ты тут не родился или тебе не досталась квартира в ЦАО по наследству.

Я, конечно же, оптимистично сказал, что откладывая вдвоем 200к в месяц, через 5 лет можно купить квартиру с видом на Кремль. Конечно, не уточнил, что вид на него будет в бинокль, но все же.

Сколько вообще нужно откладывать, чтобы купить квартиру в ЦАО?

( Читать дальше )