инвестиции в недвижимость

Хотел накопить на квартиру? Забудь! Придется брать ипотеку, считать каждую копейку, быть послушным, любить ПЖ, делать КУ и всю жизнь платить банкиру. А будешь выделываться — обнулят кредитную историю и выставят на мороз в трусах.

Сегодня за тебя все порешали:


Цены будут держать до 2024 года. А там — хоть трава не расти.

Задрали уже…

Путин захотел продлить льготную ипотеку до 2024 года

Президент России Владимир Путин захотел продлить программу льготной ипотеки под 6,5 процента до 2024 года и поручил представить предложения по данному вопросу. 

https://lenta.ru/news/2021/02/15/ipotekaar/

Завтра тарим акции строителей!

Скажу прямо-меня несказанно вобудил пост Стоп-лосс по недвиге(https://smart-lab.ru/mobile/topic/677136/) Михаила Понамаренко.
Автор ретроспективно оценивает как провал свою «инвестицию» в приобретение квартиры в Батайске в 2009ом за 1,4 ляма + 100штук на ремонт и доходом от аренды в 1,1 млн за 9 лет, «убедительно» сравнивая с инфляцией, исходя из которой те деньги сегодня весят 3 с хреном сегодняшних рублей, курсом доллара 3,5 млн, индексом мосбиржы (а это 8 лямов) а у индекса S&P доходность от тех же вложенных 1,5 млн. вообще аж 17миллионов. Ну и неутешительный вывод что инвестировал он с отрицательной доходностью.

Сразу отмечу-автор красавчик, ибо у 80процентов его и моих сограждан разве что дырок в носках прибавилось, а не то что квартир с доходом от аренды. Зато подвергнуть автора абструкции и высмеять его вложение нашлось очень много желающих.

Вот подобные сравнения и отвлекают людей от возможности последовательно превращаться в Рантье.

Я очень часто слышу от людей, кто со мной консультируются, рассуждения, а вот если бы я ...(дальше вариации на тему… раньше бы начал, не сьездил бы пару раз в Тай, не тратил бы на… вложил бы в это… ну и т.д.).

( Читать дальше )

Введение.

В своём провинциальном городке купил 1к*34кв.м квартиру в июле 2009 года за 1.4 млн.р. +100т.р. ремонт.

 

 

Стоимость.

 

Текущая стоимость квартиры: 34*48718=1 656 412р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754 )

За 11.5 лет стоимость квартиры увеличилась на: (1656412-1500000)/1500000*100=10.42%

За последний год цена на квартиры выросла на 1.83%

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Теоретическая стоимость квартиры (рост с инфляцией): 1500000+110.26%=3 153 900р.

Реальный убыток от собственности: 3153900-1656412=-1 497 488 р.

Отставание от теоретической стоимости: (3153900-1656412)/3153900*100=47.48%

Отставание год назад: 46.32% (меньше)

Вывод. Идея «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» не сработала. Тренд удешевления актива сохраняется.

 

Рента.

( Читать дальше )

Слежу за ценами на жильё уже не первый год. И если пару лет назад они мне казались «не дешёвыми», то  с льготной ипотекой прошлого года цены улетели совсем в небеса. Причем и объемы приличные- даже студии/однушки в центре города миллионника  в строящимся доме прям как корова языком слезали.

Цены улетели на 16-20%. нехилая такая инфляция рубля в квадратных метрах.

Но меня смущает следующее:
1. доходы то населения с 2014 года падают стабильно. 
2. На льготной ипотеке был большой объем. Но какой у нас ещё запас жаждущих купить платежеспособных граждан которые не купили ещё?
3. Рост потребкредитов на первый взнос (ЦБ говорил). Или такой момент- сейчас ВТБ дает ипотеку «по двум документам =паспорт и снилс» под тот же %, что и предоставление со всеми документами. то есть уже не сильно разбираются со стабильностью доходов клиента. Я сам работаю уже несколько лет на гос-во, понятное дело в белую, считал себя почти идеальным клиентом. Ан нет- ставку одинаковую готовы дать если не всем то очень многим.
4. ГЛАВНОЕ: Набиуллина в пт заявила что цикл снижения ставок завершен. Что было предсказуемо  и даже подумывал я что может стоит зашортить длинные ОФЗ. Если ставки пойдут вверх (из за увеличение скорости оборачиваемости денег и инфляции), пойдет рост стоимости кредита (=меньше спрос) и роста ставок в банках (инвест недвижимость теряет привлекательность)- то что будет с высокими ценами? Стоимость аренды при этом местами падает уже сейчас. А это во-первых опережающий индикатор. Во вторых, если куча народу вложится в инвест квартиры и предложение больше чем платежеспособный спрос..

Квартира это конечно круто и замечательно. Но фондовый рынок формирует определенный подход. Не просто покупка квартиры это а занятие длинной позиции по рынку недвижимости, причем с плечем (кредит=ипотека= оно такое дешевое что прям хочется воспользоваться). И в силу стоимости даже студии в провинции- зайти «на 5%» от депозита нельзя- для меня как и большинства пользователей смартлаба)).   Купить то хочется. Но уверенности в том что цена будет расти у меня нет. Ликвидность тоже так себе. штраф за выход из актива ранее чем через 5 лет-13%.Про занижение  в курсе но это без гарантий что прокатит что найдется такой покупатель.  

( Читать дальше )

Многие жалуются, что подорожали квартиры и в стране высокая инфляция. Вместо этого нужно посмотреть на цифры, и порадоваться, потому что инфляция обесценивает ипотеку до такой степени, что вы можете получить квартиру в ипотеку дешевле ее текущей рыночной цены.

Рассмотрим пример. Покупаем квартиру в Москве стоимостью 12 млн. руб., с первоначальным взносом 2 млн. руб. В кредит берем 10 млн. руб. на 20 лет по ставкам 8% и 10% годовых. Рассмотрим 2 базовых сценария, в которых в следующие 20 лет инфляция в России составит 10% и 5% годовых. И вот что получается.

( Читать дальше )

В нашей стране государство уже давно помогает людям обзавестись жильем. Это делается и с помощью недавно продленной льготной ипотеки, которая позволяет взять кредит на покупку недвижимости почти под нулевой реальный процент. Оплачивают же этот банкет – разницу между рыночной и льготной ставками – налогоплательщики. Иными словами, если кто-то решил купить квартиру в кредит, остальные должны скинуться ему на процент.

Как уже многократно показал мировой опыт, к которому теперь можно отнести и опыт нашей страны, такая политика неизбежно ведет к росту цен на недвижимость. Однако интересно, почему такой эффект наблюдается для недвижимости, но не для других товаров.

Чтобы ответить на этот вопрос, в качестве отправного пункта можно взять понятие «товары, не создающие занятость». Речь идет о таких товарах, что при увеличении спроса их выпуск не растет, поскольку это физически невозможно, и единственной реакцией рынка на возросший спрос оказывается повышение цены. Ярким примером таких товаров являются предметы антиквариата. Когда картины Ван Гога вдруг стали пользоваться повышенным спросом, художник не восстал из мертвых, чтобы его удовлетворить, и весь эффект пришелся на повышение цены.

( Читать дальше )

Цель: фин поток на текущие жизненные нужды, аргументы весьма приветствуются!)

Глобально продолжается масштабная коррекция.
Идет формирование волны © of (2) в направлении 1000-1500 баксов.
В волне © пока еще идет внутренняя волна iv, которая может как треугольником, так и двойным зигзагом, после чего возобновиться снижение.
В данном случае курс USD/RUB будет выше 110 р.

В ноябре 2020 года в издательстве 360.CCF увидела свет наша первая книга на русском языке — «Real Estate Investment Trust (REIT). Инвестиционные фонды недвижимости. Практическое руководство частного инвестора.» В январе 2021, отбросив в сторону ложную скромность, можно занятся саморекламой.

Real Estate Investment Trust — это практическое руководство на русском языке, написанное опытными американскими инвесторами в недвижимость с целью побудить русскоязычных инвесторов из разных стран к исследованию рыночного сектора REIT в целях наиболее эффективных инвестиций. Большинство инвесторов, даже в Соединенных Штатах, не имеют четкого представления о компаниях REIT в виду отсутствия надлежащего отраслевого опыта. В книге используется упрощенный, но достаточно профессиональный язык, и приведены множественные практические примеры, чтобы предоставить возможность каждому отдельному инвестору, независимо от уровня его опыта, узнать актуальную информацию в отношении рынка недвижимости США и стратегии REIT инвестиций.
Из книги вы получите практическую информацию, а именно, характеристики типов недвижимости, классификация собственности, способы определения качественных REIT, базовую отраслевую терминологию, стратегии активного и пассивного инвестирования, а также влияние пандемии COVID-19 на отдельные секторы недвижимости, и многое другое.



( Читать дальше )