недвижимость в РФ

Большое видится на расстоянии.

В России около 53 млн. домохозяйств. Если каждому домохозяйству дать 6 соток и еще 6 соток выделить на инфраструктуру (дороги, больницы, магазины и т.п.), то общая площадь такого замечательного поселка составит около 64 тыс. кв. км.

Для сравнения, площадь Ставропольского края составляет 66 тыс. кв. км. На территории России он выглядит маленьким пятнышком:

А площадь Сахалина — 87 тыс. кв. км. Там все население России может разместиться супер-комфортно в частных домах на каждую семью. И еще место останется.

О чем это говорит?

Это говорит о том, что в России можно и нужно развивать строительство комфортных малоэтажных городов. Для этого имеются все необходимые ресурсы — земля, стройматериалы, энергия, нефть, газ, люди, технологии. А расходы граждан на покупку земли и строительство домов в подготовленных локациях должны в полном объеме вычитаться из доходов при расчете базы НДФЛ.

Почему это не происходит?

Потому, что в правящем классе нет людей, заинтересованных в создании инфраструктуры под малоэтажную застройку.

Смотрим историю снижения цен новых однушек недалеко от Москвы:

Новая Москва. Ватутинки: Цена упала с 8.5 млн до 7.5 млн:

Новая Москва. Московский. Цена упала с 13 млн. до 12 млн:

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Новостройки в Сочи в первом квартале года обогнали Москву. А что ещё?

Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел февраль-март. С тех пор произошёл аномальный рост цен в московских новостройках, но посмотрим сначала, как там в Сочи.

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно). 

Снова без серьёзных изменений. Снижение вторички символическое, она подешевела с 284к до 283к (-1к). Первичка подорожала прилично, с 339к до 351к (+12к). Южный чил продолжается, скоро летний сезон начнётся, тогда, возможно, рост будет активнее. Как раз прошлым летом и был активный рост цен. Если отбросить какие-то баги с провалами новостроек, то всё достаточно ровно уже 10 месяцев.

Сочи: март → апрель

Внимание! С 30 Мая Набиуллина повышает норму резервирования по схематозной ипотеке «под 0.1% от застройщика». Под такую ипотеку ростовщики будут вынуждены создавать повышенные на 30%-50% резервы. Подробности - на сайте Набиуллиной.

Напоминаю, как работает ипотека «0.1% от застройщика»:

1. Застройщик поднимает цену квартиры примерно на 30%.

2. Заносит эти 30% ростовщику.

3. Ростовщик выдает дебилу ипотеку «под 0.1% от застройщика»

4. Дебил платит ростовщику ипотеку «под 0.1% от застройщика» (и переплачивает за нее по сравнению с нормальной ипотекой).

5. Застройщик остается при своих, но разгоняет спрос со стороны дебилов.

6. Ростовщик в этой схеме получает дополнительную прибыль по сравнению с нормальной ипотекой.

Что изменится?

С 30 Мая ростовщик будет вынужден перечислять в резерв средства, полученные от застройщика. Эти деньги будут обездвиживаться. Под них нельзя выдавать кредиты. Другими словами, резервы нельзя «крутить» и собирать процентную маржу.

Что это значит?

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За первую половину Апреля цены продавцов первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:

Тройка лидеров апрельского роста первички — Белгород, Ижевск, Уфа. Тройка лидеров снижения — Иркутск, Ставрополь, Челябинск. В среднем, ценники подросли на +0.3%.

Чиновники сегодня обсудили предоставление льгот для покупки жилья на вторичном рынке.

По мнению главного чиновника, льготная ипотека (раздача бюджетных денег ростовщикам для компенсации недополученной прибыли) на покупку вторички может стимулировать строительную отрасль.

Вот такой у нас мудрый и заботливый правящий класс. За три года поднял цены первички на 82% за счет раздачи государственных денег ростовщикам. В результате, цены новостроек выросли так сильно, что возникло затоваривание и рынок встал.

Теперь правящий класс взялся за разгон цен вторички.

Зачем?

1. Чиновникам и ворам инвесторам нужно выйти из бетона перед неизбежным падением. Крыться будут об население. И за счет населения.

2. Ростовщики получат новую кормушку за государственный счет.

3. Застройщики смогут сохранить текущие ценники непроданных квартир. Это позволит им сохранить кредитные линии у ростовщиков.

4. Вырастут долги народа перед ростовщиками.

Что будет дальше?

Дальше в государственных СМИ будет много статей на тему заботы о гражданах.

Вчера Владимир Путин заявил, что на рынке недвижимости России происходит затоваривание, и эти риски надо снижать, чтобы обеспечить устойчивое долгосрочное развитие строительного рынка и поддерживать спрос. В целом, ни для кого в сфере это не секрет с осени прошлого года.


Ситуация на российском рынке новостроек

Под конец 2022 года появились следующие данные: доля нераспроданного жилья на первичном рынке РФ достигла 66% (66 млн кв. м). Это исторический рекорд за все время наблюдения, которые нельзя списать на то, что значительная доля жилья (25 млн кв. м) приходится на новые дома, где старт продаж еще не начался.

Ситуация на рынке Москвы

На начало апреля объем нераспроданного жилья у застройщиков в Москве достиг 10 млн кв. метров при совокупном объеме в 16,2 млн кв. м. Чтобы продать текущие объемы, потребуется около трех лет, и только при условии отсутствия нового предложения. Примерно 7,9 млн кв. м от совокупного объема строящегося жилья в Москве приходится на новостройки бизнес-класса, из которых продано 2,8 млн кв. м.

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости. За 9 дней Апреля рублевые ценники первички и вторички в двадцати самых живых регионах по данным Домклик изменились так:

Приветствую.

Чуть ранее мы познакомились с тем, как устроена размещённая публично документация, регламентирующая схему работы платформы SimpleEstate. Со мной вступил в коммуникацию представитель совета директоров компании Артём Цогоев и предоставил комментарий компании, призванные развеять наши недоверие и опасения. Публикую его полностью, “как есть”, ну а далее мы ещё немного поговорим.

Итак:

------------

Большое спасибо за внимание к нашей платформе!

И хотя где-то автор очень верно подметил наши упущения и ошибки, во многих местах обвинения совершенно безосновательны или даже ложны. Поэтому позволим себе поправить уважаемого автора и внести ясность.

Пойдем по порядку. В чем автор несомненно прав:

1. Мы правда забросили Блог и новости на сайте и полностью переключились на наш телеграмм-канал https://t.me/simpleestate, чтобы иметь более оперативную и удобную связь с инвесторами. В настоящее время телеграмм является основной платформой для коммуникации и мы активно развиваем этот механизм. Подписывайтесь и вы!

По старой доброй традиции, в начале месяца выкладываю данные Домклик по квартирам в Краснодаре, Новороссийске, Сочи, Анапе и Геленджике. Данные по Ялте, Симферополю, Евпатории, Феодосии и Керчи появятся в Домклик позже, когда Сбербанк начнет оказывать услуги в Крыму. Это должно случиться в этом году. А пока смотрим только Краснодарский край:

В Марте цены дворцов в Сочи слегка просели. В Новороссийске и Краснодаре не изменились. На графике появились Другие населенные пункты (ДНП). Что это такое — не понятно. Скорее всего, сюда Домклик относит объекты, построенные вне границ населенных пунктов. Таких объектов на юге РФ довольно много.

Напоминаю, что правящий класс запретил строить жилье для народа в Геленджике, Анапе и Сочи. Строить там можно только для правящего класса. Поэтому, цены первички в Сочи сейчас выше Нью-Йорка и Лондона. А Геленджик и Анапа не привлекает чиновников, т.к. там нет статусной дачи Царя. Поэтому, для них там нет новых объектов. Поэтому в базе Домклик нет цен первички в этих городах.