недвижимость в РФ

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, каким сейчас получается ежемесячный платёж по ипотеке за однушку в городах-миллионниках.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления Домклик)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. И по Сочи, и по Москве я теперь буду брать данные Домклик, которые, по мнению экспертов, ближе к реальности.

( Читать дальше )

Несмотря на ожидаемое сокращение спроса на первичном рынке недвижимости в 2025 году, эксперты рейтингового агентства АКРА не прогнозируют снижения цен на новостройки. Основными факторами, препятствующими удешевлению жилья, являются:

1. Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ
   Повышение ставок до 28% годовых и отмена льготной ипотеки привели к спаду ипотечного кредитования. Однако девелоперы, накопившие значительные резервы за годы активных продаж, не готовы реализовывать жилье с ощутимыми скидками.

2. Банковские ограничения и долговая нагрузка застройщиков
   Общий объем проектного финансирования застройщиков достиг 8,2 трлн руб. Если цены на жилье снизятся на 20% (ожидаемый уровень падения спроса), банки будут вынуждены нарастить резервы на 4,5 трлн руб., что может привести к ужесточению кредитной политики.

3. Сокращение предложения и маркетинговые стратегии
   Девелоперы уменьшают объем выставляемого на продажу жилья, чтобы поддерживать текущий уровень цен. Например, в Москве число активных проектов сократилось на 5,6% год к году. Вместо снижения цен используются маркетинговые инструменты, однако ЦБ стремится ограничить подобные схемы, опасаясь искусственного завышения стоимости жилья.

( Читать дальше )

Я взял средние зарплаты с сайта Росстата и рассчитал медианный доход по 65 городам РФ. С сайта Домклик взял среднюю стоимость квадратного метра, и рассчитал среднестатистическую стоимость 40-метровой однушки. Придумал среднестатистическое домохозяйство в вакууме: работают двое, зарабатывая медианный доход по своему региону, от дохода откладывают 20% на покупку жилья каждый месяц, имея при этом волшебный опцион, привязанный к динамике квадратного метра в их регионе — так что деньги не сгорают в огне инфляции и чем сильнее дорожает недвижимость, тем лучше растут их сбережения.

Что же получилось?

▪️ Сочи — город с самой недоступной недвижимостью. Если молодая семья начинает копить на квартиру в 25 лет — уже к 85 годам они смогут переехать в собственную однушку! Это 60 лет накоплений.

▪️ Также в лидерах Симферополь (42 года), Горно-Алтайск (41 год), Севастополь (40 лет), Махачкала (32 года) и Казань (32 года).

▪️Москвичам и Петербуржцам тоже не позавидуешь — среднестатистическим домохозяйствам копить на свою однушку надо 28 лет и 26 лет соответственно.

( Читать дальше )

Когда посыпался рынок, жалел, что не вложился в недвижку. В итоге вложился в недвижку, а теперь бумагами бы закупиться, а столько денег нет, сколько хочется))) Но что-то такой движ на бирже, даже боюсь представить чем он кончится

79 миллионов «лишних» квадратов, обвал спроса… Зачем девелоперы говорят о дефиците жилья? Что происходит на самом деле? Новая манипуляция ради повышение цен?

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

Написал для вас пост — "как заработать на рынке после последнего заседания ЦБ", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤️

☕#97. За чашкой чая…

Российский рынок недвижимости вступил в 2025 год в довольно шатком состоянии.

Высокие цены, удорожание стройматериалов, ипотека (которую берут исключительно по льготной программе), все это привело к тому, что девелоперы начали тормозить запуск новых проектов.

 Почему так происходит❓

Главные аналитики Дом.РФ (Екатерина Власова) и Циан (Александр Попов) считают, что это происходит из-за — переизбытка квартир и отсутствия спроса. Без существенных изменений в геополитике и внутренней экономике они будут вынуждены замедлить строительство. Это, по их словам, приведет к тому, что через несколько лет в продаже просто не останется нормального жилья.

( Читать дальше )

Застройщик АПРИ продолжает пылесосить деньги на рынке с пулемётной скоростью. В конце декабря челябинские строители разместили выпуск с БЕШЕНЫМ купоном 34% годовых; сейчас купон скромнее, но всё равно самый высокий в своей кредитной группе.

💼Ранее делал обзоры на новые выпуски Делимобиль, НОВАТЭК, ГТЛК, ЕвроТранс, Биннофарм, Глоракс, КАМАЗ, Европлан, Рольф, Монополия, ТГК_14, Евраз, Магнит, ИНК_Капитал, АПРИ.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏠А теперь — погнали смотреть на новый выпуск АПРИ!

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢АПРИ (до 2024 г. «Апри Флай Плэннинг») – региональный девелопер жилой недвижимости, лидер в Челябинской обл. по объему возводимого жилья. Также присутствует в Екатеринбурге и (внезапно!) во Владивостоке.

👉Летом 2024 компания вышла на IPO под тикером APRI.

По объему текущего строительства АПРИ занимает достаточно скромное 49-е место в стране. Впрочем, можно сказать, что он входит в ТОП-50 крупнейших застройщиков — так звучит чуть солиднее.

( Читать дальше )

Cбepиндeкc выкaтил цeны peaльныx cдeлoк c квapтиpaми зa Янвapь 2025. Cyщecтвeнныx измeнeний зa мecяц нe пpoизoшлo. Пoэтoмy, гopaздo интepecнee oцeнить гoдoвyю динaмикy цeн втopички в paзpeзe peгиoнoв:



Kaк видим, лидepoм гoдoвoгo pocтa cтaл кpoxoтный Aлтaй c нaceлeниeм в 200 тыc. чeлoвeк, квapтиpы кoтopыx пoдopoжaли нa +41%. И этo вполне можно понять. Вылeт нa oтдыx зa гpaницy pyблeвoй зoны cтoит ceйчac кocмичecкиx дeнeг, a людям нaдo гдe-тo oтдыxaть. Boт и вcпoмнили пpo Aлтaй.

Удивитeльнo, чтo блaгoдapя тeppopиcтичecким aтaкaм aмepикaнcкиx нaeмникoв (бaнкoвcкyю cиcтeмy кoтopыx нaм зaпpeтили тpoгaть) квapтиpы в Kypcкoй oблacти выpocли пoчти нa +20%. Аборигены Kypcкa дoклaдывaют, чтo cпpoc нa жильe в гopoдe coздaли мнoгoчиcлeнныe бeжeнцы c зaxвaчeнныx тeppитopий oблacти. Беседовал сегодня лично. Склонен доверять инфе.

B цeлoм пo Poccии, peaльный гoдoвoй pocт втopички cocтaвил cкpoмныe +3.9%. B Mocквe +4%. B Питepe +6%. B Kpымy +6.8%.

Caмoe cильнoe cнижeниe цeн cдeлoк cлyчилocь в Чeчнe -37.6%. Пpи этoм, тaм нe шибкo мнoгo cтpoят. Bыглядит тaкoe пaдeниe cтpaннo. Ecли вы в кypce мecтнoй cитyaции, нaпишитe, пoжaлyйcтa, в кoммeнтapияx.

( Читать дальше )

Дoмклик выкaтил cвeжиe цeны в бoльшиx и интepecныx гopoдax Poccии пo итoгaм янвapя. Дaвaйтe пocмoтpим нa ниx в пopядкe yбывaния нaceлeния:

Mocквa, Caнкт-Пeтepбypг, Hoвocибиpcк, Eкaтepинбypг, Kaзaнь, Kpacнoяpcк, Hижний Hoвгopoд, Чeлябинcк, Caмapa, Уфa, Pocтoв-нa-Дoнy, Kpacнoдap, Oмcк, Bopoнeж, Пepмь, Boлгoгpaд, Tюмeнь, Cтaвpoпoль, Kaлинингpaд, Coчи, Ceвacтoпoль, Cимфepoпoль, Hoвopoccийcк.



Kaк видим, гигaнтcкий oбъeм нeзaкoннoй (нe peгyлиpyeмoй зaкoнaми PФ) эмиccии pyблeй в дeкaбpe вынyдил oтдeльныx гpaждaн пoкyпaть квapтиpы в peжимe oшпapeннoй кoшки. Блaгoдapя этoмy, в янвape пpoдaвцы пepвички cмoгли пoдкpyтить цeнники нa +2.1%, a пpoдaвцы втopички нa +0.6%. B цeлoм, зa гoд пepвичкa пoдpocлa нa +11%, a втopичкa — нa +7%. Чтo, кcтaти, дoвoльнo cкpoмнo.

Ha пepвичнoм pынкe, cильнee вceгo тoкcичныe pyбли yдapили пo Hoвopoccийcкy и Coчи. Ha втopичнoм pынкe oт нaплывa пycтыx pyблeй cильнee дpyгиx пocтpaдaли Kaзaнь, Pocтoв и Kaлинингpaд.

B Mocквe пpoдaвцы квapтиp нe cмoгли зapaбoтaть нa дeкaбpьcкoй эмиccии и были вынyждeны нeмнoгo cнизить цeнники. Bпpoчeм, этo нe yдивитeльнo, ecли yчecть фeepичный (+20%) pocт втopички зa гoд.

( Читать дальше )

Запускаем продажи, впервые за два года. 
Тяжёлый процесс, значительно более хлопотный, чем все остальное. Рыночная экономика, понимаешь.
Делаем целую линейку инвест продуктов, — тут и ЗПИФ, и ЦФА инновационного свойства, и Pre IPO.

Каждый инструмент будем презентовать подробно в ближайшее время.

Но сейчас — есть экзотическая несколько и очень срочная задача. Заставившая вспомнить про SMM в специализированных изданиях))

У нас появился шанс дожать один мощный проект. С которым мы возимся несколько лет и, не успев своевременно проплатить, считали, что уже его потеряли.
Было жаль, он, мягко говоря — и прибылен, и красив. Мгновенное превращение старого пансионата советской эпохи в современный апарт-отель рядом с МКАД и в очень красивом месте.

Позже чуть — презентую эту историю здесь, в полном виде.

Пока же вопрос — маржинальность проекта, с самого начала, очень высокая.
По сути, первая очередь состоит в покупке и ремонте здания из сотни готовых апартаментов, которые будут проданы за два-три месяца, в процессе ремонта и вдвое дороже. Очень ликвидный формат.

( Читать дальше )

За последние 1,5 года это уже 4-й обстоятельный разбор девелопера Глоракс и его облигаций от меня.

🧐Учитывая, что я держу 2 выпуска бондов Глоракса и отзываюсь о застройщике и его облигациях честно, но доброжелательно (можно сказать, работаю внештатным PR-менеджером на свою немаленькую суммарную аудиторию), Глораксу пора бы начать меня поощрять. Можно квартирами, но я согласен на деньги или хотя бы на почётную грамоту в рамочке😎

💼Ранее делал обзоры на новые выпуски КАМАЗ, Европлан, Рольф, Монополия, ТГК_14, Евраз, Магнит, ИНК_Капитал, АПРИ, ЭН+_Гидро, Миррико, РЕСО_Лизинг, Кокс, Позитив.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

А теперь серьёзно (хотя это тоже было серьёзно 😐).

🏗️Эмитент: ООО «Глоракс»

Глоракс (Glorax) — быстрорастущий девелопер из Петербурга. За 9 лет компания построила более 20 объектов в Москве, Питере и Нижнем Новгороде. Глоракс также собирается возвести несколько жилых проектов общей площадью не менее 500 тыс. м2 в Казани.

( Читать дальше )