недвижимость

Итак я широкий инвестор.
Мысль первая
== могу купить квартиру в кирпиче 1980 год постройки, место очень хорошее, однушка, убитая.
— это ремонт
— это три месяца простоя
— в итоге чистыми 6,3-6,5 % годовых
Мысль вторая 
=Доходы населения падают у жильцов четко ощущается нехватка денег
-всё это может привести к падению доходности до 5%
Мысль третья
=Купить сбербанк по 250 р префы 
— это не париться
— дивы 16,30 чистыми что аккурат дает те же 6,5%
Мысль четвертая
= А если вдруг  что......
— квартира останется
— акции пропадут
Мысль пятая
=строят реально много
— это приведет к падению аренды до 4%
— отток хороших жильцов в ипотеку
— рост доходности сбера (ипотечники платят и их становится больше)
Мысль шестая
= рост коммуналки
— в конечном итоге это отражается на аренде и чистые платежи падают
— жильцы не могут платить больше определенной суммы и  они распределяются в %% все меньше мне, все больше  за коммуналку. 

( Читать дальше )

Успешные продажи требуют того, чтобы у покупателя не было страхов и сомнений при покупке.

Обнаружил бизнес, в котором крутятся большие деньги, но при этом в нем зияет дыра страхов. Это бизнес по продаже-покупке недвижимости!

Если вы покупали квартиру или дом, то знаете об этих страхах. Тебя волнует вопрос, когда передавать деньги за квартиру — до поездки в МФЦ или после? Если отдать деньги до, а потом в МФЦ выяснится, что каких-то бумаг не хватает, как тогда повлиять на продавца? У продавца мотивация уже понижена: он деньги получил. А вдруг его теперь машина собьет / инопланетяне похитят / он сопьется? У тебя пропадают рычаги воздействия на него. Когда люди получают деньги заранее за услуги в будущем, они становятся оборотнями, превращаются из добродушных в пакостных. Только желание денег может их отрезвить и вернуть в облик человеческий (это я преувеличиваю, но смысл похожий: не давайте людям денег авансом).

Ты отдаешь деньги продавцу, а право собственности получаешь только через две недели. Все это время ты находишься в подвешенном состоянии. Вдруг там что-то не так с документами?

( Читать дальше )

Ежемесячный анализ S&P500. Выпуск №2 от 11.03.2021г
В этом видео провожу широкий анализ фондового рынка США, использую макроэкономические и финансовые теории, также техническая картина и оцениваю аппетит к риску.


( Читать дальше )

Разгребая старые документы, нашли выписку по первой ипотеке.

Объект: 3-комнатная квартира в 5-этажном панельном доме в Саратове, 60 кв. м

Начало: 09.12.2011

Срок: 10 лет

Стоимость квартиры: 1'720'000₽

Размер ипотечного кредита: 1'000'000₽

Процентная ставка: 11,70% годовых

Ежемесячный платёж: 14'174₽

UPD.: многие интересуются, что с ней стало. Писал об этом полгода назад здесь, на смарт-лабе

Действие происходило в Саратове.

У нас после свадьбы на руках оказалось примерно 220'000₽ (накопления + подарки), и родители жены любезно нам предоставили 500'000₽ на первоначальный взнос. Стоит отметить, что это была единственная такая материальная помощь за всю жизнь, и впоследствии подобного больше не было (предложения были, но мы отказывались). Кто-то скажет, что 1 млн ₽ — это мало, не то что нынешние ипотеки. Надо понимать, что 1 млн ₽ в 2011 году — это не то же самое, что 1 млн ₽ в 2021 году, да и уровень наших з/п оставлял желать лучшего.

( Читать дальше )

Книга читается на одном дыхании, особенно если твои мысли погружены в круговорот покупки/продажи недвижимости. Кажущаяся простота мыслей автора быстро дополняется осмыслением того, что многие просто ленятся это делать. Книга помогает выстроить свои желания и приоритеты в сделках со своей нынешней и будущей недвижимостью. Книга также подробно описывает «прибыльность бизнеса», о котором мечтает большинство наших сограждан. Однозначно к прочтению перед покупкой/продажей таких дорогих активов

В многоквартирном доме пришла пора менять счётчик на отопление. Счётчик стоит 120 тыс. руб., а жильцам выставлен счёт на 850 тыс руб. Отвинтить- привинтить профит 730 тыс. руб. Я являюсь старшим по подъезду несмотря на трейдинг и похоже, что со мной УК делиться не думает с этой суммы профита.
Как что обстряпать, чтобы УК делилась со мной?  Как на них нажать?

Выявлена причина стремительного роста и резкого торможения цен на недвигу в РФ:



С 10 января вступили в действие поправки к ФЗ 115. До этого, уведомления в Росфинмониторинг носили выборочный характер. С 10 января уведомления стали автоматическими. Чиновники РФ и ворюги лихорадочно скупали недвигу до 10 января. Теперь временно тормознулись. Придумывают новые способы покупки.

Чем выше доходность — тем выше риски, верно? По этому принципу и предлагал оценивать игроков недвижимости.
Прошло 4 месяца с первого поста на эту тему, посмотрим застройщиков, у которых изменилась доходность с нояб20:

Во вторую выборку добавил несколько новых эмитентов: РСГ-финанс (для финансирования КОРТРОС), Апри Флай, «ТД РКС-Сочи» (входит в РКС), Брусника, Талан-финанс (для финансирования ГК ТАЛАН). Если смотреть на их доходность (на конец февраля 21-го), то выделяются Легенда, Апри Флай, ТД РКС-Сочи, Пионер, Брусника и Талан. (см. гистограмму ниже). 
С этими застройщиками я бы побоялся работать, хотя последнее погашение в декабре 2023-го, не так долго ждать… А доходность выше 9% мне кажется признаком высоких рисков отрасли-эмитента. 


( Читать дальше )

Забавно читать у некоторых Смарлбавоцев: «Финансовая грамотность нужна для того, чтобы меньше работать». Эдакая смесь лени и заблуждений, которая регулярно попадает в топы и вызывает бурю положительных лайков. Вижу отблески «На пенсию в 35».
Экономика это наука о том, как максимизировать «полезность», включая то, как получить максимальный КПД от своих навыков, окружения и т.п. А финансы это всего лишь один из механизмов, который для этой максимизации используется.
Но «полезность» эта персонально ваша, и другим не всегда может быть понятна и принята. Кому-то эта «полезность» нужна, чтобы ничего не делать, а кому-то наоборот делать как можно больше меньшими усилиями. И если, черт возьми, для кого-то «полезность» в том, чтобы бухать по субботам, значит тут тоже без экономики не обходится.

Начало истории тут.
Итак, какие рычаги нарисовываются, когда рассуждаешь о покупке недвиги с привлечением займа?
1. Смена региона. Самый часто встречающийся рычаг, который всегда любят приводить. Типа больше доходов и выше качество жизни. Но это факт для инвестицию в недвигу мало значащий. Вполне можно снимать жилье и при этом себя чувствовать комфортно. Сюда же часто встречал фразочки: «А сэкономленные на покупке недвиги деньги вкладывайте в инвестиции, особенно фондовый рынок, быстрее купите жилье и не покормите банки». Т.е. как правило тут негативные о займах мнения.

( Читать дальше )

Да!!! Это возможно!!! Вот здесь:


Макса́тиха — посёлок городского типа в Тверской области России с населением 7 400 человек. Впервые упоминается в 1545 году как починок Максятиха. Известен самыми дешевыми квартирами на территории РФ. Дешевле можно купить только в Воркуте (около 8 тыс. за метр), но это вообще кромешный пипец.

Добро пожаловать в Максатиху!

Это не призыв к пампингу макситихинской недвиги и не инвестиционная рекомендация))