Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».

УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.

На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:

Источник: www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A104172

А некоторые недостаточно понимающие инвесторы утверждали, что котировки снижались всю неделю ни на чем ином как на инсайде. Это, разумеется, полная ерунда, так как о планах провести доп. эмиссию в 2025 году было известно за долго-долго до объявления конкретной даты. УК публиковала эту информацию в финансовой модели фонда на своем сайте. Также за несколько дней до выпуска паев УК информирует действующих держателей о планируемой доп. эмиссии, так как для действующих пайщиков предусмотрено приоритетное право выкупа.



( Читать дальше )

Друзья, изучил интересное исследование рынка ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» по итогам 2024 года. Делюсь наиболее интересными лично для меня материалами, в сопровождении моих комментариев. Ссылка на полное исследование в закрепленном комментарии. И так, поехали.

ЗПИФ недвижимости — уже серьезный рынок

( Читать дальше )

Друзья, приветствую. 9 марта я писал:

На мой взгляд, цена [Парус-Озн] сильно оторвалась от фундаментальной оценки. Текущая рыночная цена была бы оправдана только если появилась информация о досрочном пересмотре арендных ставок, но таких анонсов я не видел. Инсайд или бешенство хомяков? Вопрос риторический. К тому же в 2025 и 2026 запланированы небольшие эмиссии для погашения амортизаций по кредиту в размере 93 млн рублей в 2025 и 126 млн рублей в 2026 годах.

12 марта УК Парус опубликовала анонс размещении в стакан 13.03.2025 в 17:30 партии паев Парус-Озн по цене 8100 рублей за пай в объеме около 85 млн рублей, при том, что еще в течение текущей недели хомяки покупали паи по цене выше 9000 рублей за пай и с текущей доходностью в районе 9,3% до НДФЛ.

Для справки: текущие выплаты на пай составляют 70,88 рублей в месяц до НДФЛ, если бы мы захотели выпустить паи по 8100 рублей, чтобы полностью закрыть кредитное плечо в размере 1,1 млрд рублей, по которому сейчас ставка 7,5%, выплаты на пай должны были бы уменьшиться примерно до 63 рублей на пай или 9,3% годовых до НДФЛ. Льготное кредитное плечо вносить значительный вклад в финансовый результат фонда.

( Читать дальше )

Друзья, небольшой апдейт по фондам Парус.

Парус-Двинцев

Главная проблема фонда была в том, что выпущенные паи практически не продавались по цене размещения, а следовательно не погашался кредит с плавающей ставкой «Ключевая ставка + 2%». В какой-то момент совокупные выплаты по кредиту и пайщикам превысили операционный денежный поток от аренды. В настоящий момент проблема решена, с начала 2025 года в фонд удалось привлечь более 1,4 млрд рублей от инвесторов, что позволило в сжатые сроки сократить кредитную нагрузку на 33%. На мой субъективный взгляд основные риски фонда ушли. Я ожидаю, что февральская эмиссия в ближайшее время будет распродана. УК сообщила о намерениях с 20.03 разместить паи еще на 600 млн рублей, ожидаю, что эта партия будет раскуплена не позднее апреля. Вероятно, дальше УК может взять паузу, так как при таких темпах размещения будут думать над повышением цены следующих эмиссий.


Источник: parus.properties/funds/dvintsev

Парус-Логистика

Этот фонд торгуется без кредитного плеча.

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Пусть и с запозданием, но решил все же опубликовать итоги января. Год я начал с того, что провел крупнейшие сделки по ротации активов и увеличению вложений в некоторые бумаги.



( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Пришло время обновить взгляд на фонд коммерческой недвижимости «Современный 7» (ранее — «Современный арендный бизнес 7»).

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.

Основные характеристики и прогнозы

Фонд завершил размещение паев, так как смог привлечь необходимую сумму денег. Характеристики фонда на дату последней отчетности (ноябрь 2024):

• 106 млрд руб. — стоимость всех активов (СЧА 105 млрд);
• 78,6% активов (83+ млрд руб.) — складская недвижимость;
• 20,7% активов (22 млрд руб.) — депозиты и счета в банках;
• <1% — дебиторская задолженность.

Основные характеристики портфеля недвижимости:

• 14 логистических комплексов в различных регионах России;
• 1,1 млн кв. метров — совокупная площадь объектов;
• 74,8 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость;
• 48,1 тыс. рублей за кв. метр — средневзвешенная стоимость для инвестора по биржевой цене пая 75 000 рублей (на 03.01.2025).

( Читать дальше )

Друзья, зафиксирую апдейт по ЗПИФ коммерческой недвижимости от УК Парус.

Парус-Логистика

В состав фонда включен складской комплекс в Подмосковье стоимостью 8,3 млрд рублей, якорный арендатор компания FM Logistic, с которым заключен нерасторгаемый долгосрочный договор аренды с индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год. Это был самый недооцененный на рынке объект складской недвижимости со стоимостью 33 795 рублей за квадратный метр. Ожидаемо, УК перезаключила договор с арендатором на новых условиях, индексация денежных выплат в 2025 году для инвесторов составит 48% (привет всем, кто спрашивал зачем я добавляю в портфель фонды Парус, а не длинные ОФЗ или короткие вклады).

( Читать дальше )

Приветствую, дорогие друзья. Последние три месяца публично не подводил финансовые результаты. Было совершенно не до интернет-активности, так как на карьерном треке было реально жарко. Вместе с тем, конец года принес множество приятных сюрпризов.



( Читать дальше )

Дорогие друзья, продолжаю цикл статей с актуальным обзором новостей по фондам коммерческой недвижимости от УК Парус. На очереди фонд Парус-Двинцев.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

В состав фонда включен одноименный бизнес-центр «Двинцев», расположенный в г. Москва, 48% капитала фонда приходится на кредит в размере ~4,2 млрд рублей, процентная ставка переменная, рассчитывается по формуле КС +2%, срок кредита — до 3 квартала 2027 года.

( Читать дальше )

Дорогие друзья, приветствую. После публикации серии статей по фондам недвижимости Парус, обратил внимание, что многие инвесторы сравнивают фонды между собой, пытаясь понять, какой лучше, при этом не до конца понимая, во что вкладывают. Но чтобы не разочароваться в полученном результате, крайне важно понимать, что мы покупаем.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

И так, я разделил бы все ЗПИФ недвижимости, на три базовые стратегии:

• Cреднесрочные спекуляции,
• Инвестиции в оборот недвижимости,
• Cобственно сами долгосрочные инвестиции в недвижимость.

Почему имеет смысл именно такое разделение? Потому что каждому из этих подходов соответствует свой профиль специфических рисков, понимая которые, инвестор может выбрать подходящий инструмент или их сбалансированную комбинацию, а может и вовсе отказаться от вложений. Далее разберем все три стратегии подробнее.

( Читать дальше )