Приветствую, дорогие друзья.
ЗПИФ «Парус-Красноярск» — новый фонд недвижимости от УК «Парус», запуск фонда запланирован на апрель 2025. В состав фонда включены два корпуса крупнейшего логистического комплекса класса «А» в Красноярском крае общей стоимостью 5,2 млрд рублей. Первый корпус на 100% сдан арендатору «Озон», второй корпус на 100% сдан арендатору «Сберлогистика». Договора с обоими арендаторами заключены до 2035 года, индексация ставок по договорам аренды предусмотрена в диапазоне 5-8% в год и привязана к ИПЦ.
Фонд использует кредитное плечо по плавающей ставке «КС+3%». В базовом сценарии УК планирует привлечь 1,4 млрд рублей в 2025 году, которые будут направлены на погашения кредита, но если продажи пойдут быстрее плана, то УК готова увеличить предложение паев.
Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk
На горизонте 5 лет УК прогнозирует среднюю дивидендную доходность на уровне 12,5% годовых при цене пая 900 рублей. При этом стоимость размещения еще уточняется и может находиться в диапазоне 900-1000 рублей за пай. Не исключаю, что УК начнет размещать паи порциями, постепенно повышая стоимость продажи.
Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».
УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.
На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:
Друзья, изучил интересное исследование рынка ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» по итогам 2024 года. Делюсь наиболее интересными лично для меня материалами, в сопровождении моих комментариев. Ссылка на полное исследование в закрепленном комментарии. И так, поехали.
На мой взгляд, цена [Парус-Озн] сильно оторвалась от фундаментальной оценки. Текущая рыночная цена была бы оправдана только если появилась информация о досрочном пересмотре арендных ставок, но таких анонсов я не видел. Инсайд или бешенство хомяков? Вопрос риторический. К тому же в 2025 и 2026 запланированы небольшие эмиссии для погашения амортизаций по кредиту в размере 93 млн рублей в 2025 и 126 млн рублей в 2026 годах.
Друзья, небольшой апдейт по фондам Парус.
Главная проблема фонда была в том, что выпущенные паи практически не продавались по цене размещения, а следовательно не погашался кредит с плавающей ставкой «Ключевая ставка + 2%». В какой-то момент совокупные выплаты по кредиту и пайщикам превысили операционный денежный поток от аренды. В настоящий момент проблема решена, с начала 2025 года в фонд удалось привлечь более 1,4 млрд рублей от инвесторов, что позволило в сжатые сроки сократить кредитную нагрузку на 33%. На мой субъективный взгляд основные риски фонда ушли. Я ожидаю, что февральская эмиссия в ближайшее время будет распродана. УК сообщила о намерениях с 20.03 разместить паи еще на 600 млн рублей, ожидаю, что эта партия будет раскуплена не позднее апреля. Вероятно, дальше УК может взять паузу, так как при таких темпах размещения будут думать над повышением цены следующих эмиссий.
Источник: parus.properties/funds/dvintsev
Этот фонд торгуется без кредитного плеча.
Приветствую, дорогие друзья. Пришло время обновить взгляд на фонд коммерческой недвижимости «Современный 7» (ранее — «Современный арендный бизнес 7»).
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги.
Фонд завершил размещение паев, так как смог привлечь необходимую сумму денег. Характеристики фонда на дату последней отчетности (ноябрь 2024):
В состав фонда включен складской комплекс в Подмосковье стоимостью 8,3 млрд рублей, якорный арендатор компания FM Logistic, с которым заключен нерасторгаемый долгосрочный договор аренды с индексацией ставки на размер ИПЦ, но в диапазоне 5-9% в год. Это был самый недооцененный на рынке объект складской недвижимости со стоимостью 33 795 рублей за квадратный метр. Ожидаемо, УК перезаключила договор с арендатором на новых условиях, индексация денежных выплат в 2025 году для инвесторов составит 48% (привет всем, кто спрашивал зачем я добавляю в портфель фонды Парус, а не длинные ОФЗ или короткие вклады).