Инвестиции в недвижимость

Мой дорогой друг, 1 кв.м в скромной 50-метровой двушке ценой 5 млн.руб. выглядит примерно так:



Это чтоб ты мог ясно себе представить, сколько нужно выиграть на опционах, чтоб поселиться за МКАДом. И еще плюс ремонт. И еще плюс машина, потому, что без нее никак. И еще плюс машина жене, потому, что иначе никак. И еще нужно на что-то играть.

В октябре 2020 года на Манхэттене зарегистрировано 16 145 пустующих арендных квартир, что стало самым высоким уровнем за последние 14 лет.

Количество незанятых апартаментов на Манхэттене, по сравнению с октябрём 2019 года (5 100), утроилось!!!

Многие жители Нью-Йорка, которые покинули город в самый разгар пандемии еще весной 2020 года, предпочли не возвращаться обратно, в том числе и по причине того, что в данный момент город переживает стремительный всплеск преступности.

Довольно сильно упала и средняя арендная плата за аренду в Большом Яблоке в годовом исчислении и сегодня находится у самой низкой отметки за последние девять с половиной лет, несмотря даже на то, что в октябре 2020 года, по сравнению с октябрем 2019 года, рыночная доля скидок на аренду апартаментов на Манхэттене, более чем удвоилась, а владельцы апартаментов на Манхэттене уже предоставляют арендаторам два месяца аренды бесплатно.


www.dailymail.co.uk/news/article-8943715/Manhattan-apartment-vacancies-climbed-16-145-October-despite-rent-prices-falling-16.html

Наверно, это самый популярный инструмент куда вложить деньги для поколения из 90х, после депозита в банке.

Заработал денег -> купил квартиру -> получаешь деньги с жильцов.

Все так, но с некоторыми нюансами.

Я бы больше назвал это работой, а не инвестициями — нужно самому вовлекаться в процесс, вести переговоры по аренде, решать проблемы с жильцами и соседями, делать мелкий и капитальный ремонт ремонт, иногда требуется физически присутствовать на месте, контролировать оплаты и тд — в общем — работы может накопиться достаточно.

Какая доходность?

Реальная доходность за последнее десятилетие ~ 4-8% годовых после налогов, и это без учета затрат личного времени.

Если заниматься этим профессионально — покупать больше, сдавать посуточно и тд, то доходность может быть и больше, но это уже бизнес, а не инвестиция.

Ликвидность — очень низкая, удачей считается продать квартиру за полгода-год.

( Читать дальше )

В марте этого года перед покупкой недвиги, я сделал опрос

smart-lab.ru/blog/608140.php

из него видно что толпа как обычно ошиблась. только 23% оказались правы.

сейчас Тимофей сделал топик о

smart-lab.ru/blog/658412.php

из коментов почти 90% процентов верят в либо дальнейший рост цен, либо в то что они остануться на этом уровне.

что это значит я думаю всем ясно. не факт но информация для размышлений. очевидно что народ выдавливают из накоплений, и затаскивают на фонду и в недвигу. и все это явно не с целью народ обогатить.

Примерно 2 года назад читал тут пост одного из пользователей по бизнесу в части сдачи одинаковых однокомнатных квартир в Москве. Может кто помнит или подскажет где найти.

Предположим вы купили квартиру под сдачу.
Вложили 8 млн для Москвы или 2,5 млн для городов миллионников. Взяли брежневскую или горбачевскую панель в 9 -12 этажке.
Вложили для Москвы 1 кг 700 гр золота чистыми. считаю по 4800 р за грамм.
Теперь вы получаете поток платежей
 нояб 20  — 38 000: 4800 =7,9 грамма
декаб 20 — 38 000: 4900 = 7,75 грамма
........................................................
нояб 25 — 68 000: 13000 = 5,23 грамма
Цифры условные не придирайтесь
Вопрос
Мы имеем ряд. СУММА РЯДА =7,9+7,75+....+5,23+… =?
Это ряд сходящийся или расходящийся?
Если сходящийся то к какому числу?

В 2016, 2017, 2018 и 2019 годах русские строители возводили по 80 000 000 кв.м. жилья в год.

Если исходить из расчета 20 кв.м. на человека, то каждый год 4 000 000 человек заезжали в новые квартиры.

Если и дальше так и будет, то к 2025 году расклад будет такой:



За 10 лет — с 2016 по 2015 включительно — 40 000 000 человек станут новоселами.

Если в 2016 году примерно 30% населения (40 млн.человек) нуждались в новом жилье, то формально к 2025 году все нуждающиеся увидят свои квадраты на рынке. Смогут они их купить или нет — другой вопрос. На жилья на рынке будет много.

Интересно, что будет дальше с ценой квадрата?

Идейка такая:
✔️Государство запустило в апреле программу льготного кредитования новостроек.
✔️Ставки по вкладам в пол благодаря центробанку
✔️Рубль дешевеет
✔️Народ кинулся сгребать первичную недвижку благодаря якобы низким ставкам
➡️Объем выдачи кредитов увеличился в 2+ раза по сравнению с прошлым годом
➡️70-75% спроса на первичку — ипотечники
➡️Цены на первичку начали расти
➡️Предложение первички сократилось
➡️Образовался разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке
➡️Банки начали стимулировать ипотеку на вторичном рынке

Вопрос: а не пойдут ли цены на вторичную недвижимость вверх в таких условиях? Как считаете?

Всем привет!
Недавно с другом пообщался, он узнал, что я инвестирую в акции и у него возник вопрос: что выгоднее в целом-купить квартиру или же эту сумму вложить в акции на долгосрок?
Для него эта тема выбора актуальна, поскольку есть у него готовая сумма, на которую можно купить квартиру в подмосковье и он сейчас в раздумьях, как поступить.

Я тоже задумался и решил провести некое исследование, взял 10-летний период, сумму в 3 000 000р и просчитал, что было бы выгоднее, купить 10 лет назад квартиру или 10 лет назад вложить все в акции, в «голубые фишки» российского фондового рынка. 

У меня получилось, что выгоднее было купить 10 лет назад акции. Расчеты смотрите в видео!



( Читать дальше )