Инвестиции в недвижимость

Есть у меня на балансе компании под названием Я коммерческое помещение

Возникла идейка переложиться в офз с постоянным купоном выбор сделал именно на длинные офз 26238,26243,26244 ставки там сейчас в районе 13,5%. Разделить на 3 равные части, чтобы распределить получение купонов хотя бы раз в три месяца. А переложиться я хочу продажей коммерческого помещения, которое купил 2021 году вот мой пост об этом smart-lab.ru/blog/928276.php
Итак покупал я в районе 6000000₽ за 61 кв.м, сейчас стоимость в районе 14-15 000000₽( Квартиры кстати стоят 180000 без ремонта-230000 с ремонтом за квадрат). Сдал я его в 2021 году за 50000₽ в месяц( доха тогда была в районе смотря от чего считать в районе 10% ну это не принципиально, считаю от стоимости приобретения, окупаемость проекта 10 лет.), сейчас сдается за 55000₽( доха от рыночной стоимости в районе 4,5 % окупаемость более 20 лет). Ставки аренды в этом районе 950-1250 за квадрат получается сдаю по нижней планке, но сдаю уже 3 год и арендатор не менялся.

( Читать дальше )

Прoдoлжaю трaдициoнный вocкрecный oбзoр нeдвижимocти пo дaнным Дoмклик. Ceгoдня cитуaция в 20 caмых живых рeгиoнaх (~70% oбъявлeний в cтрaнe) выглядит тaк:


Зa Мaрт прoдaвцы пeрвички пoдкрутили цeнники нa +1.3%. Втoрички — нa +1.7%. Очeвиднo, прoдaвцы в Мocквe, МО и Питeрe иcчeрпaли вoзмoжнocти для нaкручивaния цeн и тeпeрь у них ocтaлacь oднa нaдeждa — нa нeзaкoнную эмиccию трeх-чeтырeх триллиoнoв пуcтых рублeй.

Ждaть ocтaлocь нe дoлгo. Пocлe 7 мaя, кoгдa элeктoрaт пocaдит кaртoшку и нaчнeт coбирaтьcя в Анaпу, чинoвники зaймутcя уcкoрeнным oбecцeнивaниeм eгo нaкoплeний. Блaгoдaря этoму, цeны квaртир прoдoлжaт рacти, вмecтe c дoхoдaми рocтoвщикoв и зacтрoйщикoв примeрнo c тaкoй cкoрocтью:



( Читать дальше )

Если для меня, как профессионального участка рынка ИЖС, строительный сезон длится круглый год, то для большинства мелких строителей, в том числе и тех, кто хочет построить дом сам, в начале апреля начинается новый сезон. Рассмотрим плюсы и минусы строительства ИЖС в 2024 году.
Начнем с того, что 2023й год выдался самым успешным в моей истории не только на фондовом рынке, но и в продажах домов. У нас было продано максимальное количество квадратных метров за 10 лет в этой теме. И с таким же оптимизмом мы смотрим и в 2024й год.
Плюсы 2024го года:
1. Наличие льготных программ на кредитование. Сейчас есть как сельская ипотека под 3% годовых, так и другие льготные программы на стройку и приобретение ИЖС под 6-8% годовых. Это я поставлю на бесспорное первое место среди плюсов, т.к. эти программы оказывают максимальное воздействие на спрос, без них провал оцениваю при обычных ставках кредита в банке где-то процентов на 70!
2. Подорожание квадратного метра жилья в многоквартирных домах. Чем дороже квадраты в многоэтажках, тем больше люди обращают свое внимание на ИЖС, продают свою условную 2ку в старом доме и переезжают в новый дом в коттеджном поселке. Опять же есть плюсы и минусы ИЖС и человейников в городе, но это другая большая тема, которой я не хочу здесь касаться.

( Читать дальше )

Статистика говорит об отсутствии затоваренности квартирами. А реальность показывает окна без света в новостройках и дикие цены. Разберемся?

Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами без смс, регистрации, и платных курсов.

---

Есть интересный показатель «Срок реализации строящегося жилья». Считается так:

Срок реализации = Объем строительства по разрешению на строительство / Средний объем реализации за прошлый год

В этом показателе есть ряд нюансов:1. Знаменатель (объем реализации за 2023 год) — рекордный. Это связано и с ожиданиями сворачивания льготной ипотеки, и с ростом ключевой ставки (надо купить сейчас, завтра будет ставка выше, а будет ли ниже цены?)2. Объем строительства — это все таки еще не построенное жилье. Т.е. нельзя однозначно говорить, что дома пустуют. Они могут быть в проекте на застройку еще только через 2 года...

Навскидку, успокаивающий слайд «с балансом» и отсутствием затоваренности в 2023 году преувеличен. Мы не можем представить, что объем продаж будет на уровне 2023 года. Может ошибаемся, и платежеспособного спроса еще много❓

( Читать дальше )

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел январь–февраль. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

( Читать дальше )

По прогнозу Дом.рф 2024 год отметится спадом на ипотечном рынке. Удержать рекорды 2023-го не удастся и это может негативно сказаться как на застройщиках, так и на банках

$SMLT $PIKK $ETLN $SBER $VTBR $TCSG

&Антикризисная Россия &Компании роста RUB

Рубрика #выжимки

Самое важное из исследования 'ОБЗОР РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В 2023 ГОДУ' от Дом.рф.

В 2023 г. банки предоставили более 2 млн ипотечных кредитов (+53% к 2022 г.) на 7,8 трлн рублей (+62%) – максимум за всю историю. Драйверами рынка стали сегменты новостроек и ИЖС, где распространены льготные программы

Средневзвешенная ставка на первичном рынке увеличилась до 5,9% за 2023 г. (+1,7 п.п. к 2022 г.) после сворачивания «ипотеки от застройщиков». На вторичном рынке ставка фактической выдачи составила 10,1% (+0,5 п.п.), при этом рыночные ставки предложения к концу года выросли до 16-17% вслед за ключевой ставкой Банка России

( Читать дальше )

Льготная ипотека в Москве не сделала новостройки более доступными, подсчитали в «Метриум». Эксперты подсчитали, сколько лет нужно московской семье со средним доходом, чтобы накопить на квартиру в новостройке массового сегмента (стандарт- и комфорт-класса) Москвы со среднерыночной ценой – по итогам 2023 года это 7 лет и 2 месяца. «Этот показатель заметно ниже, чем по итогам предыдущих лет, за исключением 2022 года. Так, в конце 2021 года на те же цели понадобилось бы 7 лет и 9 месяцев, в 2020 году — 8 лет и 6 месяцев, в 2019 году — 7 лет и 6 месяцев, в 2018 — 7 лет и 9 месяцев». По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV кв. 2023 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 43% их чистого денежного дохода. До появления льготной ипотеки эта доля была 60-80% дохода. @proeconomics

Ⓜ️ По данным ЦБ, в феврале 2024 г. спрос в кредитовании составил — 319₽ млрд (0,9% м/м и 26,7% г/г, месяцем ранее 236₽ млрд). Для января характерно снижение выдач из-за длинных праздников, а февраль более короткий месяц в году, но всё же выдача опускается ниже 400₽ млрд второй месяц подряд. Если бы не потребкредитование и автокредитование (об этом ниже), то можно было признать, что повышенный спрос в кредитовании сошёл на нет и ужесточение ДКП начало работать, а так придётся, похоже, ждать статистических данных за март-апрель (в феврале 2023 г. кредитование составило — 263₽ млрд, 1% м/м и 10,4% г/г).

🏠 По предварительным данным ипотека в феврале на немного подросла до 0,7% (+0,6% в январе), в целом это соответствует ожиданиям регулятора (7–12% за 2024 г.). Стоит признать, что в 2024 г. ужесточение условий по ипотеке с господдержкой начало работать. Помимо этого, правительством сократило субсидии на 0,5 п.п. (в общем сократили на 1,5% с начала запуска субсидий). Если рассматривать конкретные цифры, то выдача ипотеки с господдержкой составила — 218₽ млрд (189₽ млрд в январе), выдача же рыночной — 116₽ млрд (86 млрд в январе), держим в уме низкую базу января из-за праздников. Всего было выдано кредитов на 333₽ млрд, в феврале прошлого года выдали на 422₽ млрд.

( Читать дальше )

Так выглядел один и тот же участок на Волоколамском шоссе в разное время:


2009 год.



( Читать дальше )

Правительство РФ и Дом.РФ рассматривают варианты приватизации через IPO на Московской бирже. Обсуждение размещения акций финансового института развития уже ведется, но условия пока не утверждены. Известно лишь, что государство хочет сохранить контроль над компанией. 

 

IPO Дом.РФ планируется на следующий год. 

 

Дом.РФ — это финансовый институт развития в жилищной сфере России, который был создан в 1997 году для содействия проведению государственной жилищной политики. 

 

Инициатива по размещению акций Дом.РФ на бирже говорит о том, что государство не отказывается от планов поддержки ипотечных программ и пытается найти средства для подобных проектов. 

 

В связи с этим, вновь становятся интересны акции строительных компаний. Напомним, что за последние несколько месяцев акции многих девелоперов обвалились на фоне новостей об ужесточении условий выдачи льготной ипотеки.

 

👀 Наше видение: мы считаем наиболее интересными бумагами из данного сектора акции Группы ЛСР (#LSRG) — третьего по объему текущего строительства застройщика в России.

( Читать дальше )