Фонды

До 2022 года особо состоятельные россияне предпочитали аккумулировать капитал в зарубежных семейных трастах. Считайте, что это самый обыкновенный фонд, только ваш собственный, а не публичный. Собственники фонда удобно хранят все активы в одном месте, могут передавать их по наследству и оптимизировать налоговые издержки. 

Одной из самых чувствительных санкций в отношении российского капитала стал запрет на учреждение семейных фондов и владение ими. Сразу несколько юрисдикций: США, Великобритания, страны Евросоюза — перестали работать с состоятельными россиянами.

В 2022 году запустили российский «аналог трастов» — личные фонды. Популярности они не взыскали, так как имеют ряд недостатков. Основные сложности связаны с новизной инструмента и отсутствием детального правового регулирования, поэтому крупный капитал предпочел инструмент, проверенный временем — закрытые фонды. Да-да, рептилоиды держат свои деньги в ЗПИФах, в точно таких же, как и мы с вами. Только у них фонды свои собственные, а мы пользуемся публичными общими.

( Читать дальше )

Фонды недвижимости – достойная альтернатива облигациям и депозитам?

 
По итогам 2024 общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1,09 t₽ (+25% г/г), побив рекордный 2023 год. Поскольку прямо в недвижимость инвестировать сложно из-за высоких порогов входа и долгих сроков окупаемости, инвесторы обращают внимание на фонды недвижимости.

 

Как работают?

 
УК собирает деньги инвесторов, продавая паи по определенной цене. На полученную выручку от продажи (или ее часть) приобретается один/несколько объектов недвижимости. УК сдает недвижимость в аренду и через определенные периоды (в основном, квартал), распределяет прибыль на пайщиков. Если недвижимость по условию будет продана, то пайщики получит долю от продажи пропорционально количеству паев.

 

Преимущества в сравнении с покупкой недвижимости:

 
🟩 Порог входа ниже

🟩 Не нужно подбирать объекты недвижимости и вникать во все нюансы покупки

🟩 Можно диверсифицировать капитал и вложить деньги в разные объекты недвижимости

( Читать дальше )

В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.

Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.

Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то — на другой, некоторые — на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.

Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).

( Читать дальше )

Московская биржа опубликовала портфель наиболее популярных акций в портфелях частных инвесторов, а также лидеров фондов денежного рыка, в феврале.

Топ-10 акций:

• Сбербанк 30,8%

• Сбербанк-п 6,9%

• Газпром 14,9%

• Лукойл 14%

• Роснефть 6,5%

• Т-технологии 6,1%

• Яндекс 5,6%

• Сургутнефтегаз-п 5,3%

• ГМК Норникель 5,2%

• Полюс 4,7%

( Читать дальше )

Продолжаю изучать фонды, ориентированные на недвижимость, в рамках перетряхивания своего портфеля и пересмотра инвестиционной стратегии.
Посмотрел фонды от «Сбережения Плюс», там их не так уж и много, да и фонды не такие большие по размерам активов, как у «СФН». По каждому фонду есть красочно оформленные отчеты со всей необходимой информаций: результатами, комментариями, прогнозами и параметрами объектов в фондах.

ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях.

Фонд «Рентный доход»

Доступен для неквалов: да

Комиссия: до 2,5% от СЧА в год

Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~96-97 тыс)

Стоимость чистых активов на 31.01.2024: 8,935 млрд руб

СЧА на один пай: 133162 руб

Доля недвижимости в активах: ~90%

Основные объекты: Бизнес-Центр и два складских комплекса

Статус: сформирован

Дата завершения договора: 27.12.2027

Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A102N77

( Читать дальше )

Продолжаю изучать ЗПИФ, ориентированные на недвижимость, на очереди — фонды от УК «Сбережения Плюс».
Один фонд, который у меня уже есть в портфеле, посмотрю подробно в этой статье, остальное — как-нибудь потом.

Первое, что бросается в глаза при анализе этого фонда — наличие красивых отчетов управляющего, которые публикуются каждый квартал. У «Современных фондов недвижимости», о которых я писал ранее, такого нет.

В этих отчетах можно найти исчерпывающую информацию о составе активов фонда и, что также важно, денежных потоках. Если при анализе фондов «СФН» мне приходилось ковыряться в PDF-таблицах, чтобы выудить нужные цифры и хотя бы просто посчитать чистый доход фонда (все доходы минус все расходы), то здесь этот показатель уже посчитали.

Жаль только что не выводят динамику показателей сразу по всем отчетам, а используют стандартную схему «отчетный период в этом году vs отчетный период в прошлом», поэтому с табличками все же пришлось повозиться (об этом ниже).Там же есть комментарии о действиях УК и прогноз величины выплат:

( Читать дальше )

Пока смотрел отчеты по фонду «Современный 7» решил попутно посмотреть и другие фонды, которые предлагает УК «Современные фонды недвижимости». Ниже идет список всех фондов с основными моментами и в конце — мое личное мнение об инвестиционной привлекательности каждого фонда.

ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях.

Фонд «Современный 7»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~79-80 тыс)
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 105,3 млрд руб
• СЧА на один пай: 116997 руб
• Доля недвижимости в активах: 79,8%
• Основные объекты: склады
• Статус: сформирован
• Дата завершения договора: 31.03.2031
• Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A1034U7
• Текущая цена: ~79 200 руб
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 13,16%

( Читать дальше )

Напомню, что фонд прекратил привлекать средства в декабре 2023-го года. А значит 2024-й год стал первым полным календарным годом, когда фонд работал «чисто на свои». Собственно поэтому результаты фонда в завершенном году представляют для меня интерес. Сначала будут сводные цифры из ежемесячных отчетов за 2024-й года, а потом — прогноз возможной доходности.

Структура активов и доходов фонда

Тут особых изменений нет — денежных средств все еще много (это ни хорошо, ни плохо):

• 78,8% активов — недвижимость
• 20,7% — денежные средства на депозитах
• 0,5% — дебиторская задолженность

Структура доходов за весь 2024-й год:

• 58,4% всех денег принесли арендные платежи по недвижимости
• 29% — проценты по депозитам;
• 12,5% — прочие доходы.

Прибыль (все доходы минус все расходы) за 2024-й год составила 9,75 млрд рублей (10 831 руб на пай), а пайщикам было выплачено 9,38 млрд рублей (10 429 руб на пай), что вкупе с положительной переоценки стоимости объектов недвижимости привело к росту СЧА со 104 780 руб на пай до 112 925 руб (на конец декабря 2024-го).

( Читать дальше )

Почти половина портфельных управляющих, опрошенных Bank of America (BofA), считают, что мир находится на пороге глобальной торговой войны, спровоцированной США. Несмотря на это, инвесторы продолжают сокращать долю наличности в портфелях, увеличивая вложения в акции, преимущественно американских и европейских компаний.

Согласно февральскому опросу BofA, в котором участвовали 205 управляющих с активами $485 млрд, 39% респондентов назвали торговую войну главным риском для мировой экономики на ближайший год. Это на 11 процентных пунктов больше, чем в январе. Второе место занял риск инфляции и повышения ставки ФРС (31%).

Настроения инвесторов изменились после первых шагов администрации Дональда Трампа, объявившей о введении пошлин на товары из Мексики, Канады и Китая. Пекин ответил встречными мерами, что усилило напряженность.

Несмотря на риски, управляющие продолжают сокращать долю наличности, увеличивая инвестиции в акции. Это свидетельствует о поиске доходности в условиях неопределенности, хотя предпочтение отдается более стабильным рынкам США и Европы.

( Читать дальше )

За последние месяцы я прочитал немало интересных книг и посмотрел пул классных фильмов. Отметил одну забавную закономерность – всё действительно сильное – про Армагеддон! Это или антиутопия, или атомная война, или какой-то катаклизм в виде землетрясения, цунами, эпидемий и прочих кошмаров.

Мы перестали лазать на балконы к своим женщинам, мы перестали выпускать оптимистическую продукцию: будь то литература, кинематограф или новостная сводка… Куда катится наш мир?

Трамп стал президентом США, и началось: Гренландия, «Американский залив», Панама, пошлины... Один сценарий хуже другого. А ведь с первого полета Братьев Райт до подвига Юрия Гагарина в космос прошло 60 лет активного технического прогресса. Те же 60 лет прошли с покорения человеком околоземной орбиты до сегодняшних дней.

Что мы совершили за это время?

Цифровизировались, изобрели тик-ток и новые варианты оружия массового уничтожения? Очень спорный и несколько деструктивный прогресс, не находите? Кажется, сегодня у человечества нет ни определённости, ни перспектив.

( Читать дальше )