Михаил Новокрещёнов, ключевая ставка будет влиять на стоимость только тогда, когда стоимость кредита будет ниже ставки капитализации объекта + на рынке будет достаточно тех кто хочет + может взять такой кредит.

Собственно нет выбора «депозит или недвига». Если у вас есть «лишние» 10-15 млрд, врятли вы их на депозит в Сбер закинете, качественный объект же прослужит вам и вашим детям.

Михаил Новокрещёнов, ну я потому и выделил 3 стратегии, у инвесторов разные подходы:) но вообще проектные сроки эксплуатации современных зданий по 100 лет.

Ценообразование хитрое, можно статью писать. Если коротко, есть два базовых подхода: доходный и сравнительный. Доходный — берем условия договоров, прогнозируем денежный поток за вычетом расходов и делим на рыночную ставку капитализации, минус в том, что подход не учтет кейс, когда ставка аренды ниже или выше рынка. Второй подход — сравнительный, то есть смотрят оценку сопоставимых объектов. На практике оценщики делают 2 оценки и высчитывают средневзвешенное значение, а вот в каких пропорциях брать вес из каждого подхода — сиё тайна методики, которая согласовывается с УК.

Федорино Горе, спасибо! Еще раз присмотрюсь к Атриуму. Казалось, что там платежи никуда не движутся

Михаил Новокрещёнов, кстати, то, что объект из фонда будет продан по оценке оценочной компании — тоже большой вопрос. На рынке такой практики в ЗПИФ мало, оценкой УК может манипулировать, если ее вознаграждение от СЧА зависит, ведь методику оценки они согласовывают с оценщиком. Рыночная биржевая оценка более справедлива.

Михаил Новокрещёнов, поясню. Вот в ЗПИФ РД есть бизнес-центр. И ставки аренды на БЦ за последние 20 лет очень сильно отстали от инфляции, почти не выросли. Но стоимость строительства выросла, спрос есть. Вероятнее всего стоимость аренды будет расти, но РД завершится в 2027 году. Где гарантии, что до 2027 будет качественная переоценка аренды? Это чистой воды ставки. А в бессрочном фонде такую переоценку из-за роста аренды дождаться можно, показательный пример роста аренды в фонде СФН-Арендный бизнес или Парус-СБЛ. Но тут надо уметь выбирать недооцененные объекты.

Михаил Новокрещёнов, я не совсем понимаю вашу мысль, вы не согласны с тем, что можно заработать на росте стоимости объекта через переоценку пая на бирже?

Михаил Новокрещёнов, это не верно. В фондах типа 3 положительная переоценка обеспечивается рынком по мере роста / появления ожиданий роста денежного потока. Эту прибыль можно забрать через продажу паев.

Алексей Московский район СПб, 1. Да. Но есть риск, что по какой-то причине заказчик откажется от объекта. Полюбому там есть штрафные санкции за это и компенсации / банковские гарантии. И все же этот риск характерен именно для оборотной стратегии.

Михаил Гайлит, у Атриум ликвидность низкая, арендный поток плюс минус на одном уровне много лет. Это торговая недвижимость. Надо оценивать перспективы, конечно: есть ли дисконт к рыночной, есть ли перспективы у ТЦ в условиях роста интернет-торговли (основной драйвер складов — интернет коммерция). 

Михаил Гайлит, рентный доход сроком до декабря 2027, не знаю как на ваш, в моей системе координат — это короткий срок.
САБ7 до конца марта 2031, в моей системе это «средний срок». Недвигу по окончанию фонда вероятнее всего продадут. ~20% активов фонда на депозитах (в будущем это может быть плохо для размера выплат). Дисконт цены пая к рыночной стоимрсти активов имеется. Для среднесрочных спекуляций вроде как и не плохо. Не инвестиционная рекомендация, сугубо частное мнение.

Михаил Гайлит, приветствую! Зависит от того, хотите долго держать паи и получать ренту или купить для спекуляций.

Penguin, информация со страницы фонда

Михаил Новокрещёнов, «раскрытие стоимости» не равно «достижение цены пая размера СЧА на пай». Речь о том, что с момента приобретения вырастит денежный поток.

Dmitry_Ch, Парус-Дмитров не торгуется на бирже, там очень узкий круг пайщиков (каких надо пайщиков) и очень низкие ставки, которые пересмотрят до конца года. В двинцев запасы кеша 650 млн+, но мне он тоже не нравится.

Дмитрий, в случае с rental pro инвестор вкладывается в оборот недвижимости. Ну представьте, что вы инвестируете в квартиры на этапе котлована для последующей перепродажи, а пока ищите покупателя, сдаете квартиру в аренду (понятно, если сразу после ее постройки не успели продать, котлован в аренду не сдадите). У вас нет цели держать квартиры для долгосрочной аренды, вы их держите ровно столько, сколько нужно для поиска покупателя и перепродажи. Понимаете разницу? Совсем на пальцах: я был бы очень рад, если бы ЦОД был в моем портфеле неограниченное время, но его продали, чтобы инвестировать в следующие проекты, их тоже продадут. Это именно что инвестиции в оборот активов, а не в его владение с целью долгосрочного удержания.

arndey, по РД глянул все доки, да, они и правда хорошо выросли по части раскрытия информации, даже полезную аналитику добавили, жирный плюсик им. Еще бы договор ДУ до 2035+, эхх...

По СБЛ и правда анонса не было, только в марте в ТГ загадочно писали, что «с некоторыми» арендаторами ведут переговоры. Но в СБЛ низкая ликвидность, а Парус-Макс закупил их на 40+ млн. СБЛ и раньше рос до 1200+, больше года назад точно.

По Лог ведут переговоры о досрочном перезаключении, было в видео. Обновленную модель с учетом снижения кредита обещали не позднее ноября опубликовать. 

Если будет интересно, я на этой неделе в блоге писал про Лог и СБЛ.

arndey, но поймите меня правильно. Я не хочу сказать, что только Парус достоен места в портфеле, я только хочу массового применения лучших практик:
— отчетность не только как обязаловка по закону, но понятным языком для инвестора не реже раза в месяц;
— долгосрочные ДУ;
— публикация фин моделей;
— ежемесячные выплаты;
— эффективное привлечение денег (а не вот это «дайте нам денег, однажды что-то купим")
— больше продуктов для инвесторов, а не спекулянтов
— нормальная клиентская поддержка в разных каналах;
— публикация инвест стратегий и долгосрочных намерений (мы что-нибудь купим для сдачи в аренду и/или перепродажи — это не стратегия)

arndey, вы сравниваете отчетность фонда для квалов и не квалов, без учета накладываемых законодательством обязательств и ограничений. Впрочем, для банковской УК раскрытие информации действительно на достойном уровне. Но до Паруса все равно очень далеко и по объему и по качеству подачи и тем более по качеству коммуникации. А если вы решите все же сравнить сопоставимые фонды для квалов vs для квалов, то все совсем встанет на свои места.

Дмитрий, тут надо учитывать, что паи Парус-Озн УК распродала по 6300. И не корректно ассоциировать прибыль девелопера с доходом пайщиков, фонд и девелопер — независимые лица. По комментам вижу, что люди плохо представляют во что вкладывают, покупая рентал про.

Рентал про — это не про владение недвигой через фонд, это про инвестиции в оборот недвижимости со стадии строительства, с принятием всех специфических рисков.

Penguin, раскрытие информации ни у кого не идеально. Но если сравнивать с конкурентами, то даже сравнивать нечего, у конкурентов эмитация раскрытия vs энциклопедический справочник. Это просто факт:) и это печально, что рынок пока еще столь незрелый, что только одна УК хоть как-то старается работать.