vladimirmed, так СЧА ведь уменьшится на размер выплаты:)

Василий Иванов, сложно сказать в моменте. Нужно анализировать. Хотелось бы по-дешевле купить. Может быть в какой-нибудь кризис будет возможность урвать по более выгодной цене. Ддя меня этот актив идет 3-м приоритетом в моем листе фондов недвижимости.

Максим Молчанов, да на рынке ЗПИФ сейчас и не видно интересных ТРЦ. Все объекты на грани авантюры. А одна известная компания на букву «А» любит продавать ТРЦ в не самых крупных городах с качеством объекта не выше Б-класса с доходностью А-класса в Мск/СПБ(там натурально цена пая сильно выше СЧА в розницу продается).

Дмитрий, ТРЦ наверное интересно владеть типа Афимолл или ЦУМ, но такое в ЗПИФ никто никогда не продаст:)

Максим Молчанов, если мы с вами думаем об одной и той же платной подписке, то у меня материалы о недвиге (если вы на это намекаете) появились сильно раньше, это видно в моем блоге:)

Сейчас и в складах, и в офисах рынок собственника.

vladimirmed, 
— СЧА на пай не размывается при доп эмиссии,
— Вы % считаете от суммы кредита на начало года, но в течение года будет привлечено 2 млрд, из них уже на вскидку (считаю в уме на память, могу ошибаться) 1,6 млрд привлекли в первые 1,5 месяца, то есть средняя сумма кредита по году сильно меньше, чем 4,2 млрд. 

Василий Иванов, доп. эмиссию всю выкупили, цена ушла выше. Но тут все очевидно, что УК создает высокое предложение в стакане, после распродажи уже цена растет.

DDav, таблица дает случайные выводы. Инвестиции в Парус-СБЛ уже обогнали все остальные фонды недвижимости, но из таблицы этого не видно. Логистика уже имеет 0 кредит.

Не разбираясь в объектах вложения, можно получать только случайные результаты (как плохие, так и хорошие). 

Важно это понимать. Таблица имеет ряд полезных данных, но только для человека, который уже изучил те фонды, которые ему интересны.

Вот вам пара комментов: 
— паи Логистика все распроданы, 0 кредит, рост арендного потока в мае, она даст отличную доходность через год, это просто очевидно;
— Озон — должна быть небольшая доп эмиссия в этом году, это придавит цену пая, то есть прямо сейчас его покупать мало смысла, только если не иметь инсайд, что досрочно пересмотрят условия аренды, это тоже очевидно;
— Нордвей — в следующем году будет доп эмиссия, это придавит цену пая;

Про Рентал не сможет обогнать всех «Парусов» на горизонте года, это тоже должно быть очевидно (если только в Парусах не случится какой-то из ряда вон случай типа пожара).

DDav, спасибо, да, вижу, есть срок. 
Поясню, вот смотрим на фонд «Парус-Логистика», доходность показывает 8%, судя по таблице из него бежать надо, но на самом деле выплаты сейчас в фонде 9,39 рублей на пай, то есть к отображаемой цене 1177 доходность ~9,6%, а с мая выплата будет 13,42 на пай, то есть доходность к текущей цене ~13,7%. 

И это лишь один пример грубейшей ошибки при принятии решения по такой таблице. Но если какие-то инвесторы реально этим пользуются для принятия решений, могу только аплодировать, они будут совершать ошибочные продажи, а адекватные инвесторы будут инвестировать по более привлекательным ценам.

P.S. вот вы смотрите в эту таблицу и видите, что вас интересует Рентал Про (о чем выше писали), но вот только из таблицы вы не учтете, что в Рентал Про нет сдаваемой в аренду недвижимости прямо сейчас, там есть только права на строящийся объект, а выплаты дохода — это проценты по квази-кредиту на строительство.

Риэ, профессиональные оценщики обычно используют комбинацию методов. Если смотреть только на АП, есть риск упустить из вида тот факт, что договора аренды не бесконечны и условия перезаключения будут зависеть от рыночной ситуации. А на рыночную ситуация в том числе будет влиять и стоимость возведения новых объектов. В Москве уже есть кейсы продажи офисов по 400+ тыс. за кв. метр. (Если честно, выглядит так, что состоятельные люди готовы даже с низкой доходностью брать метры, только бы избавиться от фиата).

DDav, таблица не учитывает сроки ЗПИФ, не учитывает ожидаемый план индексаций, не учитывает наличие недооценки / переоценки цены объекта к рынку. По ней не получится принять верное решение. 

МАРИС ДРЕШМАНИС, волатильность качественных фондов, на мой взгляд, низка. Сильный рост выше СЧА происходит на очень низких объемах, так как в них очень мало спекулянтов, если у инвестора крупная позиция, то нет смысла дергаться. Я выходил из Озона неделю, чтобы минимизировать свое влияние на цену. 

ЗПИФ недвижимости относительно хорошо поддаются прогнозу, так как есть заключенные договора аренды, известны размеры индексации и аренды, известны расходы. Очень много известных величин. Но оговорка — речь про денежный поток, а цену не вижу смысла прогнозировать, тут хаос в головах физиков может к любой дичи приводить. Классический пример, когда заранее было известно, что УК зальет в стакан по заранее известной цене паи на сумму сотни млн рублей, но за пару дней до этой даты одуревшие физики скупают этот же фонд на 5-10% дороже.

Риэ, на мой взгляд цены действительно неадекватны. На это можно забить, если объем вложений в фонд несколько млн и не было бы альтернативы. Но альтернатива есть, причем более высокого качества. Условно склад в Твери и бизнес-центр в районе центра Москвы, который на 40-50% дешевле аналогов, тут даже сравнивать нечего:)

Бойко Роман Владиславович, я публиковал таблицу с оценкой каждого объекта из САБ7: smart-lab.ru/blog/1101351.php

Там за основу взяты данные из отчетов оценщиков.

У Парус низкие ставки аренды — просто договора заключены до резкого роста ставок.

Бойко Роман Владиславович, 
1. Потенциал апа аренды в Парус намного выше, чем в СФН, то есть в СФН недвига сдается с небольшим дисконтом к рынку или вообще без дисконта, а у Паруса дисконт 40% — 60%. 
2. СФН имеет короткий срок жизни, там можно и не дождаться значимого роста денежного потока, ЗПИФ расформируют, объекты продадут, переоценку получит кто-то другой. В Парус сроки ЗПИФ длиннее сроков договоров аренды, пайщики получат переоценку аренды кэшем. И это даже уже происходит в том же СБЛ/Лог/Двинцев.
3. Качество раскрытия информации и коммуникации с инвесторами в СФН и Парус просто нельзя сравнивать. С Парус можно в чате поговорить, можно по телефону, можно в офисе, можно кучу материалов и фин моделей найти. Попробуйте что-то внятное добиться от СФН, кроме предусмотренной законом информации.

Все это объясняет почему в одном ЗПИФ дисконт к СЧА, а другой раскупают даже выше СЧА.

Буш, не анализировал. Есть пример закрытия ЗПИФ — ПНК Рентал. Там заморозили торги и завершили расчеты кажется в течение 3 мес.

Буш, а вы знаете пример фонда Парус, где паи ниже СЧА надо продавать?

Буш, в 2036 закончится ДУ по Норду. Не факт, что объект продадут. Я надеюсь, большинство пайщиков проголосует за продление срока ДУ.

Буш, налоговым агентом будет брокер. ЛДВ зависит от срока владения фондом. Не все пайщики будут владеть фондом 3+ лет. Возможно, применение ЛДВ потребует отдельной заявки брокеру, это надо узнавать в поддержке конкретного брокера.

А я думал фонды Парус показали доход в 2024 сильно выше Rental Pro с учетом роста стоимости пая. Как же так получается, кто-то что-то недоговаривает… )