Инвестиции в недвижимость

Если посмотреть на недвижимость глобально, отбросив текущие тенденции, то можно заключить следующее:
— недвижимость, как товар, имеет определенную себестоимость, маржа застройщиков относительно стабильна, а цена вторичного рынка в конечном итоге определяется первичным, следовательно рост цены на недвижимость равен инфляции, в среднем.
— при этом цена конкретной квартиры, которая ветшает, отстает от рынка, а значит и от инфляции. Но не сильно, т.к. срок службы дома от 50 лет.
— вклад как правило примерно равен инфляции, ипотека — превышает ее, стоимость аренды — сильно меньше ипотеки, т.к. иначе потенциальные арендаторы выберут «маленькое, но свое».

Следовательно:
— если есть деньги на свою кв, класть их на вклад и снимать квартиру не выгодно, т.к. % по вкладу = росту цены кв. = инфляции. По кв. имеешь потерю на ветшание, но аренда обходится сильно дороже, т.е. теряешь деньги на аренде.
— если есть деньги, покупать и сдавать ее — может быть выгодно, относительно вклада (см. предыдущий пункт), но трудоемко и рискованно — живешь не ты, а другой человек, отсюда риски и простои.
— если нет денег, брать ли ипотеку? Ипотека несколько превышает удорожание кв и инфляцию. Сама кв. ветшает. В сумме это примерно равно расходам на аренду. Но при аренде рисков никаких — сколько есть денег, такую кв. и снимаешь. При ипотеке — все риски, и риск с выплатой, и риск если что-то случится с домом.
— брать ипотеку, покупать квартиру и сдавать — исходя из предыдущих 2-х пунктов, выгоды никакой, но здесь собраны уже все возможные риски. В общем случае не стоит.

Вы никогда не задумывались, зачем застройщики информируют покупателей о скором повышении цен? С чего вдруг эта благотворительность от застройщика?  Действительно, если через несколько дней будет рост цены, то застройщику нет резона информировать об этом покупателя, ведь продав объект по более высокой стоимости, он больше заработает!

Подумайте об этом, когда видите картинку с «часиками». Или увидите рекламу, что «через три дня рост цены». Типа, все бросай и беги покупай.

Бывает действительно выгодно купить недвижимость, но тогда застройщики, да и никто другой вам об этом не скажут (а купят сами, либо продадут тихо по более высокой цене и все). Забота о благе потребителя не в традициях российского бизнеса.

Конечно, эта старая уловка девелоперов, ее даже и хитростью сложно назвать, настолько это тупой маркетинговый прием. Строго говоря, приемчик можно встретить при продаже многих товаров и услуг, но только в недвижимости его по-настоящему поставили на поток.

Пользуясь случаем, ещё раз напомню что Сбер отказал мне в ипотеке с моим первоначальным взносом 70-75%.
ну не хочет он на мне заработать.
я не стал покупать без ипотеки, хотя вполне мог потому что при ипотеке банк как бы то ни было, а идёт гарантом сделки, проверяя её.

вобщем, всё норм. я с деньгами, банк — тоже. продавцы — с квартирами.

и я теперь не тороплюсь.

причина опять в том же — гарантия сделки.

допустим, покупатель через несколько месяцев объявил себя банкротом. сделку легко через суд расторгнут, квартиру у меня заберут, а деньги..
всё… не вернут. 
или продавца признают позже недееспособным (даже после его смерти), или найдутся люди, каким-либо образом претендующие на эту квартиру,
или продажа сразу нескольким покупателям, или банальная подделка документов и дистанционная продажа, или бабушка решила что зря квартиру продала и написала заяву в суд что осталась без единственного жилья.

в общем, шансов лишиться купленной квартиры без возврата денежных средств — великое множество.
и принцип «добросовестного покупателя» почему-то не работает.
ну как. работает, но денех_нет ))

НО !!

Это сопоставимо с количеством банкротов за весь 2018 год, когда банкротами были признаны 111 застройщиков, еще 39 вошли в одну из стадий банкротства. Эти компании возводят 576 домов общей площадью 4,5 млн кв. м.

Подавляющее большинство среди банкротов 2019 года — небольшие застройщики, указывает гендиректор РАСК Николай Алексеенко. У 103 в стадии строительства не более четырех домов (именно домов, а не жилых комплексов), в среднем жилая площадь этих домов не превышает 8000 кв. м.