Коммерческая недвижимость

По облигациям серии 002Р-10 размер 3-го купона на 1 облигацию составил 19,53 рублей. Общий объем выплат составил 29,3 млн рублей. Напомним, ставка флоатера установлена как ключевая ставка ЦБ + 4,5%. В условиях волатильности данный выпуск является привлекательным, так как защищает инвесторов от рисков роста ключевой ставки ЦБ РФ.
ФПК «Гарант-Инвест» является защитным активом для инвесторов, поскольку безукоризненно выполняет свои обязательства.

Размер купона по облигациям серии 002Р-06 составил 10,68 рублей, общая сумма выплаты – 21,360 млн рублей.

Месячный объем торгов за октябрь по выпуску серии 002Р-06 впервые за последние три месяца снизился. Показатель равный 51,3 млн рублей оказался на 45% ниже сентябрьского результата и на 33% ниже объема за август (76,8 млн). Цена облигаций за месяц выросла с 92,8 до 93,9% от номинала, несмотря на увеличение ключевой ставки. Доходность выпуска осталась на уровне 29% годовых.

ФПК «Гарант-Инвест» является защитным активом для инвесторов, поскольку безукоризненно выполняет свои обязательства.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» представляет неаудированную промежуточную сокращенную консолидированную финансовую отчетность по МСФО за 9 месяцев 2024г.

Операционные показатели:

За 9 месяцев 2024г. посещаемость торговых центров, принадлежащих ФПК «Гарант-Инвест» достигла уровня аналогичного периода прошлого года и составила 28,4 млн человек. Уровень вакантности в ТЦ Компании снизился с 2,0% до 1,87% на 30.09.24.

Финансовые показатели:

Совокупная арендная выручка Компании выросла на 7% LFL и составила 2 329 млн руб. Рост выручки был обусловлен стабильными операционными показателями, а также увеличением доходов торговых центров за счет индексации арендных ставок и роста дохода в виде процентов с товарооборота арендаторов.  

Показатель EBITDA за 9 месяцев 2024г. составил 3 260 млн руб., показав рост на 26% относительно показателя аналогичного периода прошлого года. Компании удалось достичь высоких темпов роста показателя за счет роста арендной выручки и доходов от финансовых активов, существенно выросших в частности в связи с высоким значением ключевой ставки.

26 октября 2024 года ФПК «Гарант-Инвест» стала партнером главного события для инвесторов — конференции SMART-LAB 2024. В рамках мероприятия Президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов выступил спикером на «Сессии Эмитентов», где поделился аналитическими выводами и обсудил перспективы рынка. Конференция собрала более 3000 участников, среди которых были ключевые игроки фондового рынка, аналитики, эмитенты и финансовые блогеры.

Алексей Панфилов, комментируя текущее состояние рынка, подчеркнул, что повышение ключевой ставки ЦБ не стало сюрпризом для ФПК «Гарант-Инвест». Он отметил, что компания понимает, что текущая экономическая ситуация характеризуется высокими ставками и это долгосрочный тренд.

Президент ФПК «Гарант-Инвест» выделил ключевые аспекты, делающие торговую недвижимость интересным и надежным объектом для инвестиций, по сути защитным активом. Он акцентировал внимание на том, что доходность этого сегмента растет вместе с инфляцией, формируясь за счет фиксированных арендных ставок и процента от товарооборота. В настоящее время наблюдается растущая потребительская активность, а рынок торговой недвижимости испытывает нехватку качественных площадей. Это создает благоприятные условия для роста арендных ставок и стоимости объектов.

Газпромбанк выпустил очень инересный отчёт о рынке арендной недвижимости. Решил подробнее изучить текущее состояние рынка коммерческой аренды.

Начнем с рынка в целом:

Рынок розничной торговли в России, особенно в крупных мегаполисах, продолжает демонстрировать устойчивый рост, несмотря на макроэкономическую нестабильность и структурные изменения в экономике. 

Уход зарубежных игроков открыл новые возможности для российских ритейлеров, которые активно занимают освободившиеся ниши и предлагают потребителям альтернативные продукты и услуги. 

В условиях дефицита доступных торговых площадей спрос на качественные коммерческие объекты существенно возрос. Особенно это заметно на фоне исторического минимума ввода новых торговых площадей в Москве в 2023 году, где объем новых объектов упал на 84% по сравнению с предыдущим годом. Такой дефицит стал драйвером снижения уровня вакантности до рекордно низких показателей и привел к повышению арендных ставок. 

А как чувствуют себя покупатели?

Крупные владельцы коммерческой недвижимости в России, такие как O1 Properties и Mall Management Group, вынуждены договариваться с банками о реструктуризации кредитов с плавающими ставками, которые сейчас находятся на уровне 22–24%. Участники рынка опасаются, что дальнейшее повышение ключевой ставки ЦБ может привести к банкротству ряда держателей крупных объектов, так как банки не заинтересованы изымать активы из-за высоких затрат на их управление.

Рынок показывает активные переговоры о реструктуризации, особенно среди объектов с долговой нагрузкой выше 45% от их стоимости. Это явление стало массовым после резкого роста ключевой ставки ЦБ до 19%. При текущих условиях арендного потока может не хватить для обслуживания долга, особенно для недавно введенных в эксплуатацию торговых центров.

Сбербанк является основным кредитором в этом сегменте, и его портфель кредитов под коммерческую недвижимость составляет около 1,7 трлн рублей. Хотя в банке утверждают, что массовых переговоров о реструктуризации пока не наблюдается, поддержка требуется объектам с высоким соотношением долга к оценочной стоимости. Эксперты подчеркивают, что банки стремятся продлить сроки выплат или пересмотреть условия займов, а в исключительных случаях могут конвертировать часть долга в долю в недвижимости.

Участники российского рынка лизинга, в основном небольшие и средние компании, начали активно диверсифицировать свои портфели. С учетом замедления темпов роста в секторе, многие лизинговые компании, традиционно работающие с оборудованием, ищут возможности выйти в более маржинальные ниши, особенно в сегмент автолизинга.

Примером служит компания «Аренза-Про», которая тестирует сделки с автомобилями и намерена увеличить долю автолизинга в своем портфеле до 30%. Другие игроки, такие как «Интерлизинг», развивают лизинг недвижимости, реагируя на спрос в условиях инфляции. Глава «МСБ-Лизинг» Юрий Колесников отмечает растущий интерес к коммерческой недвижимости и апартаментам как защищенным от инфляции активам.

Однако успех в автолизинге сопряжен с высокой конкуренцией: 60% рынка контролируют топ-10 крупнейших компаний. Для нового игрока, стремящегося занять место в этом сегменте, критически важно получить преференции от дилеров, что не всегда легко. Кроме того, требуется трансформация бизнес-модели и внедрение новых технологий, что представляет собой капиталоемкий процесс.

Компания объявила о выплате купона по облигациям серии 002Р-08 в размере 14,79 рублей, что в общей сложности составляет 44,4 миллионов рублей. Этот выпуск продолжается демонстрировать свою привлекательность как защитный актив для инвесторов.

Особенностью данного выпуска является валютная оферта, которая представляет собой способ хеджирования валютного риска для инвесторов. Она предусматривает погашение по цене, обеспечивающей возврат инвестиций с доходностью 7% годовых в долларах США. За несколько дней до погашения инвестор, учитывая текущий курс доллара, может самостоятельно принять решение: остаться в рублях или запросить перерасчет объема инвестиций и доходов в доллары США, выбрав наиболее выгодный для себя вариант.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» безукоризненно выполняет свои обязательства.

Недвижимость бывает очень разная. Думаю те, кто вчера почитал о доме-гараже, порадовались вместе со мной, находчивости наших граждан.

Но когда речь заходит о диверсификации инвестиций, и в частности, о разбавлении его инвестициями в недвижимость, многие инвесторы тут же начинают возражать, что с небольшим капиталом это не всегда возможно.

Все дело в том, что под фразой «инвестиции в недвижимость», мозг, как правило, начинает рисовать площади в торговых центрах, складах, или на худой конец жилую недвижимость, или попросту квартиры.

Однако, вложения в недвижимость не ограничиваются лишь одними дорогостоящими лотами. Есть довольно много вариантов, которые также подпадают под категорию недвижимость, но в тоже время, вполне доступны широким массам, и речь пойдет не про фонды недвижимости.

Офисы, торговые площади, склады, производства, гостиницы, автосервисы, общепит. Всё это очень хорошо, но крупная коммерческая недвижимость доступна далеко не всем инвесторам. И даже многая жилая недвижимость (квартиры, дома) стала сейчас довольно недосягаемой для основной массы инвесторов.