ЗПИФы недвижимости

Посетил бизнес-завтрак компании Самолет, где презентовали новый ЗПИФ на жилую недвижимость, который могут приобретать в том числе неквалы.

❓Насколько такой фонд может быть интересен?

Несмотря на отмену льготной ипотеки, рост ключевой ставки и высокую доходность по депозитам, цены на жилую недвижимость продолжают расти. Это и не удивительно, значительная доля жилого фонда была построена в конце 60х — начале 70х годов и начинает подходить к концу срок ее полезной эксплуатации.

Молодые люди не очень хотят жить в «бабушкиных» квартирах со старыми планировками и кухнями по 5 кв.м., поэтому, отдают предпочтение новостройкам. В новых современных ЖК, помимо более удобных планировок, жильцы получают облагороженную территорию и всю инфраструктуру в пешей доступности, от детских садов до спортивных центров.

📈 Таким образом, спрос на современные ЖК продолжит расти, как с точки зрения покупки, так и аренды, а вот предложение может прилично снизиться в ближайшие годы. Из выступления IR директора ГК «Самолет» Никиты Мороза на конференции Profit, я услышал, что застройщики начали снижать запуски новых проектов из-за дорогого проектного финансирования, отдавая приоритет ранее запущенным и находящимся на финальных стадиях строительства. Это приведет к тому, что предложение в сегменте первички на рынке с 2027 года снизится.

Уважаемые коллеги, профессиональные участники фондового рынка, естественное для молодых компаний желание выбиться в люди, в ряды компаний крупных, заставляет нас, АО ТОННЭКС ГРУП, искать новаторские, инновационные решения во всех плоскостях деятельности, включая, разумеется, и маркетинг, и продажи, и фандрайзинг. Именно поэтому компания ТОННЭКС, девелопер и отельер загородного отдыха, разработала и имеет честь предложить вам сейчас абсолютно новый, инновационный подход в использовании ЗПИФ для создания рентных инструментов.

В чем состоит наша инновация, почему она может, и даже должна, как нам кажется, вас заинтересовать? В подробностях мы расскажем вам отдельно. В целом же, в инновационном ЗПИФ ТОННЭКС ГАБ присутствуют два принципиальных нововведения, оба они касаются доверия инвесторов. Впервые на рынке РФ владелец паев ЗПИФ может быть абсолютно убежден в абсолютной же достоверности финансовой отчетности своего доходного инструмента. Впервые на рынке полностью исключен «осадочек от пропажи чайных ложек» – фактор недоверия к УК в части достоверности доходов и расходов фонда. Весь доход и все расходы объектов рентной недвижимости полностью прозрачны для инвесторов и, при желании, для всех желающих.

🏢Недвижимость, как известно, является классическим инструментом долгосрочного инвестирования. И статистика наглядно демонстрирует, что стоимость жилья всегда упорно растёт, несмотря на кризисы и падения рынка. В этой связи мое внимание привлек ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость», позволяющий получать доход от аренды столичного жилья, и я предлагаю вместе с вами погрузиться в эту тему подробнее и изучить основные детали.

На зарубежных биржах инвестиционные фонды недвижимости (REIT) уже давно пользуются большой популярностью, поскольку обеспечивают инвесторам стабильный доход и помогают снизить волатильность инвестпортфелей. Те из вас, кто торговал зарубежными REITами до 2022 года — не дадут соврать! И в этой связи очень приятно видеть, что наши девелоперы тоже, наконец, обратили своё внимание на этот перспективный сегмент и предлагают новые инвестиционные продукты для частных лиц.

💼Любопытно, но именно ЗПИФ от компании Самолет станет первопроходцем среди российских розничных фондов, специализирующихся на инвестициях в объекты арендного жилья. И здесь сразу же нужно отметить, что аренда жилья в Москве имеет ряд особенностей, по сравнению с другими регионами нашей необъятной страны:

Что в составе ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость» и основные условия размещения

🔹 О фонде
Группа «Самолет» (MOEX: SMLT) запускает первый в России розничный ЗПИФ жилой недвижимости — аналог международных REIT. Фонд инвестирует в готовые квартиры и апартаменты с доходом от аренды и потенциалом роста стоимости.

🔹 Активы фонда

• Объем: 3 млрд руб. (200+ лотов, 10 000 кв. м)

• Локации: ЖК «Эко Бунино», «Тропарево Парк», «Вереск», «Стремянный 2» (Москва)

• Все объекты свободны от залогов

Смотрю щас презу Самолета.
Хотят запустить аналог REIT — ЗПИФ на жилую недвижку.

Что меня смущает?

на практике рентная доха жилой московской недвижки составляет в районе 5%.

А тут комиссия УК составляет 3%.

Активы 3 млрд, 9,8 тыс м2
Средняя цена метра в ЗПИФе = 306 тыр
(тут хз, может неправильно, я просто взял цифры из их релиза, может другой расчет на самом деле, так-то обещают скидку к рыночной цене 18%)
Плата за управление 3% = 90 млн руб.
Вроде немного в абсолюте, но в процентах немало.

Сами они обещают доху 21%.
Но реальная жизнь говорит 5%
Минус 3% за управление.

21% по их расчетам включает рост цен. Но вырастут цены — упадет доходность, особенно если фонд будет ротацию.

Завтра будем делать с ними интервью — у кого какие вопросы к ним есть?

ПИФ недвижимости Атриум — это моно-фонд недвижимости под управлением Велес-траст, сформирован в 2011 г. сроком на 25 лет до 31 января 2036 г. Работает достаточно давно и стабильно.

В фонде один объект недвижимости — торговое помещение в ТРК «Атриум» (Земляной Вал 33, Москва) площадью 1110,3 м2. Объект фонда относится к сегменту торговой недвижимости, что в текущих условиях рынка является эффективным защитным активом. Помещение сдается в аренду по долгосрочному договору аренды парфюмерно-косметической сети Л'Этуаль. С арендатором заключен договор до 2030 г.

Доход от сдачи в аренду имущества распределяется между пайщиками. Размер дохода определяется по формуле: доход фонда минус все текущие расходы фонда и разница полностью выплачивается пайщикам. Так как арендная плата индексируется, то со временем растут и выплаты дивидендов. Дивиденды Атриум платит стабильно, выплата производится ежемесячно, в районе 15 числа каждого месяца. Выплаты происходят также как и по акциям — на брокерский или на банковский счет. В 2024 г. выплата на пай составила от 11,8 до 13,6 руб. При расчетной стоимости пая 1 451,72 руб. это соответствует 9,7-11,2% годовых.

Приветствую, дорогие друзья.

ЗПИФ «Парус-Красноярск» — новый фонд недвижимости от УК «Парус», запуск фонда запланирован на апрель 2025. В состав фонда включены два корпуса крупнейшего логистического комплекса класса «А» в Красноярском крае общей стоимостью 5,2 млрд рублей. Первый корпус на 100% сдан арендатору «Озон», второй корпус на 100% сдан арендатору «Сберлогистика». Договора с обоими арендаторами заключены до 2035 года, индексация ставок по договорам аренды предусмотрена в диапазоне 5-8% в год и привязана к ИПЦ.

Фонд использует кредитное плечо по плавающей ставке «КС+3%». В базовом сценарии УК планирует привлечь 1,4 млрд рублей в 2025 году, которые будут направлены на погашения кредита, но если продажи пойдут быстрее плана, то УК готова увеличить предложение паев.


Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

На горизонте 5 лет УК прогнозирует среднюю дивидендную доходность на уровне 12,5% годовых при цене пая 900 рублей. При этом стоимость размещения еще уточняется и может находиться в диапазоне 900-1000 рублей за пай. Не исключаю, что УК начнет размещать паи порциями, постепенно повышая стоимость продажи.

Общее мнение: всё плюс-минус одинаковое, решающее значение имеет цена.

1. УК «Современные фонды недвижимости»
Основная статья: ссылка.
Интересен только «Современный 7» (RU000A1034U7). В остальных либо размер входа не устраивает, либо в составе мало недвижимости.

2. Фонды Парус (только квалам)
Основная статья: ссылка.
По текущим ценам интересны Парус-ЛОГ (RU000A105328), Парус-НОРД (RU000A104KU3) и Парус-ДВН (RU000A104KU3). Планирую покупать в указанном выше порядке, но не прямо сейчас. Малый размер лота позволяет докупать фонды по чуть-чуть.

3. УК «Сбережения плюс»
Основная статья: ссылка.
«Рентный доход» (RU000A102N77) дает хорошую доходность к погашению, но у него короткий срок до завершения договора ДУ, мне интересны более долгие вложения. Докупать не буду.
«Рентный доход 2» (RU000A103HD7) хорош, но надо ждать старта биржевых торгов, цена сейчас не рыночная.
«Рентный доход ПРО» (RU000A103B62) можно докупать, но не в приоритете. Еще понаблюдаю за отчетами в динамике.

4. УК «Рентал» (только квалам)

Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».

УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.

На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:

Продолжается бум в складской недвижимости, который начался в 2020 году на фоне пандемии. Люди активно пользуются услугами доставки продуктов и готовой еды, активное распространение получили маркетплейсы. Это требует наличия складских помещений, особенно рядом с крупными мегаполисами.

☝️ В итоге, застройщики не справляются с опережающим ростом спроса на такие объекты. Для сравнения, в 2023 году построено 4 млн кв. метров при спросе в 15 млн кв.м. Многие даже строящиеся помещения уже сданы в аренду. На выходе мы видим трехкратный рост арендных ставок за последние 3 года по объектам складской недвижимости.

🏗 Свой склад строить дорого, поэтому, на помощь приходят ЗПИФы недвижимости, где каждый желающий может приобрести небольшой кусочек актива (пай).

✔️ На нашем рынке самое большое число ЗПИФов недвижимости у Паруса. Там можно найти фонды на складскую, офисную (бизнес-центры) и торговую (торговые центры). Удобство заключается в том, что каждый объект упакован в отдельный ЗПИФ и вы можете приобрести те активы, которые понравились.

Фонды недвижимости – достойная альтернатива облигациям и депозитам?

 
По итогам 2024 общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1,09 t₽ (+25% г/г), побив рекордный 2023 год. Поскольку прямо в недвижимость инвестировать сложно из-за высоких порогов входа и долгих сроков окупаемости, инвесторы обращают внимание на фонды недвижимости.

Как работают?

 
УК собирает деньги инвесторов, продавая паи по определенной цене. На полученную выручку от продажи (или ее часть) приобретается один/несколько объектов недвижимости. УК сдает недвижимость в аренду и через определенные периоды (в основном, квартал), распределяет прибыль на пайщиков. Если недвижимость по условию будет продана, то пайщики получит долю от продажи пропорционально количеству паев.

Преимущества в сравнении с покупкой недвижимости:

 
🟩 Порог входа ниже

🟩 Не нужно подбирать объекты недвижимости и вникать во все нюансы покупки

🟩 Можно диверсифицировать капитал и вложить деньги в разные объекты недвижимости

Общие параметры и стратегия

Управляющая компания придерживается стратегии «монофондов»: один фонд = один объект.

Для приобретения объектов привлекается заемный капитал, именно поэтому паи доступны только квалифицированным инвесторам.

В линейке фондов компании представлено 4 фонда со складской недвижимостью и 1 фонд с офисной недвижимостью. Кратко по каждому фонду:

• Парус-ЛОГ. Активы фонда — 2 складских комплекса в Московской области с якорным арендатором FM Logistic. Стоимость объектов — 8,2 млрд. Кредита в фонде нет. Купить можно на бирже, паи стоят дороже СЧА (на 15%), ISIN: RU000A105328.
• Парус-ОЗН. Актив фонда — складской комплекс в Тверской области с якорным арендатором OZON. Стоимость объектов — 2,77 млрд. В фонде льготный кредит под 7,5% годовых до 3 квартала 2027 года. Кредит ниже арендной ставки, поэтому УК не торопится гасить долг. Проценты по долгу выплачиваются из арендного потока, а под частичное погашение долга (амортизацию) УК периодически выпускает новые паи. Купить можно паи на бирже, торгуются чуть выше СЧА (на 3,37%), ISIN: RU000A1022Z1.

«Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, инвесторы сталкиваются с важным решением: должны ли они инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (англ. real estate investment trust (REIT)) или напрямую приобретать физическую недвижимость? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы», — в колонке на Вenzinga поясняет СЕО брокера Mind Money (ex «Церих») Юлия Хандошко.

Соблазны:

REIT предлагают инвесторам доступ к недвижимости без сложностей, связанных с владением и управлением физической недвижимостью. Плюс, высокая ликвидность – продажа физической недвижимости может занять месяцы, в то время как REIT торгуются на фондовых биржах, что позволяет инвесторам покупать и продавать акции практически мгновенно.

Нижний входной барьер –  при ценах на акции часто ниже $100 инвесторы могут диверсифицировать свою деятельность в нескольких секторах недвижимости без больших капитальных обязательств.

Возможности использования кредитного плеча – инвесторы могут использовать ипотечные кредиты для приобретения недвижимости с меньшим первоначальным капиталом, что потенциально увеличивает доходность в случае роста стоимости недвижимости.

Друзья, изучил интересное исследование рынка ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» по итогам 2024 года. Делюсь наиболее интересными лично для меня материалами, в сопровождении моих комментариев. Ссылка на полное исследование в закрепленном комментарии. И так, поехали.

ЗПИФ недвижимости — уже серьезный рынок

В России появилась новая платформа для мотивации сотрудников, основанная на закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), запущенная управляющей компанией (УК) «Современные фонды недвижимости». Это первый такой проект в стране. Платформа позволяет компаниям, как с публичными акциями, так и без них, создать долгосрочные программы мотивации для своих сотрудников. В рамках программы, сотрудники могут подписывать договоры купли/продажи акций, с возможностью получения акций компании по итогам выполнения KPI, либо участвовать в программах с паем ЗПИФа.

Для компаний без акций предметом мотивации становятся паи ЗПИФа, и стоимость активов фонда оценивается независимыми экспертами. Это позволяет сотрудникам увидеть актуальную стоимость своей мотивации. Заключение договора с УК снижает нагрузку на HR и бухгалтерию, а также повышает доверие и прозрачность, поскольку надзор за фондами ведется специализированным депозитарием и Банком России.

Платформа ориентирована на компании, стремящиеся удерживать сотрудников и мотивировать их на долгосрочное развитие. ЗПИФы предоставляют преимущества, включая конфиденциальность, налоговые льготы и прозрачную оценку активов. Однако существуют и альтернативные способы мотивации, например, опционные договоры, которые, по мнению некоторых экспертов, являются более простыми и прозрачными.

На мой взгляд, цена [Парус-Озн] сильно оторвалась от фундаментальной оценки. Текущая рыночная цена была бы оправдана только если появилась информация о досрочном пересмотре арендных ставок, но таких анонсов я не видел. Инсайд или бешенство хомяков? Вопрос риторический. К тому же в 2025 и 2026 запланированы небольшие эмиссии для погашения амортизаций по кредиту в размере 93 млн рублей в 2025 и 126 млн рублей в 2026 годах.

После анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы. Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.

Цена и прогнозную доходность я взял на сайте Aktivo: https://aktivo.ru/realty

Доходность рассчитана управляющей компанией на основе финансовой модели каждого фонда, я буду считать эту доходность как самую оптимистичную. Ну и по традиции я сразу уменьшил прогнозируемые результаты на величину НДФЛ (13%), так как эти налоги будут удержаны с каждого инвестора без каких-то вариантов.

Стоимость чистых активов фонда взял на сайте управляющей компании «Афльфа-капитал»: https://www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed

Свел интересующие меня данные в общую таблицу, отсортировал по прогнозной доходности денежного потока в следующие 10 лет: от самой высокой до самой низкой.

Зеленым цветом в таблице выделены те фонды, цена которых в настоящий момент ниже, чем СЧА, приходящаяся на пай.

Друзья, мы знаем, что многие очень ждали этот выпуск! Раз в год мы обозреваем все ЗПИФы недвижимости на Московской бирже, и вот этот момент наступил! Бегите, и наслаждайтесь выпуском, все, кто инвестирует в такие фонды или только собирается инвестировать в них! 

Youtube: youtu.be/oil7PLeRUjU

VK: vk.com/video-217426778_456239039 

😎 Ранее мы уже снимали подробный обзор всех ЗПИФов год назад. Пришло время актуализировать информацию. Какая ситуация с ЗПИФ сейчас? Какие новые фонды появились на рынке? Стоит ли выбирать их для инвестиций? Если вдруг кто-то не знает, что это такое вообще, и для чего их можно использовать, советуем посмотреть наше самое первое видео про ЗПИФ: youtu.be/oHIRnqwO1oM

💡 В актуальном видео мы разбираем:

🔸 актуальные параметры всех торгующихся ЗПИФ, доходность, активы, потенциал;

🔸 обсуждаем изменения за последний год, какие ЗПИФы выросли и почему, где стоит ожидать дальнейшего роста;

🔸 а также обсуждаем, на что обращать внимание при выборе ЗПИФ для инвестирования.

В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой «зоопарк», который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.

Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов. Компания придерживается стратегии «монофондов», один фонд = один объект недвижимости внутри.

В августе 2022-го года я подписал договор на покупку паев нового «Aktivo18», затем по договору перевел 353 693.88 рублей. На собранные средства пайщиков был приобретен торговый центр «Малина», который находится в г. Рязань.

Со всеми документами я ознакомился заранее, получил ответы на все возникшие у меня вопросы, все взаимодействие происходило онлайн, что для меня было очень удобно.

Ожидания

Ожидал я получать от своих вложений примерно 7-8% годовых, что на тот момент считалось вполне нормальной доходностью.

Для справки: ключевая ставка в августе была 8% годовых, в сентябре ее даже снизили до 7,5%, а инфляция в июне, июле и августе 2022-го года вообще была отрицательная.

УК «Альфа-Капитал» приобрела 8 тыс. кв. м складской недвижимости в индустриальном парке «Industrial City Есипово» за 880–960 млн руб. Объект войдет в портфель ЗПИФа «Альфа Промышленные парки 2».

Рынок light industrial стремительно растет: за 2024 год объем экспозиции в Москве и Подмосковье увеличился на 81%, а спрос на такие площади превышает предложение в 10 раз. Стоимость объектов класса А выросла на 24%, а арендные ставки — на 48%.

Эксперты отмечают, что «Альфа-Капитал» может перепродавать площади небольшими лотами или сдавать в аренду. Интерес к индустриальной недвижимости усиливается как со стороны крупных фондов, так и розничных инвесторов.

Источник: www.kommersant.ru/doc/7564439?from=doc_lk

В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.

Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.

Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то — на другой, некоторые — на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.

Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).

Друзья, небольшой апдейт по фондам Парус.

Парус-Двинцев

Главная проблема фонда была в том, что выпущенные паи практически не продавались по цене размещения, а следовательно не погашался кредит с плавающей ставкой «Ключевая ставка + 2%». В какой-то момент совокупные выплаты по кредиту и пайщикам превысили операционный денежный поток от аренды. В настоящий момент проблема решена, с начала 2025 года в фонд удалось привлечь более 1,4 млрд рублей от инвесторов, что позволило в сжатые сроки сократить кредитную нагрузку на 33%. На мой субъективный взгляд основные риски фонда ушли. Я ожидаю, что февральская эмиссия в ближайшее время будет распродана. УК сообщила о намерениях с 20.03 разместить паи еще на 600 млн рублей, ожидаю, что эта партия будет раскуплена не позднее апреля. Вероятно, дальше УК может взять паузу, так как при таких темпах размещения будут думать над повышением цены следующих эмиссий.


Источник: parus.properties/funds/dvintsev

Парус-Логистика

Этот фонд торгуется без кредитного плеча.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) стали популярным инструментом среди иностранных инвесторов из дружественных стран. По данным Банка России, с 2022 года их число выросло в 1,8 раза, достигнув 2828 фондов к концу 2024 года. Главными преимуществами ЗПИФов являются конфиденциальность информации о пайщиках и активах, налоговая эффективность и надежность структуры под контролем управляющей компании и депозитария.

Наибольший интерес иностранные инвесторы проявляют к коммерческой недвижимости, сырьевым активам, инфраструктурным проектам, технологиям и IT. По оценкам экспертов, доля созданных дружественными инвесторами фондов в 2024 году могла достигнуть 30%. При этом не только новые инвесторы входят в рынок, но и ранее покинувшие его иностранцы ищут пути возвращения.

Основной фактор роста популярности ЗПИФов – санкции, заставившие российских и иностранных инвесторов искать альтернативные схемы владения активами в РФ. Несмотря на конфиденциальность таких структур, эксперты отмечают, что массового притока иностранных инвестиций через ЗПИФы пока не наблюдается.