инвестиции в недвижимость

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, что считают эксперты по поводу снижения ставок по ипотеке к осени 2025 года.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. За месяц изменений практически не было.

Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Москвы в феврале 2025 года достигла 274 856 руб., увеличившись на 0,9% с начала года. Это превышает рост за весь 2024 год (+0,8%). В Подмосковье цены также выросли на 0,9% до 154 676 руб.

По данным BnMAP.pro, жилье на вторичке значительно дешевле новостроек. В старой Москве новый квадратный метр стоит в среднем 511 100 руб., в новой Москве – 257 700 руб., а в Подмосковье – 194 600 руб.

Рынок держится вопреки высокой ключевой ставке (21%) и дорогой ипотеке. В январе-феврале 90% сделок в Москве прошли без кредитов (год назад – 23%). В целом по региону доля ипотечных сделок составила всего 20%.

Объем предложений снижается, особенно ликвидные квартиры продаются быстро. В Москве на вторичке доступно 96 090 лотов (-1,3% за месяц), в новой Москве – 8290 (-2,3%), в Подмосковье – 69 480 (-2,4%). Однако аналитики не ожидают серьезного роста цен до снижения ключевой ставки.

УК «Альфа-Капитал» приобрела 8 тыс. кв. м складской недвижимости в индустриальном парке «Industrial City Есипово» за 880–960 млн руб. Объект войдет в портфель ЗПИФа «Альфа Промышленные парки 2».

Рынок light industrial стремительно растет: за 2024 год объем экспозиции в Москве и Подмосковье увеличился на 81%, а спрос на такие площади превышает предложение в 10 раз. Стоимость объектов класса А выросла на 24%, а арендные ставки — на 48%.

Эксперты отмечают, что «Альфа-Капитал» может перепродавать площади небольшими лотами или сдавать в аренду. Интерес к индустриальной недвижимости усиливается как со стороны крупных фондов, так и розничных инвесторов.

Источник: www.kommersant.ru/doc/7564439?from=doc_lk

Крупнейшие банки продолжают снижать ставки по вкладам. По полугодовым депозитам индекс, рассчитываемый Мосбиржей, опустился ниже отметки в 21% впервые с середины ноября 2024, а по вкладам на год – ниже 20%.

Наблюдаемые тенденции:

👉 12 банков из топ-20 по объему депозитного портфеля снизили ставки по вкладам на разных сроках до уровня не только ниже ключевой, но и ниже 20%

👉 У 4 банков из вышеуказанных 12 ставки по всем видам вкладов на 3, 6 и 12 месяцев не превышают 20% годовых

👉 RGBI вернулся к уровням мая 2024 – выше 109 пунктов. Чем выше индекс, тем выше стоимость облигаций и ниже их доходность

👉 RUSFAR находится на отметке 21,5%. То есть денежный рынок ожидает ключевую ставку на уровне 21%

Вслед за вкладами некоторые банки снижают и ставки по ипотеке. Пока все сводится к тому, что 21% – предел, выше которого ЦБ уже не пойдет. Повторим, что это косвенные индикаторы, нужно учитывать и кредитование с инфляцией. В динамике инфляции пока нет четкого тренда на замедление. В ЦБ говорили, что в марте могут рассмотреть и снижение, и повышение ставки. Больше определенности появится только к апрельскому заседанию. 

А что теперь они купят?

Продолжаю ходить в ближайшее агентство недвижимости и смотреть что да как там на невидимом фронте бетонометров.
А там вот такое: С рынка внезапно исчезли дешевые лоты.
А в сочетании с вот таким: Депозиты растут, квартиры не дешевеют. Что опять не так?
Все это навевает грустные мысли.

Кто летом продал квартиру за дешево и отнес деньги на депозит под 20% годовых, как вы там?

Весь прошлый год, со всех утюгов звучало, что депозит это выгодно — 22% годовых, а недвижимость это не выгодно — 5% за аренду от цены недвижимости.

И что «умные люди» продали свои квартиры и положили деньги на депозит, а сдают в аренду только глупые финансово не грамотные.

Да еще квартиры подешевели. Поэтому срочно надо продать квартиру, и как все «умные люди», положить деньги на депозит. И ведь продавали. Ладно бы продавали, те кто наследство получил или кому надо купить по-больше и по-новее, но ведь продавали и те кому не надо было ее срочно продавать.
А продавали по принципу «все побежали и я побежал».

В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.

Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.

Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то — на другой, некоторые — на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.

Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).

Знаете, а в прошлом месяце, имею в виду в феврале 2025-го, прозвенел тревожный звоночек… Я, честно говоря, сначала сам даже не понял, что это «звоночек». Ибо осознание пришло только после того, как склеил всю хронологию событий и данные по продажам за последние 7 лет. Ну и в итоге получились очень интересные выводы. Смотрите: 

Первое: рублёвые средства населения в банках в январе 2025 сократились на 0,5 трлн руб., ну или на 1%.

Второе: Набиуллина заявила о том, что люди стали активней покупать новостройки за собственные средства. Доля таких продаж превысила 60%

Третье: Dataflat «выкатывает» данные по продажам новостроек за февраль 2025 в границах старой Москвы. И что мы видим? На первый взгляд, пока всё не очень понятно, поэтому я обогатил данные и добавил историю продаж с февраля 2018 года.

Вау. Видите, что происходит? Люди сняли менее 1% депозитов, и продажи в Москве зашкалили. Почему зашкалили? А потому, что если исключить ажиотаж в феврале 2022 года, то получается, что прошлый месяц — лучший по продажам за последние 7 лет.